▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

Ⅰ. 최근에 상가를 포함한 재건축사업을 진행함에 있어서 상가조합원들의 경우 독립정산제로 합의하여 재건축사업을 시행하는 경우가 많이 발생하고 있다. 이러한 현상은 상가 조합원의 경우 아파트 조합원에 비하여 그 수가 적고, 재건축 진행시 상가의 가격이 아파트에 비하여 상대적으로 상승폭이 낮은 경우가 있으며, 신축상가의 분양이 신축아파트의 분양에 비하여 상대적으로 리스크가 발생할 수 있다는 인식이 있기에 발생한 것으로 보인다. 

따라서 성공적인 재건축사업의 진행을 위하여 상가조합원들과 아파트 조합원들 간에 조합을 설립하기 전에 추진위원회 단계에서 독립정산제 등의 합의를 하고 그 이후 조합 설립을 하면서 그 내용을 창립총회의 안건으로 가결하고 정관에도 일부 내용을 포함하는 형식으로 진행되고 있다. 

이러한 상가와 아파트 조합원들 사이의 합의 형식은 통상 상가의 임의단체를 결성하고, 그 단체에 상가조합원들이 모두 가입하며, 그 상가의 단체와 추진위원회 사이의 합의 형식으로 이루어지는데, 그 합의의 효력은 적법하게 보장될 수 있는 가 문제이다. 아래 사례는 ‘상가소유자들이 소유한 상가의 권리가액을 시공자와 협의하여 임의로 정할 수 있도록 합의한 사항’에 관한 것이다. 

이에 관하여 울산지방법원 2017년 6월 22일 선고 2016구합5338 판결에서는 “일반적으로 행정상의 법률관계에 있어서 행정청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위해서는, 첫째 행정청이 개인에 대해 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째 행정청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데에 대해 그 개인에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째 그 개인이 그 견해표명을 신뢰하고 이에 상응하는 어떠한 행위를 했어야 하고, 넷째 행정청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 그 견해표명을 신뢰한 개인의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하며, 마지막으로 위 견해표명에 따른 행정처분을 할 경우 이로 인하여 공익 또는 제3자의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있는 경우가 아니어야 한다(대법원 2006년 6월 9일 선고 2004두46 판결 등 참조). 피고 추진위원회는 이 사건 약정을 통하여 ‘원고들로 하여금 시공자와 직접 상가의 권리가액을 협의할 수 있도록 하고, 그 협의내용을 반영하여 관리처분계획을 수립하겠다’는 의사를 밝혔을 뿐 아니라, 창립총회를 통하여 이 사건 약정의 내용대로 정관을 의결하였으므로, 이는 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 한 것으로 볼 수 있고, 그 후에 설립된 피고는 피고 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무를 포괄승계하므로(「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법」 제15조제4항), 결국 행정청인 피고가 위와 같은 견해표명을 한 것으로 볼 수 있다. 이 사건 약정은 원고들이 소유한 상가의 권리가액을 시공자와 협의하여 임의로 정할 수 있도록 한 것인데, 이는 재건축사업의 경우에 권리가액을 시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합원총회의 의결로 정하여 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정하도록 규정한 도시정비법 제48조제5항제1호나목에 위배되고, 위 규정은 재건축사업의 대상인 재산 또는 권리의 가액을 공정하게 평가하기 위하여 그 절차 및 방법을 정한 강행규정으로 해석되므로, 이 사건 약정은 이러한 강행규정에 반하는 위법한 약정에 해당한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 남구청장이 이 사건 약정에 따라 정관이 위법하게 개정되었음에도 그대로 피고에 대한 조합설립인가를 하였을 뿐 아니라, 나아가 위 정관의 내용대로 이 사건 관리처분계획을 보완하라는 요구까지 한 점 등에 비추어 보면, 개인에 불과한 원고들이 이 사건 약정의 위법성을 알지 못하고 이를 정당하다고 신뢰한 것에 귀책사유가 있다고 보기는 어렵다. 이 사건 약정에 따라 원고들이 소유한 상가의 권리가액을 다시 정하여 관리처분계획을 수립하게 된다면 필연적으로 이 사건 재건축사업의 진행이 지연됨에 따라 공동주택을 소유한 다수의 피고 조합원들의 이익을 해할 우려가 있다. 그러나 ①이 사건 재건축사업의 진행에 따른 조합원들의 이익은 애초에 원고들이 피고의 견해표명을 신뢰하여 재건축동의를 하지 않았다면 얻을 수 없었던 것인 점 ②상가가 아닌 공동주택을 소유하는 조합원들이 상대적으로 다수라는 사정만으로 그들의 손해가 원고들에 비하여 현저하다고 단정하는 것은, 다수의 구분소유자의 의사에 따라 일부 동을 이루는 주택 또는 복리시설의 구분소유자들의 이익이 침해되는 것을 방지하고 있는 도시정비법 제16조제2항[조합 설립의 경우에 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의만 얻으면 되는 것이 아니라, 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)까지 얻어야 된다]의 취지에도 반하는 점 ③권리가액의 결정은 재건축 조합원들의 이해관계에 있어서 가장 핵심적인 사항에 해당하므로, 관리처분계획을 다시 수립하여 권리가액을 조정함으로써 원고들이 얻는 이익은 크다고 할 것인 점 ④이 사건 관리처분계획의 번복으로 인하여 이 사건 재건축사업 자체가 취소되는 것은 아니고, 이 사건 관리처분계획을 전면적으로 수정해야 하는 것도 아니며, 원고들이 소유한 상가의 권리가액을 조정하는 방향으로 관리처분계획이 수립된다면 무리 없이 재건축사업이 진행될 수 있을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 약정의 내용대로 이 사건 관리처분계획을 다시 수립한다고 하여 피고 조합원들의 이익을 현저히 침해할 우려가 있다고 보기 어렵고, 또 이로 인하여 원고들이 얻는 이익도 보장될 수 있다”고 판결하였다. 

<다음 호에 계속>

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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