상단여백
HOME 부동산 종합
명의신탁 부동산 해결하는 해법은?… 사례따라 신중한 결정해야

[아유경제=서승아 기자] 최근 정부가 잇따라 규제책을 내놓고 있는 가운데, 부동산 명의신탁이 취득세나 양도소득세 등 세금회피나 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 작용해 다른 사람의 명의로 해 놓는 경우가 늘고 있다. 이에 본보는 명의신탁 부동산을 찾아오는 방법에 대해 짚어봤다.

명의신탁 부동산은 1995년 7월부터 시행되고 있는 「부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률(부동산실명법)」에 따라 명의신탁 등 부동산실명법을 위반한 사람에게는 최고 5년 징역 또는 2억 원의 벌금이 부과되며 이와 별도로 지방자치단체에서 부동산가액의 30% 범위 안에서 과징금 등이 부과된다. 실무적으로는 명의신탁된 부동산을 처분하거나 상속이 되어 찾아오기 어려운 경우 명의신탁임이 나타나 과징금이 부과되고 있다.

가장 먼저 명의신탁 재산을 댓가 없이 등기를 이전해 오는 방법이 있다. 세법에서는 증여로 판단해 증여세가 과세된다. 명의신탁임을 밝힌다고 하더라도 상속세 및 증여세 관련법령에 의하면 명의신탁재산에 대해는 다른 사람 명의로 등기를 한 날에 그 재산가액을 실제소유자로부터 증여받은 것으로 본다. 즉, 증여세가 과세된다는 말이다. 증여로 받아 오는 방법은 본인이 아닌 자녀나 배우자 등이 같이 받아 증여세를 절세할 수 있는 방법도 있다.

특히 명의신탁된 부동산을 찾아와 증여세가 과세된 이후에 10년 이내에 원주인이 사망해 상속세가 과세되더라도 그 재산가액은 사전증여 재산에 해당되지 않는다. 상속세 과표에는 해당되지만 해당 증여세액은 상속세 계산 시 증여 세액 공제가 되지 않는 것이다. 따라서 고령의 명의인이 재산을 찾아오는 것은 신중히 결정해야 한다. 명의신탁에 대해서는 증여세와 상속세까지 이중의 불이익이 있기 때문이다. 

양도소득세를 내는 것은 매매가액에 의해 결정되므로 저가 양수도 등을 통해 증여의제를 활용해 양수도 하는 것도 절세 방법의 하나다. 그러나 실제로 매매 대가가 오고가는 현금흐름에 대해서 유의해야 한다.

이러한 부동산 명의신탁을 찾아오는 방법은 가치하락 시점에서의 증여방법, 실제 매매거래를 통한 매매의 방법 및 세법상 저가 양수나 부당 행위 계산을 이용하는 방법도 있다. 

하지만 가장 큰 해답은 부동산 가액의 크기, 실제 명의인의 재산상황 및 연령상황 등 여러 가지 사례를 통해 올바르게 판단을 하는 것이다. 명의신탁 자체가 불이익을 피해가기 어렵기 때문에 여러 대안과 공식을 대입해 신중한 선택이 가장 중요하다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>

서승아 기자의 다른기사 보기
icon인기기사
Back to Top