▲ 오민석 법무법인 산하 대표변호사/ 아유경제 편집인

재개발 정비사업조합(이하 조합)이 관리처분계획을 인가받고 조합원들에 대한 이주를 진행 중임에도 분양신청을 하지 않은 현금청산자들이 이주를 거부하여 사업 진행에 큰 차질을 빚는 경우가 있다.

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제81조제1항은 ‘종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 관리처분인가 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다 - 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우’라고 규정하고 있다.

따라서 재개발 조합은 토지보상법상의 강제수용절차를 완료하여야만 현금청산자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 있다. 위와 같은 도시정비법 규정 외에도 토지보상법 제45조제1항은 ‘사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다’고 하여 수용재결에 따른 재개발 조합의 현금청산자 소유 토지 및 건물에 대한 소유권 취득을 규정하고 있다. 지방토지수용위원회에서 정한 수용 개시일 이후에는 재개발 조합이 현금청산자를 상대로 소유권에 기한 토지나 건물의 인도청구도 가능하다.

이처럼 도시정비법상의 사용, 수익권이나 토지보상법상의 소유권에 기한 명도청구 외에 강제수용절차가 완료된 현금청산자의 이주 거부에 대해 재개발 조합이 취할 수 있는 다른 조치가 없을까?

1. 형사고소(토지보상법 위반)

토지보상법 제43조는 ‘토지소유자 및 관계인과 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니하는 자로서 수용하거나 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다’고 규정하고 있고, 같은 법 제95조의2제2호는 ‘위 43조를 위반하여 토지 또는 물건을 인도하거나 이전하지 아니한 자’는 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처하도록 처벌 규정을 두고 있다.

청산금을 임의 지급받거나 공탁이 이루어졌음에도 재결에서 정한 수용개시일까지 재개발 조합에 토지 및 건축물을 인도하지 않는 현금청산자에 대해서는 형사고소가 가능하다. 토지보상법에서는 1년 이하의 징역형이 법정형으로 선택적으로 규정되어 있으나 실제로는 벌금형으로 약식기소되는 경우가 대부분이다.

실제 형사고소 사례에서는 현금청산자가 이사할 곳을 물색 중이라거나 이주 일정이 예정되어 있다는 이유로, 또는 사업시행계획이나 관리처분계획에 대한 행정소송을 제기하여 그 결과에 따라 이주하려 한다는 변명이 받아들여져 불기소처분이 내려지는 경우도 있다. 악성 이주 거부자들에 대해서는 수사기관에서 이주를 권유하거나 벌금형으로 기소를 하는데, 형사처벌의 압박을 통해 현금청산자들의 보다 빠른 이주를 도모할 수 있다.

2. 부당이득반환 또는 손해배상청구소송

일단 수용재결에 의한 강제수용의 효력이 생긴 후에는 그 재결에 대한 이의신청이나 행정소송의 제기가 있다 하더라도 수용의 효력을 정지시키지 아니한다(토지보상법 제88조). 따라서 재개발 조합이 수용개시일까지 현금청산자에게 수용보상금을 지급하거나 공탁하면 현금청산자 소유 토지 및 건물의 소유권을 취득하는 것이고, 설령 이의재결이나 행정소송에서 보상액이 늘어났다고 하더라도 그 사유만으로 달리 볼 수 없다는 것이 판례이다(대법원 2002년 10월 11일 선고, 2002다35461 판결).

수용보상금을 지급받거나 공탁한 현금청산자가 수용개시일 이후에도 토지 및 건물을 사용하게 되면 설혹 수용재결에 대한 이의나 행정소송을 제기하였다 하더라도 재개발 조합 소유의 토지 및 건물을 법률상 원인 없이 사용ㆍ수익하고 있는 것이고, 조합은 현금청산자를 상대로 월 임료 상당의 부당이득반환 또는 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2017년 3월 30일 선고 2014두43387 판결). 이러한 경제적 압박은 보상금을 얼마라도 더 받아내려고 이주를 거부하는 현금청산자들을 상대할 때 효과를 볼 수 있다.

오민석 변호사  koreaareyou@naver.com

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