▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

3. 재개발의 경우

가. 재개발의 경우에도 현행 「도시 및 주거환경정비법」에서 각각의 진행절차와 방식, 요건 등을 규정하고 있으므로, 위 재건축의 경우와 동일하게 동법 제87조 제1항이 적용되어 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 된다.

나. 그러나, 재개발에 있어서 토지등소유자는 조합 설립에 동의하지 않는 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제63조에 의한 사업시행자의 수용절차가 진행되고 이러한 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 준용된다. 따라서 사업시행자는 수용 또는 사용의 개시일에 보상금을 지급하거나 공탁하게 되고, 이 경우 보상금에 대해 담보물권을 행사할 수 있도록 규정하고 있다. 담보권자(저당권자)는 이러한 규정에 의해서 물상대위권을 행사할 수 있게 되는 것이다.

다. 저당권자는 물상대위권을 행사하기 위해서는 저당목적물의 가치변형물이 저당권 설정자에게 지급되기 전에 압류돼야 함이 원칙이다. 압류의 의의에 관해 학설은 특정성보전설, 우선권보전설, 제3채무자 보호설이 있으나, 이에 관해 대법원은 1992년 7월 10일 92마380, 381결정에서 ‘「토지수용법」 제69조가 담보물권의 목적물이 수용되었을 경우 보상금에 대하여 당해 담보물권을 행사하기 위한 요건으로서 그 지불 전에 압류할 것을 요구하는 이유는 보상금이 소유자의 일반재산에 혼입되기 전까지, 즉 특정성을 유지ㆍ보전되고 있는 한도 안에서 우선변제권을 인정하고자 함에 있다’고 판시한 바 있다. 또 대법원 1996년 7월 12일 선고 96다21058 판결에서 ‘「민법」 제370조에 의하여 저당권에 준용되는 제342조 후문의 취지는 물상대위의 목적이 되는 금전 기타 물건의 특정성을 유지해 제3자에게 불측의 손해를 입히지 않으려는 데 있는 것이므로, 저당목적물의 변형물인 금전 기타 물건에 대해 이미 제3자가 압류해 그 금전 또는 물건이 특정된 이상 저당권자가 스스로 이를 압류하지 않고서도 물상대위권을 행사할 수 있다’고 판시해 기본적으로 특정성보전설을 취하고 있다. 여기서 ‘지급 또는 인도 전’의 의미는 현실적인 변제 내지 이와 동일시 할 수 있는 상태 이전을 의미한다. 따라서 제3채무자가 집행채무자를 위해 변제공탁을 한 경우에는 토지소유자인 집행채무자의 지급채권이 공탁금출급청구권으로 변형됐을 뿐이므로 공탁된 보상금의 출급이 있기까지는 현실로 보상금이 지급됐다고 볼 수 없다. 저당권자는 물상대위권 행사를 위한 압류를 할 수 있다.

물상대위권은 담보권의 존재를 증명하는 서류를 집행법원에 제출해 채권압류 및 전부명령(추심명령이나 특별환가명령 포함)을 신청하거나 배당요구를 하는 방법으로 행사할 수 있다.

라. 이와 같이 재개발의 경우 수용이라는 방식으로 인해 물상대위의 방법으로 저당권의 담보가치를 유지하는 점에서 재건축의 경우와 다른 면이 있다 할 것이다.

4. 결어

이상에서 언급한 바와 같이 재개발ㆍ재건축 같은 경우에 저당권 등 담보물권은 「도시 및 주거환경정비법」 제87조제1항에 의해 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 저당권 등이 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 돼 그 효력이 유지되고 있으나, 특히 재개발의 경우 토지등소유자의 조합설립에 대한 부동의로 수용되는 때에는 물상대위권을 행사해 우선 변제적 효력을 보장받을 수 있는 점을 잘 인식하고 있어야 할 것이다. 담보권자로써는 이러한 재개발ㆍ재건축 진행 시 사업의 진행과 담보설정자의 태도를 주의 깊게 살펴봐야 불측의 손해를 막을 수 있을 것으로 판단된다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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