한 해를 되돌아 볼 때 너무도 다사다난했던 시간들이었다. 정권의 교체로 인한 부동산 정책의 변화 및 여타 다른 부분의 변화는 사회를 뒤흔들기에 충분했고, 혹자 포퓰리즘이라 할 수 있을 정도로 사회저변의 생활환경이 급속도로 변화되고 있다. 그리고 정비사업은 국가가 주도하는 형태로 변해가는 추세를 받아드려야 하는 상황이 도래한 것이다.

지난 1년간의 부동산시장에 대한 정부의 정책을 세분화하여 논의를 해 본다면, 두 가지로 나눌 수 있다 할 것이다. 하나는 주거복지로드맵에서 나타났듯이 정부가 부동산시장을 주도한다는 것이다. 또 하나는 시장논리보다 정비사업을 정부의 논리에 의해 좌지우지한다는 것이다. 결론적으로 부동산시장은 정부 주도하에 민간은 보조자적 역할만을 수행하도록 정책을 강구하고 있다는 것이며, 이를 정부 주도의 부동산 정책과 정부의 논리에 의한 부동산시장으로 나누어 살펴보고자 한다.

정부 주도의 부동산 정책은 부동산시장을 정부가 다 하려는 경향을 말하는 것이다. 지난 1년간의 부동산 정책은 수요와 공급을 정부가 조절하고 금융시장을 직접 규제하며 주거복지로드맵을 통해 주택도 정부가 공급을 하는 것이다. 다시 말하면 민간이 주도할 수 있는 주택 공급을 투기라는 미명하에 통제하고, 해당 공공도 각종 규제를 내세워 메가시티를 생성시킬 수 있는 주택 공급을 거부하고 기존 시가지를 보존한다는 이유 등을 들어 도시재생 뉴딜사업을 추진한다 하니 이는 거대화되는 국제 환경 및 제4차 산업의 추세에도 부응하지 못하는 사업모델을 추진하고 있다는 것이다.

그리고 정부(국회 포함)는 부동산 시장을 정상화시킬 수 있는 방법을 정책적인 측면보다는 법률적인 측면에서 찾고 있는 건 아닌지 의문이 든다는 것이며, 정부가 추진하는 정책들의 흠결을 메우기 위해 정비사업지에서 일어나고 있는 운영상의 문제점들이 크게 부각되어 사회적 이슈가 된다는 것이다. 이것의 대표적인 것이 금년 10월 31일자로 발표된 ‘정비사업 시공자 선정 제도 전면 개선방안 발표’와 2018년 2월 시행 예정인 도시정비법의 개정이라 할 수 있다.

따라서 정부는 정비사업의 운영상에 있어 사업시행자와 시공자를 옥죄고, 정책적인 측면에서 각종 규제책을 쏟아내며, 심지어 주택의 공급도 정부가 주도하려 하고 있다 할 것이다. 만약 정부가 주도하는 부동산 정책이 제4차 산업에 부응하여 메가시티적 사고를 갖고 정책을 운영한다면 부동산 정책에 대한 금융 및 주택 공급 규제는 완화되어야 하는 것이 지당하다 할 것이다. 그런데 정비사업지에 대해서는 근시안적으로 접근하고, 정부가 모든 것을 주도하려 한다는 것이다.

다음은 정부의 논리에 의한 부동산 시장이고, 이는 정비사업을 시행하는 토지등소유자들은 부자로 판단해 버린다는 것이다. 다만, 투기를 위해 다주택을 소유한 자들도 있기는 하지만 주택시장의 주고객은 국민이라는 단서를 붙인다면 모든 국민을 투기의 잠재적 고객으로 생각한다는 것이다. 그리고 이를 위해 정부는 각종 시책들은 쏟아냈었던 것이다. 그리고 가장 대표적인 것이 모든 정비사업에 적용되는 분양가 상한제와 전매제한기간, 재건축사업에 적용되는 재건축초과이익환수제도 등이라 할 수 있다.

정부는 주택시장을 시장에 맡겨 놓았을 때 당연히 투기가 발생하고, 분양가상한제나 전매제한기간을 운용하지 않을 때 투기를 잡을 수 없다고 생각하는 듯하다. 하지만 주택 공급과 수요를 정부에서 조절함에 따라 반대급부로 시장 상황이 왜곡되어 풍선효과를 유발한다는 것이다.

사업시행자는 정비사업을 영위하면서 정부나 공공에 과도한 부담을 하고 있는 것이다. 사업 초기 단계에 정비기반시설부지를 기부채납하고, 사업이 진행됨에 따라 원인자 부담 원칙을 내세우는 공공에 휘둘려 모든 부담을 부담한다는 사업시행계획서를 작성하게 되고, 심지어 각종 위원회에서 제안하는 부담까지 감수해야 하는 처지에 놓여 있는 것이다. 더군다나 정비사업을 주관하는 인허가권자는 그 권한을 남용하고, 업무처리기간 지연은 물론 갑질을 하는 관행에서 벗어나지 못하는 상황에서 정부의 논리가 부동산 시장에 강요되는 것은 불을 보는 듯하다.

따라서 정부의 논리에 의해 부동산시장이 지배된다면, 사업시행자의 의지는 반영될 수 없고, 단지 규제의 대상이 될 뿐이라는 것이다. 그런 이유로 정부는 각종 규제를 쏟아내고 있고, 사업시행자는 규제로 인해 사업을 정상적으로 영위할 수 없는 지경에 이르렀다 할 것이다.

결론적으로 금년 한 해 동안의 정부의 주택정책은 주택시장에 단기적으로는 긍정적으로 장기적으로는 부정적인 영향을 미치고 있다 할 것이다.

그리고 긍정적인 영향은 부동산 투기요인을 억제하고 있다는 것이다. 정부는 금융정책을 통해 기준금리를 인상하고, 연간 소득에 비해서 무리한 대출을 받는 경우를 막기 위해 대출액에 제한 두는 신 총부채상환비율(DTI) 그리고 주택담보대출 이외 신용대출 등 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하여 대출을 조정하려 하고 있다. 더구나 전매제한기간은 거래를 단절시켜 투기를 억제하고 있다 할 것이다.

다음은 부정적인 영향으로 장기적인 수요에 대한 기대심리를 일시적으로 억제하고 있다는 것이다. 전매제한기간과 분양가 상한제의 부분적 적용은 풍선효과를 유발하였고, 정부가 주택 공급을 주도함에 따라 주택 수요에 대한 기대심리를 토지투기와 장기적인 주택 수요심리로 옮기게 하여 주택시장을 정부가 장악하지 않는 이상 장기적으로 일정 시점에 수요가 폭발할 수도 있다 할 것이다. 과거 정부는 수요에 대한 기대심리를 잡지 못하여 결국에는 주택 가격의 상승만을 가져왔고, 정부의 정책들은 실패로 끝나게 된 것이다.

금년 한 해는 부동산 정책을 규제와 통제로 정의할 수 있다 할 것이다. 하지만 규제와 통제로 부동산시장이 균형을 유지한다고 단언할 수 없듯이 부동산시장은 시장에 맡겨 두어야 하는 것이다. 그리고 정부가 만들어낸 정비사업지의 사업모델을 빠른 시일 내에 정립하여 사업성을 정확하게 파악할 수 있도록 하고, 공사비를 공개하고, 사업지를 휘어잡고 있는 각종 규제를 폐지 또는 완화해야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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