▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 토지분할 청구로서의 협의의 불성립

가. 통상 추진위가 원고가 되어 조합 설립에 반대하는 일부 동 소유자 등을 대상으로 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제41조 상 토지분할 소송을 제기할 경우 피고들이 토지분할청구를 하기 위한 요건으로서의 그간 협의가 미흡했다는 항변을 하는 경우가 종종 있다.

나. 이에 대해서 서울중앙지방법원은 “이 사건 토지분할 청구의 요건으로서의 협의의 불성립이라 함은, 사업시행자 또는 추진위원회와 토지분할대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자 사이에 분할 방법에 관하여 협의가 실제로 진행되었으나 협의가 이루어지지 않은 경우뿐만 아니라 위 협의 당사자 중 일부가 협의에 응할 의사가 없음을 명백히 하였다거나 행방불명된 경우처럼 처음부터 협의가 불가능한 경우를 포함한다고 할 것이다”고 판시하였다.

다. 따라서 사전 협의 시도가 있었다는 사실이 문서 등에 의해서 증빙된다면 그 협의 자리에 피고들이 불참했다고 하여도 토지분할 청구 위한 사전 요건으로서 협의 절차는 이행된 것이고, 더 나아가 위 토지분할 소송에 피고들이 소송 당사자로 참여하여 지속적으로 협의의 방법 및 그 절차에 대해서 다툰다면 소송 과정을 통해서 협의 절차 이행이 인정된다고 할 것이다.

2. 분할의 방법

가. 판례의 태도 

법원에서는 통상 아파트 소유자가 조합 설립에 반대하는 상가 동 소유자들을 상대로 제기한 토지분할 사건에서 “이 사건 토지의 경제적 가치를 극대화 하고, 원고와 피고 상가 구분소유자들 사이에 장래 발생할 수 있는 또 다른 분쟁을 예방하기 위해서는 이 사건 상가 건물 대지의 소유자를 위 상가 구분소유자들로 단일화 시키는 것이 바람직한 점, 이 사건 토지를 주문 제1항과 같이 분할할 경우 피고 상가 구분소유자들 소유의 토지 면적은 분할 전과 분할 후를 비교하여 차이가 없고, 피고 상가 구분소유자들의 소유 부분이 현재 이 사건 상가 건물의 부지 부분을 모두 포함하게 되어 분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니하는 점, 위와 같이 이 사건 토지를 분할하게 될 경우에도 피고 상가 구분소유자들이 소유하게 되는 토지는 신설되는 도시계획도로 등을 통하여 도로와 연결되어 있어 상가 건물을 출입하는데 지장이 없다고 보이는 점, 그 밖에 이 사건 아파트 구분소유자들과 피고 상가 구분소유자들 사이의 이 사건 토지에 대한 지분 비율, 토지의 위치, 면적, 용도, 형상, 이 사건 상가의 위치, 현재의 점유 상태를 등을 종합적으로 고려하면, 이 사건 토지를 주문 제1항 기재와 같이 분할함이 상당하다”고 판시하였다. 

위 내용은 통상적으로 토지분할 소송 판결문 상 분할 방법에 관한 법원의 기본 입장으로서 상가가 위치한 부분이 분리되지 않게 공유 토지의 상가 소유자 지분을 상가 건물의 부지 부분을 모두 포함하도록 분할하는 방법이다.

3. 원고는 추진위 및 추진위 지위를 승계한 조합인데 주문에서 이 사건 공유 토지의 귀속 주체를 아파트 소유자들로 정리할 수 있는지 여부

가. 법원은 “원고(조합 지칭)는 원고가 장래 이 사건 아파트 구분소유자들로부터 이 사건 토지 중 위 구분소유자들이 소유하는 부분에 관하여 신탁 등기를 받게 되므로 분할 후 토지를 원고의 소유로 하는 분할을 청구하나, 도시정비법 제67조가 사업시행자 또는 추진위원회에게 토지분할을 청구할 수 있는 권리를 부여하는 것에서 더 나아가 분할된 토지의 소유권을 곧바로 귀속시키는 것을 정하고 있지 아니하고, 장래에 이전등기를 받을 권리가 있다는 것만으로 등기 이전을 생략한 채 곧바로 소유권의 귀속이 인정된다고 보기는 어렵다. 그러나 원고는 궁극적으로 이 사건 토지 중 이 사건 아파트에 대한 대지 부분과 상가에 대한 대지 부분을 분할하기 위하여 이 사건 소를 제기하였는바, 이러한 취지에는 원고에게 분할 후 토지에 대한 소유권의 귀속이 인정되지 아니하더라도 이 사건 토지등소유자 등 피고 상가 구분소유자들과 이 사건 아파트 구분소유자들 사이의 분할을 구하는 내용이 포함되어 있다고 봄이 상당하고, 또한 원고의 주장은 분할의 방식에 대한 주장에 불과하다고 할 것이어서, 주문 제1항 기재와 같이 이 사건 토지를 공유자인 피고 상가 구분소유자들과 이 사건 아파트 구분소유자들 사이에서 분할 할 것을 명하기로 한다”고 판시하였다. 

나. 따라서 통상 추진위 또는 추진위 지위를 승계한 조합이 원고가 된다고 하더라도 주문에서는 소외 아파트 소유자들과 피고 상가 소유자들의 공유 관계를 해소하는 것으로 주문이 선고된다고 할 것이다. 

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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