▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

재개발ㆍ재건축 등 정비사업조합(이하 조합)의 경우 시공자를 언제 선정할 수 있는 것인지에 관해 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」의 규정과 서울시 도시정비조례의 내용 등에 따라 살펴보기로 한다.

먼저 도시정비법 제29조제4항에서 “조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다”고 규정하고 있다.

그런데, 서울시의 경우에는 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제44조에 따라 공공지원대상사업에 해당되는 경우에는 위 조례 제48조제2항에서 “조합은 제1항에 따라 시공자를 선정할 때에는 법 제28조에 따라 인가된 사업시행계획서를 반영한 설계도서를 작성하여 입찰에 부쳐야 한다”고 규정하고 있으므로, 공공지원대상이 되는 조합의 경우에는 사업시행인가 이후에 시공자를 선정할 수 있다.

다만, 도시정비법에 예외의 규정이 있는바, 도시정비법 제118조제7항에서 “제6항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지등소유자(제35조에 따라 조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)의 과반수 동의를 받아 제29조제4항에 따라 시공자를 선정할 수 있다. 다만, 제1호의 경우에는 해당 건설업자를 시공자로 본다. 1. 조합이 제25조에 따라 건설업자와 공동으로 정비사업을 시행하는 경우로서 조합과 건설업자 사이에 협약을 체결하는 경우 2. 제28조제1항 및 제2항에 따라 사업대행자가 정비사업을 시행하는 경우”라고 규정하여 조합과 건설업자가 공동사업시행자로 협약을 체결하는 경우에는 조합설립인가 후 시공자를 선정할 수 있도록 규정하고 있는 것이다.

다만, 조합이 공동사업시행자로 건설업자를 선정하는 경우에는 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제48조의2제1항에서 협약에 포함할 내용을 규정하고 있는데, 조합과 건설업자 간 협약사항에 관한 구체적인 내용은 “1. 협약의 목적 2. 당사자 간의 지위ㆍ권리 및 의무 3. 협약의 범위 및 기간 4. 협약의 체결ㆍ변경ㆍ해지ㆍ연장ㆍ이행 보증 등에 관한 사항 5. 사업의 시행ㆍ변경에 관한 사항 6. 사업경비의 부담ㆍ이익의 분배ㆍ손실의 부담에 관한 사항 7. 채권ㆍ채무에 관한 사항 8. 의사결정 방법ㆍ절차 등에 관한 사항 9. 공사의 시행ㆍ관리에 관한 사항 10. 공사목적물의 처분ㆍ인수 등에 관한 사항 11. 입주ㆍ하자관리 등에 관한 사항 12. 분쟁ㆍ소송 등에 관한 사항 13. 인ㆍ허가 업무에 관한 사항 14. 기타 공동사업시행에 필요한 사항” 등이다.

이와 관련하여 위 조례에서 시장은 위 제1항 각 호의 내용이 포함된 표준공동사업시행협약서를 작성하여 보급할 수 있도록 규정하고 있다. 

한편, 도시정비법 제29조제5항에서 “토지등소유자가 제25조제1항제2호에 따라 재개발사업을 시행하는 경우에는 제1항에도 불구하고 사업시행인가를 받은 후 제2조제11호 나목에 따른 규약에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 한다”고 규정하고 있으므로, 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우에는 사업시행인가를 받은 후 규약에서 정하는 바에 따라 시공자를 선정할 수 있다.

그 외에도 도시정비법 제29조제6항에서는 “시장ㆍ군수 등이 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 제26조제2항 및 제27조제2항에 따른 사업시행자 지정ㆍ고시 후 제1항에 따른 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다”고 규정해 지정개발이나 공공의 직접시행의 경우에는 사업자 지정 고시 후에 시공자의 선정이 가능하므로, 사업 방식에 맞추어 적정한 시기에 시공자를 선정해야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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