▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

1. 서 언

일반적으로 담보물권은 채권의 실현을 확보할 수 있는 수단으로 인정되는 것이다. 담보물권은 법정담보물권으로 유치권, 법정질권, 법정저당권, 우선특권이 있고, 약정담보물권으로 질권(329조 이하), 저당권(356조 이하), 전세권이 인정되고 있으며, 소유권이전의 법리에 따라 양도담보, 환매ㆍ재매매의 예약, 대물변제의 예약, 소유권유보부 매매 등이 이용되고 있다.

이러한 담보물권은 부종성(피담보채권의 존재를 전제로 하여서만 담보물권이 존재할 수 있게 되는 성질), 수반성(담보물권이 피담보채권의 이전에 따라 이전하고, 피담보채권 위에 부담이 설정되는 역시 그 부담에 복종하는 성질), 물상대위성(담보물권의 목적물의 멸실ㆍ훼손ㆍ공용징수 등으로 그 목적물에 갈음하는 금전 기타의 물건이 목적물소유자에게 귀속하게 된 경우에 담보물건이 그 목적물에 갈음하는 것에 관하여 존속하는 성질), 불가분성(담보물권자는 피담보채권의 전부의 변제를 받을 때까지 목적물의 전부에 관하여 그 권리를 행사할 수 있다는 원칙) 등의 특징을 보유하고 있다. 

이러한 담보물권은 우선변제적 효력이 가장 본질적인 기능인데, 근래에 활발하게 진행되고 있는 재개발ㆍ재건축사업의 경우 구건물 또는 토지에 설정되었던 저당권 등의 담보물권이 새로운 건물의 신축으로 인해 어떻게 보호되고 담보권자는 어떤 방법으로 담보물권의 본질적인 기능인 우선변제적 효력을 유지할 수 있을 것인지에 관하여 특히 저당권을 중심으로 재건축과 재개발의 경우로 나누어 개략적으로 살펴보기로 한다.

2. 재건축의 경우

가. 재건축은 현재 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 각각의 진행절차와 방식, 요건 등을 규정하고 있고, 동법 제55조제1항에서는 ‘대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다’라고 규정하여 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 담보권자의 권리를 보호하고 있다. 이는 담보권설정자가 조합원으로 가입하여 분양 신청 후 새로운 건물을 분양받아 소유권을 이전받게 되는 경우에도 위 규정에 의하여 소유권을 이전받는 대지 또는 건축물에 담보권 등이 설정된 것으로 간주하는 것이고, 이러한 경우 저당권자는 여전히 우선 변제적 효력을 보장받게 된다. 

나. 재건축에서 저당권의 설정자인 구분소유권자가 조합원으로 가입을 하지 않는 경우 사업시행자(조합측)에서는 매도청구권을 행사하게 되고, 이 경우 매도청구권의 행사로 매매계약의 체결이 의제되므로 기존의 저당권에는 영향이 없어 저당권자의 우선 변제적 효력이 인정된다. 

다. 한편, 「민법」 제365조에서는 일괄경매제도를 인정하고 있는 바, ‘토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다’고 규정하고 있다. 이는 건물이 신축된 후 토지에 관한 저당권이 실행되어 경매절차에 의하여 그 토지를 매각하게 되면 지상건물을 위하여 법정지상권이 성립하지 않으므로 지상건물의 소유자는 그 건물을 철거하여야 하고, 따라서 사회경제적으로 손실을 초래하게 되기 때문에 가능하다면 건물을 존속시키는 형태로 매각할 수 있는 것이 바람직하며, 또 부동산경매절차의 운영에 있어서도 지상거물을 철거하는 것을 전제로 토지만을 매각하는 것보다도 토지와 함께 지상건물도 일괄하여 매각하는 쪽이 매수인을 찾기 쉽기 때문에 경매가 용이해 지고 교환가치를 충분히 확보할 수 있기 때문이다. 

이와 관련하여 공동저당의 목적인 건물을 재건축한 경우에 신건물의 소유자가 토지소유자와 동일하고, 신건물이 건축된 시점에서 토지의 저당권자가 신건물에 관해서 일괄경매신청이 가능한지가 문제되었고, 이에 관하여 토지ㆍ건물의 공동저당의 경우 일괄경매가 가능하다고 해석하였으나, 현재는 도시정비법 제55조제1항에 의하여 저당권이 존속하는 것으로 보고 있으므로 입법적으로 해결되었다고 볼 수 있다.

