▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 문제의 소재 

길고 어려운 정비사업을 거쳐서 착공에 들어가게 되면 뜻하지 않은 복병을 만나게 되는 경우가 있다. 바로 신축 단지 주변에 있는 단독주택이나 아파트 등에서 위 시행자인 조합을 상대로 일조권 침해에 따른 공사중지가처분 소송 등을 제기하는 경우이다.

실례로 대치동 소재 모 재건축 조합에서는 인근 학교가 일조권 침해를 이유로 공사중지가처분 소송 등을 제기해 와서 일정 기간 동안 공사가 중단되고 결국 공사 도중 설계 변경으로까지 이어진 사례도 있어 유념해야 한다.

2. 판례의 입장 

가. 일조권 침해 판단 기준 (서울남부지방법원 2002가합16690 판결) 

일조권의 침해를 원인으로 공사금지를 청구하기 위해서는 일조 침해의 정도가 현저하여 사후의 금전 배상만으로는 일조권 침해로 인한 손해의 전보가 어려울 정도로 사회통념상 수인할 수 없는 정도라야 할 것이다. 수인한도를 넘는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질, 그에 대한 사회적 평가, 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

나. 일반상업지역 또는 준공업 지역의 경우 (서울남부지방법원 2002가합16690 판결)

나아가 이 사건에 관하여 살펴보면 ①「건축법」 제53조, 동법 시행령 제86조제2항제2호와 서울특별시 건축조례의 규정 내용에 의하면, 주거지역에 ○○아파트 등 공동주택 간에 일조가 문제되는 경우에는 동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 2시간 이상 연속하여 확보되지 않고 오전 8시부터 오후 4시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되지 않는 경우에는 일조 침해의 정도가 수인한도를 넘는다고 볼 여지가 있고, 위와 같은 기준에 의한 일조시간 측면에서는 ○○아파트 중 일부에 앞서 본 바와 같은 일조권의 침해가 있을 것으로 예상되나, 앞서 본 바와 같이 ○○아파트는 주거지역에 아파트이지만 이 사건 건물은 일반상업지역에 건립될 주상복합건물인 점에 비추어, 이 사건에 일조 시간에 관한 위의 기준을 직접적으로 적용하기에는 어려움이 있고, ②이 사건 건물이 예정대로 35층까지 완공되더라도 일조에 방해를 받는 세대는 ○○아파트 8개동 총 588가구 중 2개동 83가구에 불과하고, 그 중 일부 세대는 이 사건 공사 이전에도 어느 정도 일조 침해가 발생하여 있었으며, 일조 침해가 발생하는 것으로 드러난 위의 83가구의 경우에도 이 사건 건물이 예정대로 완공되더라도 동지일을 기준으로 한 오전 9시부터 오후 3시까지의 연속일조시간이 대부분 1시간 30분 이상 확보되며, ③대도시인 서울특별시의 경우 주택난을 해소하고 불량노후 주거지역을 보다 쾌적한 환경으로 개발하기 위하여 토지의 효율적 이용 및 토지 이용의 극대화가 요구됨에 따라 건물의 고층화를 피하기 어렵고, ④○○아파트 중 이 사건 건물에 가장 가까운 A동과 E동은 도로에 인접하여 남쪽 경계선을 따라 건축되어 있는데, 그 남측 토지에 고층건물이 건축될 경우에 생기게 될 일조 피해에 대한 배려가 되어 있지 않아 위의 동을 소유한 원고들로서도 후일 이 사건 건축부지 등에 고층의 건물이 들어설 경우 일조 침해가 발생하리라는 것을 예측할 수 있었고, 특히 ○○아파트와 인접한 이 사건 건축부지는 도시계획법상 용도지역이 상업지역으로 지정되어 있어 원고들로서도 그 인근에 고층의 상업건물이 들어서 있고, 이 사건 건축부지에도 추후 고층건물이 들어설 수 있으리라는 것을 충분히 예상할 수 있었으며, ⑤건축주인 피고들은 이 사건 건물에 대하여 적법하게 건축허가를 받았을 뿐 아니라, 이 사건 건물의 건축은 용적률ㆍ건폐율 등에 있어 「건축법」상 위반되는 부분이 없고, ⑥이 사건 공사는 종전의 ○○아파트 거주자 276가구가 ○○아파트를 철거하고 재건축을 통하여 새로운 주택을 건설하는 공사로서 그 중 상당한 부분을 일반분양하여 건축비를 충당하고 있는데, 만약 이 사건 건물 중 일부라도 건축이 금지되게 되면 분양수입금이 감소하여 이 사건 건물의 건축에 중대한 지장이 생길 수 있으며, ⑦일조 침해가 발생한 원고들의 경우 추후 금전적 손해배상을 통하여 피해가 회복될 여지가 있는 점 등을 종합하면, 앞서 본 세대에 해당하는 원고들에 대한 일조권 침해의 정도가 금전으로 손해배상을 구하는 것은 별론으로 하더라도 이 사건 공사를 금지해야 할 만큼 현저하여 도저히 수인할 수 없을 정도라고 할 수는 없다.  

다. 다른 기존 건물에 의한 일조권 침해 가능성 (대법원 2002다63565 판결)

구체적인 수인한도를 판단하기 위해서는 일조 피해를 받는 건물이 이미 다른 기존 건물에 의하여 일조 방해를 받고 있는 경우에는 그 일조 방해의 정도와 신축 건물에 의한 일조 방해와의 관련성 등도 고려하여 신축 건물에 의한 일조 방해가 수인한도를 넘었는지 여부를 판단하여야 한다. 

3. 검토

만약 신축 공사로 인한 일조권 침해가 있다고 가정하더라도, ①일조권 침해 기준은 일반 주거 지역에 적용되는 것이므로 이를 그대로 준공업지역으로 지정된 부지에 그대로 적용할 수는 없으며, ②일조권 침해 여부를 판단하기 위해서는 이미 기존의 아파트 등으로 인해서 일조권 침해를 입고 있을 가능성이 있는지 여부가 선행적으로 고려되어야 하며, ③최근 건물의 고층화 현상은 토지의 경제적ㆍ효율적 이용에 따라 피할 수 없는 지역 변화의 한 현상에 해당하며, ④인근 주민들은 다수의 재개발ㆍ재건축사업으로 인해 이미 고층 건물의 신축 등에 대해 충분히 예상하고 있었을 것이며, ⑤무엇보다도 적법하게 건축허가를 받는 과정에서 용적률ㆍ건폐율 등에 있어서 하자가 없었다면 더더욱 일조권 침해로 인한 공사 중지 청구 등은 인정되기 어려울 것이다.

하지만 일조권 침해로 인한 공사 중지 소송은 만약 인용 시 조합 입장에서는 사업 지연으로 인한 막대한 금전적 손해를 입게 되고, 최악의 경우 의도치 않은 설계 변경으로까지 귀결될 수 있는 사안인 바, 충분히 검토하여 대비에 만전을 기하여야 한다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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