▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

정비사업에 있어서 조합원이 분양신청을 하지 않은 경우 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제47조제1항의 규정에서 정하는 바와 같이, 사업시행자는 관리처분인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하도록 규정하고 있으므로 현금청산대상자로 분류가 된다.

그런데, 조합원이 분양신청을 하였다가 분양계약을 체결하지 않을 경우에는 어떻게 해결하는 것이 타당한가 문제된다. 이 문제는 분양계약의 성격이 어떠한 것인지도 관련이 되는데, 조합원과 조합사이의 분양관계는 분양계약이 아니라 조합원의 분양신청 및 이를 전제로 한 행정처분으로서의 관리처분으로 정해지는 것이고, 조합원은 이러한 관리처분과 이를 바탕으로 한 이전고시에 따라 신주택을 취득하는 것이지 분양계약의 이행을 통하여 취득하는 것이 아니다. 이와 관련하여 어느 항소심에서도 부당이득금청구 사건에서 ‘피고 조합의 규약이 조합원은 관리처분계획으로 정한 건축물 등의 분양청구권을 가지고, 부과금, 청산금 및 지연손실금의 납부의무를 부담한다고 규정하고 있고, 피고가 조합원 총회에서 의결한 관리처분계획에서 가청산금의 산정방법, 지급시기, 연체이자 등을 정하고 있다. 따라서 조합원인 원고들은 피고와 분양계약을 체결하지 않더라도 조합규약, 관리처분계획 등에 따라 피고에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차이행을 청구할 권리가 있고, 분양대금 및 연체이자를 지급할 의무가 있으므로, 조합원과 조합이 체결하는 분양계약은 가청산금의 지급시기 및 연체이자 등을 분명하게 정하기 위한 임의로 체결하는 약정에 불과하다고 봄이 상당하다’고 판결(서울북부지방법원 2010나4644사건)하였고, 이러한 내용은 대법원에서 위 사건을 심리불속행기각판결을 하여 확정한바 있다.

이러한 분양 관련 문제의 속성상 분양계약을 체결하지 않은 자에 대한 법률관계에 대하여는 도시정비법에서 규정한바 없으므로 각 조합의 정관에서 정한 바에 따라 처리하게 됐던 것이다.

현재 대부분의 조합은 표준정관 제44조 제5항에서 ‘조합원은 관리처분인가 후 0일 이내에 분양계약체결을 해야 하며 분양계약을 체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다’고 규정하고 있고, 제44조제4항에서는 도시정비법 제47조제1항의 내용과 동일하게 규정하고 있다. 이러한 정관의 규정하에 대법원은 ‘분양신청을 하지 않거나 분양신청기간의 종료이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 분양신청기간의 종료일 다음날이고, 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급 의무가 발생하는 시기는 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날이다’고 판시한바 있는 것이다(대법원 2008년 10월 9일 선고 2008다37780).

이와 같이 현재 위 표준정관규정은 형식적으로는 분양계약의 체결을 강제하려는 의도였으나 실질적으로는 조합원에게 분양계약의 체결여부에 관한 결정권을 주는 것과 같은 형태로 규정되어 있어 요즘과 같이 부동산의 가격이 심하게 등락하는 시기에 위 표준정관에 따르는 것이 조합으로서는 현금청산자가 늘어나게 되는 문제의 소지가 있다.

따라서 조합의 입장에서는 이러한 사정을 바탕으로 정관을 어떻게 규정하는 것이 조합 및 조합원들에게 이익이 될 것인지 예상하여 정관의 내용을 구성함이 타당할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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