3. 재개발의 경우

가. 재개발의 경우에도 현행 도시정비법에서 각각의 진행절차와 방식, 요건 등을 규정하고 있으므로, 위 재건축의 경우와 동일하게 동법 제55조제1항이 적용되어 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 된다. 

나. 그러나, 재개발에 있어서 토지등소유자는 당연 조합원으로 취급되나 조합설립에 동의하지 않는 경우 도시정비법 제38조에 의한 사업시행자의 수용절차가 진행되고 이러한 경우 동법 제40조에 의거 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한」 법률이 준용된다. 따라서 사업시행자는 수용 또는 사용의 개시일에 보상금을 지급하거나 공탁하게 되고, 이 경우 보상금에 대하여 담보물권을 행사할 수 있도록 규정하고 있다. 저당권자는 이러한 규정에 의해서 물상대위권을 행사할 수 있게 되는 것이다. 

다. 저당권자는 물상대위권을 행사하기 위해서는 저당목적물의 가치변형물이 저당권 설정자에게 지급되기 전에 압류되어야 함이 원칙이다. 

압류의 의의에 관하여 학설은 특정성보전설, 우선권보전설, 제3채무자보호설이 있으나, 이에 관하여 대법원은 1992년 7월 10일 92마380, 381결정에서 ‘「토지수용법」 제69조가 담보물권의 목적물이 수용되었을 경우 보상금에 대하여 당해 담보물권을 행사하기 위한 요건으로서 그 지불 전에 압류할 것을 요구하는 이유는 보상금이 소유자의 일반재산에 혼입되기 전까지 즉 특정성을 유지ㆍ보전되고 있는 한도 안에서 우선변제권을 인정하고자 함에 있다’고 판시한 바 있고, 또 대법원 1996년 7월 12일 선고 96다21058 판결에서 ‘민법 제370조에 의하여 저당권에 준용되는 제342조 후문의 취지는 물상대위의 목적이 되는 금전 기타 물건의 특정성을 유지하여 제3자에게 불측의 손해를 입히지 아니하려는데 있는 것이므로, 저당목적물의 변형물인 금전 기타 물건에 대하여 이미 제3자가 압류하여 그 금전 또는 물건이 특정된 이상 저당권자가 스스로 이를 압류하지 않고서도 물상대위권을 행사할 수 있다’고 판시하여 기본적으로 특정성 보전설을 취하고 있다. 여기서 ‘지급 또는 인도 전’의 의미는 현실적인 변제 내지 이와 동일시 할 수 있는 상태 이전을 의미한다. 따라서 제3채무자가 집행채무자를 위하여 변제공탁을 한 경우에는 토지소유자인 집행채무자의 지급채권이 공탁금출급청구권으로 변형되었을 뿐이므로 공탁된 보상금의 출급이 있기까지는 현실로 보상금이 지급되었다고 볼 수 없어 저당권자는 물상대위권행사를 위한 압류를 할 수 있다. 

물상대위권은 담보권의 존재를 증명하는 서류를 집행법원에 제출하여 채권압류 및 전부명령(추심명령이나 특별환가명령 포함)을 신청하거나 배당요구를 하는 방법으로 행사할 수 있다.

라. 이와 같이 재개발의 경우 수용이라는 방식으로 인해 물상대위의 방법으로 저당권의 담보가치를 유지하는 점에서 재건축의 경우와 다른 면이 있다 할 것이다.

4. 결 어

이상에서 언급한 바와 같이 재건축, 재개발의 경우에 저당권 등 담보물권은 도시정비법 제55조제1항에 의하여 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 저당권 등이 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 되어 그 효력이 유지되고 있으나, 특히 재개발의 경우 토지등소유자의 조합설립에 대한 부동의로 수용되는 때에는 물상대위권을 행사하여 우선 변제적 효력을 보장받을 수 있는 점을 잘 인식하고 있어야 할 것이고, 담보권자로서는 이러한 재건축 재개발의 진행 시 사업의 진행과 담보설정자의 태도를 주의 깊게 살펴보아야 불측의 손해를 막을 수 있을 것으로 판단된다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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