▲ 김래현 법무법인 산하 수석변호사(도시정비사업팀장)/아유경제 편집인

1. 도정법 제16조제2항

②재건축사업의 추진위원회(제13조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하고자 하는 때에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항 및 제2항에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의 없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다<개정 2007년 12월 21일, 2008년 2월 29일, 2009년 2월 6일, 2012년 2월 1일>.

2. 도정법 제41조(주택재건축사업의 범위에 관한 특례)

①사업시행자 또는 추진위원회는 「주택법」 제16조제1항의 규정에 의하여 사업계획승인을 받아 건설한 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 재건축사업을 하는 경우, 제16조제2항의 규정에 의한 조합 설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지안의 일부 토지에 대하여 「건축법」 제57조의 규정에 불구하고 분할하고자 하는 토지 면적이 동법 동조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다<개정 2003년 5월 29일, 2008년 3월 21일>.

3. 필자의 견해 

재건축사업에서 조합설립인가를 위한 동의율 충족 시에는 주택 단지 안의 부대복리시설 전체를 하나의 동으로 보는 것이 맞지만, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제41조는 그에 대한 특례 규정으로서 토지분할을 규정하면서 제16조제2항 상의 동의 요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지 안의 ‘일부 토지’에 대해서 토지분할을 청구할 수 있다고만 규정하고 있지 토지분할의 경우에도 단지 내 부대복리시설 전체를 모두 토지분할의 대상으로 삼아야 한다는 제한을 두고 있지 않다. 따라서 주 상가 위치 부지만을 토지분할 소송의 대상으로 삼음에 하등 장애가 없다고 할 것이다. 

4. 최근 필자가 수행한 토지분할 사건 판결 역시 필자의 견해를 채용하였음

가. 복리시설은 한 개의 ‘동’에 해당하므로 원고(조합 지칭)는 이 사건 주 상가와 나머지 복리시설을 하나로 보아 복리시설 전체 소유자를 상대로 이 사건 토지분할의 소를 제기하여야 함에도 불구하고, 임의로 주 상가와 나머지 복리시설을 구분하여 주상가의 소유자만을 대상으로 이 사건 소를 제기하였는 바, 원고의 이 사건 소는 필수적 공동소송에서 피고를 누락한 것이어서 부적법하다는 주장에 대하여 재판부는 ‘도시정비법 제41조제1항은 사업시행자 또는 추진위원회가 도시정비법 제16조제2항의 규정에 의한 조합 설립 동의 요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택 단지 안의 일부 토지에 대하여 「건축법」 제57조의 규정에 불구하고 분할하고자 하는 토지 면적이 동법 동조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다’고 규정하여 조합 설립을 위한 동의 요건의 충족을 위해 주택단지를 분할할 수 있음을 정하고 있는데 그 분할의 대상을 ‘일부 토지’로 지칭하면서 달리 ‘일부 토지’의 요건에 대하여 구체적으로 정하고 있지 아니한 바, 

나. 복리시설이 주택단지에 산재하여 있거나 복리시설의 개수가 많은 경우 등 복리시설 전체를 하나로 보고 주택단지에서 분할하는 것이 적절하지 아니한 경우가 있고, 사업시행자는 자신의 사업계획에 따라 동의자의 범위 및 토지분할의 대상 등에 대해 판단할 여지가 있어야 할 것이어서, 도시정비법 제16조제2항에서 복리시설 전체를 하나의 ‘동’으로 보는 것은 조합 설립 동의율 산정을 위하여 마련된 기준에 불과한 것으로 보이고 토지분할의 대상인 ‘토지의 일부’에 도시정비법 제16조제2항이 준용되어 반드시 한 동으로서의 복리시설 전체가 분할되어야 한다고 보기 어려우므로, 이 사건 토지의 분할을 청구하는 원고가 이 사건 아파트 단지 내 복리시설 소유자 전체를 피고로 삼지 아니한 것이 부적법하다고 볼 수 없다’면서 피고들의 항변을 배척했다.

5. 검토

주택 단지 내 상가 전체를 제척 대상으로 삼아야 한다고 가정할 경우, 분산 상가의 경우 조합 설립에 동의해서 재건축사업에 참여하고자 하는 의지가 명확한데도, 주 상가 소유자들이 반대한다는 이유로 자신의 동의 의사와 상관없이 제척 대상이 되어야 한다는 것인데 이것이야말로 다수(주 상가 소유자들)에 의한 소수(분산 상가 소유자들)의 권리 침해가 명백하다고 할 것인 바, 그와 같은 취지에서도 필자의 견해를 차용한 위 판례는 타당하다고 할 것이다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>