▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

무술년 새해를 맞이하여 독자 여러분 가정과 하시는 사업에 있어 만복이 깃들기를 기원하며, 정비사업의 활황이 곧 여러분의 행복이라 생각하며 새해에 정부(국회 등 포함)에 바라는 부동산 정책에 대해 고민해 보고자 한다. 지난해는 한마디로 ‘규제와 통제’라 할 수 있으며 그 기조는 무술년 새해에도 유지되리라 본다. 하지만 정부가 주도하는 도시재생사업은 곧 한계에 부딪힐 것이고, 결국 부동산 경기의 절벽현상으로 인한 빈부격차만 가속시킬 것으로 판단되어진다. 이에 무술년 새해에 필요한 정부의 시책에 대해 몇 가지 짚어보고자 한다.

부동산 정책의 접근방법은 직접적인 접근과 간접적인 접근으로 나눌 수 있으며, 정비사업의 활성화에 영향을 미치는 요인들 중 정비사업지의 토지등소유자들과 관련이 있는 부분은 직접적인 접근일 것이고, 정부가 생각하는 투기자본과 관련되는 부분은 간접적인 접근방법과 더 깊은 관련이 있다고 볼 수 있을 것이다.

정비사업지는 사업성이 지속적으로 유지될 경우에 지속경영이 가능하고, 사업성이 없는 경우 주민간의 갈등은 물론 정비사업에 있어 절대적 조력자인 시공자를 선정할 수조차 없는 것이다. 따라서 정비사업의 지속여부는 사업성이 관건이라 할 수 있는데, 정부는 이 사업성을 개발이익의 범위를 너무 축소하여 해석 및 이해함에 따라 접근방법에서부터 오류에 빠진다는 것이다.

정비사업이 정상적으로 운영되기 위해서는 사업성이 보장되어야 하고, 그 사업성은 정부의 각종 규제의 완화 및 폐지에서 비롯되며 그 대표적인 것이 각종 기부채납의 폐지, 전매제한의 완화, 분양가 상한제의 폐지 및 재건축초과이익환수제도의 폐지에서 찾을 수 있을 것이다. 따라서 무술년에는 계속해서 사업성이 보장될 수 있도록 규제와 완화를 병행해야 할 것으로 판단되어 진다. 이에 새해에는 달라지는 부동산 시책에 대해서도 알아보도록 하자.

정부는 부동산 투기 등에 따른 시장의 실패를 바로잡기 위해 정부가 직접 시장에 개입하여 부동산시장의 안정화에 힘을 쏟고 있으며 그 효과는 단기적으로나마 나타났다 할 수 있으나, 풍선효과 등에 의한 역효과로 장기적인 효과는 아직 미흡하다 할 수 있다. 그리고 정부가 시행한 주요시책은 주택, 세제, 금융 분야로 나눌 수 있으며 주택 분야에서는 분양가상한제의 적용, 전매제한의 확대 적용, 재건축초과이익환수제도의 부활 등이라 할 수 있고, 세제분야에서는 분양권 전매시 양도소득세 강화, 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제, 임대사업자 취득세 및 재산세 감면 종료 등이고, 금융 분야로는 신(新) 총부채상환비율 및 총부채원리금상환비율 도입 및 중도금 보증 한도와 보증율 축소 등을 들 수 있다.

여기서 세제와 금융 분야는 정부의 간접적인 개입방법으로 정부의 정책방향에 따라 유동성을 가질 수 있다하나, 주택분야에서는 일관성을 유지하여야 하는 것이다. 따라서 세제와 금융 분야 중 현 부동산시장 상황을 정확하게 파악하지 못하고 단기적으로 옥죄는 방안들이 부동산시장을 왜곡시켜 장기적으로 정부정책의 실패를 야기하는 요인으로 작용할 수도 있는 것이다. 이에 세제와 금융 분야는 단기적인 요인과 장기적인 요인을 구분하여 유동적으로 관리되어야 한다고 보여진다. 다만, 주택분야는 정비사업지의 사업성과 맞물려 사업의 지속성 여부를 판가름할 수 있으므로 각종 규제의 완화 또는 폐지가 선행되어야 하는 것이다. 만약 법적 규제를 완화 및 철폐하는데 한계가 있다면 절차를 간소화하여 시간비용이라도 절감할 수 있도록 프로세스를 개선하여야 한다는 것이다.

