▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/아유경제 편집인

1. 관련 규정

「도시 및 주거환경정비법」 제35조(조합설립인가 등)

①시장ㆍ군수 등, 토지주택공사 등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니하다.

③재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다.

제67조(재건축사업의 범위에 관한 특례)

① 사업시행자 또는 추진위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 「건축법」 제57조에도 불구하고 분할하려는 토지 면적이 같은 조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다.

▲「주택법」 제15조제1항에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 둘 이상의 건축물이 있는 주택단지에 재건축사업을 하는 경우

▲제35조제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우

② 사업시행자 또는 추진위원회는 제1항에 따라 토지분할 청구를 하는 때에는 토지분할의 대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자와 협의하여야 한다.

③ 사업시행자 또는 추진위원회는 제2항에 따른 토지분할의 협의가 성립되지 아니한 경우에는 법원에 토지분할을 청구할 수 있다.

④ 시장ㆍ군수 등은 제3항에 따라 토지분할이 청구된 경우에 분할되어 나가는 토지 및 그 위의 건축물이 다음 각 호의 요건을 충족하는 때에는 토지분할이 완료되지 아니하여 제1항에 따른 동의요건에 미달되더라도「건축법」제4조에 따라 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)에 설치하는 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립인가와 사업시행계획인가를 할 수 있다.

▲해당 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자의 수가 전체의 10분의 1 이하일 것

▲분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선 상에 위치하지 아니할 것

▲그 밖에 사업시행인가를 위하여 대통령령으로 정하는 요건에 해당할 것

2. 토지분할 절차

가. 상가 동 소유자들과의 협의 및 소송상 토지분할 청구

토지분할을 소송상 청구하기 전에 우선 토지 공유자들인 상가소유자들과 협의과정을 거쳐야 한다. 통상 협의가 결렬될 가능성이 높으나 소송상 청구를 위한 전 과정으로서 협의를 거치고 협의 과정을 거친 자료를 소송상 제출하게 된다.

소송상 토지 분할은 정확한 법적 용어로는 ‘공유물 토지 분할 소송’에 해당되고, 공유물 토지분할 소송은 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어서 다른 공유자 ‘전부’를 피고로 하여야 하는 고유필수적 공동소송이다(대법원 2003년 12월 12일 선고 2003다44615, 44622 판결 등 다수).

여기서 고유필수적 공동소송이란, 공유자 ‘전부’가 해당 소송에 참여야 한다는 것이므로, 원칙적으로는 아파트 및 상가 소유자로서 토지를 공유하는 자들 전부가 소송에 참여하여야 할 것이다. 다만, 추진위원회는 도시정비법 제67조제3항의 재건축사업 범위 특례 규정에 따라, 추진위원회가 ‘원고’가 되어 상가 소유자들을 피고로 하여 공유물토지분할 소송을 할 수 있다.

한편, ‘피고’의 경우 상가 소유자들이 될 것인데, 재건축에 반대하거나 토지분할에 반대하는 상가 소유자의 경우 소장 송달을 일부러 받지 않거나 지연시키는 경우가 있어 신속한 재판 진행을 위하여 토지 분할 소송의 경험이 있는 법무법인의 조력을 받는 것은 필수적이라 할 것이다.

나. 토지 분할의 방식

서울 서초구 신반포 등의 아파트 단지는 각 전용부분 면적의 비율로 토지를 공유하는 형태이므로, 상가 소유자들의 지분을 현재 상가 건물의 입지로 모으는 방법으로 토지 분할을 해서 상가소유자들도 재산권 행사에 지장이 없도록 하여야 한다.

간혹 상가의 현재 입지한 위치를 기준으로 토지분할을 하는 경우 맹지가 되는 경우가 있어 토지분할에 어려움이 있지만, 제척 대상이 되는 상가가 대로에 면해 있는 경우에는 현재 상가의 입지를 기준으로 토지분할을 하더라도 상가소유자들의 기존 재산권 보호에 문제가 없으므로, 현재의 상가 위치를 기준으로 토지 분할을 청구함이 바람직하다.

다. 토지분할 완료 전 조합설립인가가 가능한지 여부

도시정비법은 토지분할 소송을 제기하는 경우에 해당 건물 및 부지를 제외한 나머지 공동주택과 부지만을 놓고 재건축 조합 설립요건인 각 동별 구분소유자 과반수 동의 및 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의가 구비되는 경우에 재건축 조합설립인가를 할 수 있다는 규정을 두고 있다(도시정비법 제67조제4항).

그러나 이 경우에도 분할되어 나가는 토지의 및 건축물의 토지등소유자 숫자가 전체 10분의 1 이하로 요구된다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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