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[미니기획] 재개발ㆍ재건축, 양도세 비과세 대상은?

[아유경제=김필중 기자] 지난해 8ㆍ2 부동산 대책에서 예고한 다주택자에 대한 양도소득세(이하 양도세) 중과가 지난 4월 1일부터 시행되면서 다주택자의 입지는 더욱 좁아진 가운데, 절세 방안에 대한 관심도 커지고 있다. 특히 재개발ㆍ재건축사업의 진행 과정에서 양도세 비과세 여부를 자세하게 따져봐야 한다.

양도세란 일정한 시간이 지난 후 경제적 가치가 증가한 자산을 양도할 때 얻은 이익에 대해 부과하는 세금이다. 기존에는 양도차익에 따라 기본세율 6%~42%를 적용 받았지만, 지난 4월 1일부터 2주택자는 이전보다 10%p, 3주택자 이상은 20%p 높은 세율을 적용받는다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 모두 적용된다.

재개발ㆍ재건축사업은 관리처분인가 시점을 기준으로 조합원의 입주권 취득과 청산금 지급 및 수령이 확정된다. 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 일정요건 충족 시 1세대 1주택 양도로 취급해 비과세가 적용된다.

조합원 입주권은 주택 수를 산정할 때 포함되며 조합원이 가진 다른 주택의 비과세나 양도세 중과 여부에 영향을 미친다. 집 한 채와 조합원 입주권을 소유한 경우 주택을 먼저 처분하면 입주권은 주택으로 산정돼 2주택자 양도에 해당한다. 따라서 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 없으며 조정대상지역에선 양도세 중과 적용 대상이 된다.

하지만 집을 여러 채 갖고 있더라도 입주권을 먼저 팔면 양도세 중과를 피할 수 있다. 이 경우 입주권을 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것으로 입주권을 팔 수 없는 투기과열지구에서는 해당되지 않는다.

비과세 요건(1주택 2년 이상 보유)을 충족하면 입주권도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 여기서 기간은 취득일부터 관리처분인가를 받은 날까지 2년 이상임을 유의해야 한다. 양도일 현재 다른 주택이 없거나 양도일 현재 당해 입주권 외 1주택을 소유한 경우로 주택 취득일로부터 3년 이내 입주권 양도 시에 적용된다.

아울러 재개발ㆍ재건축 공사 기간 동안 거주하기 위한 이른바 ‘대체주택’은 양도세 중과 대상이 아니다.

즉, 1주택 소유주가 해당 주택에 대한 재개발 또는 재건축사업의 시행기간에 거주할 목적으로 다른 주택을 취득한 경우에 아래의 요건을 모두 갖춰 대체주택을 매각하면 대체주택이 비과세를 받을 수 있다.

구체적으로 대체주택은 ▲사업시행인가일 이후 취득해야 하고 ▲그 주택에서 1년 이상 거주해야 하며 ▲재개발ㆍ재건축 아파트가 완공된 뒤 2년 이내에 지어진 집으로 가구 전원이 들어가 1년 이상 거주해야 한다는 조건이 있다. 아울러 ▲재개발ㆍ재건축 아파트가 완공된 뒤 2년 이내에 대체주택을 매각해야 한다.

또한 주택을 추가로 구입해 2주택이 된 경우 원칙적으로 기존 주택을 3년 이내에 매각해야 비과세 혜택을 받지만 재개발ㆍ재건축 공사기간에 거주 목적으로 구입한 대체주택은 재건축 아파트를 그대로 두고 먼저 매각하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

원칙적으로 가구 구성원 전원이 재개발ㆍ재건축을 통해 완공된 집으로 이사해야 하지만 취학, 근무상 형편, 질병 치료 등의 경우에는 예외적으로 세대원의 일부가 이사하지 않더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

한편 재개발ㆍ재건축 아파트가 완공된 후 2년 이내에 취학 또는 근무 형편으로 1년 이상 해외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하는 경우, 출국 사유가 3년 이내에 해소되면 입국 후 1년 이상 거주해야 비과세 혜택을 볼 수 있음을 유념해야 한다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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