그런데 정부는 절차의 간소화에는 관심이 없고, 임기 내 주민들의 불만이나 갈등의 해소를 위한 단기적 처방에 몰두하여 도시개발사업이나 공공이 공급하는 공영개발사업에 매진하려 한다는 것이다. 다시 말하면 도시주거환경의 개선이나 개발을 통한 메가시티적 도시발전은 간과한다는 것이며, 그 대표적인 사례가 대도시인 S시의 국제경쟁력 저하라 할 수 있을 것이다. 따라서 도시정비사업은 민간이 주도하는 사업이라는 통념을 넘어서 정부가 공동 사업시행자로서 사업을 추진한다는 마음으로 사업의 정상화에 기여하여야 한다는 것이다.

정비사업이 정상적으로 진행되면, 정비기반시설 등의 기부채납이나 원인자부담에 따라 기반시설 등이 확충 및 개선되고, 이로 인해 주민들의 주거환경은 자연적으로 개선되게 되는 것이다. 또한 도시인프라가 구축되어 고용창출은 물론 4차 산업의 기업들이 유치될 수 있는 환경이 조성되어 도시경쟁력을 향상시키게 되는 것이다. 다시 말하면 정비사업은 투기를 위한 대상이기 이전에 주민의 주거환경 개선을 통해 도시의 경쟁력을 배가시킬 수 있는 필수요건이라는 것이다.

따라서 정부는 도시의 경쟁력 제고가 곧 국가경쟁력의 제고라 생각하고, 정비사업의 정상화에 더욱 힘써야 할 것이고, 이를 위해 각종 규제를 완화 및 폐지하여야 하는 것이다. 또한 직접적인 개입을 통한 관리와 규제가 간접적인 개입과도 관련이 있다면 연동하여 간접적인 규제도 완화 및 철폐하여야 한다.

무술년 새해에도 정부가 지금의 기조를 유지한다면 부동산시장은 시장논리에 의해 움직이는 것이 아니라 정부의 시장개입에 의해 움직일 것이고, 장기적으로는 실패로 끝날 것이라는 부정적인 전망을 해본다. 이에 정부도 부동산시장은 분배의 논리보다는 시장논리에 의해 관리되어야 한다는 사실을 인정하고, 정비사업의 활성화를 위해 기부채납 비율 완화 및 용적률 인센티브제의 상향조정 등을 통해 정비사업지의 사업성을 보장하여야 한다. 또한 사업이 진행됨에 따른 정비사업지의 분양가상한제, 전매제한기간, 재건축초과이익환수제도 등을 완화 및 폐지하고, 정비사업 완료 후 정부에 납부하는 세금을 정상화하여야 한다.

결론적으로 살펴보자면 무술년 새해에는 정부가 추진한 금융시책 중 중도금 보증한도 및 보증률 축소가 신 총부채상환비율 및 총체적상환능력비율과 맞물려 자금의 회전을 가로막을 것으로 전망된다. 또한 분양가상한제 및 재건축초과이익환수제도 등의 시행으로 인한 정비사업지의 사업성 악화 그리고 투기를 억제한다는 전매제한 적용지역의 확대 등으로 인한 풍선효과에 따른 절벽현상으로 부동산시장의 악순환이 반복되리라 예상되어진다. 따라서 정부가 부동산 정책에서 주택 시책과 관련이 있는 기부채납 비율 축소, 용적률 인센티브제 상향, 분양가상한제와 재건축초과이익환수제도의 폐지 및 전매제한 완화 등을 통해 정비사업을 정상화시킬 수 있는 방안을 찾아내기를 갈망해 본다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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