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재건축 규제에 뜨는 재개발 투자, 실패하지 않으려면?

[아유경제=김필중 기자] 재건축초과이익환수제도나 관리처분인가 타당성 검증 등 정부 규제에서 상대적으로 자유로운 재개발 투자에 대한 관심이 뜨겁다.

최근 부동산 업계에 따르면 재개발 입주권의 프리미엄은 올해 초부터 꾸준히 상승하고 있다. 서울 한남ㆍ용산ㆍ성수(한용성) 일대 재개발 빌라 가격은 3.3㎡당 1억 원을 넘어섰고 강북 재개발 입주권에는 프리미엄이 최소 2억 원 이상 붙었다. 경기도에서는 수원의 팔달ㆍ권선 지역 재개발 입주권의 프리미엄이 최근 5000만 원 이상 증가하며 1억 원을 넘어섰다.

재개발사업이란 기반시설이 열악한 다세대ㆍ다가구ㆍ연립ㆍ무허가주택 등이 밀집한 낙후된 주거지를 아파트 중심의 새 주거지로 정비하는 것을 의미한다. 주된 목적은 도시 기능을 회복시키고 낙후된 구도심을 개선하는 것에 있다.

전문가들은 재개발 투자에 성공하기 위해서는 ‘조합원 권리가액이 높게 산정될 수 있는 물건에 투자’하라고 조언한다. 조합원 권리가액은 지분 감정평가액에 비례율을 곱한 값으로, 지분 감정평가방법은 시장 및 군수 등이 선정해 계약한 2인 이상의 감정평가업자가 각각 산정한 평가금액을 산술평균내 결정한다.

지분 감정평가액을 높이기 위해서는 ▲주요 통행로 접근성 ▲주거와 상가용 주택으로 사용 가능 ▲개별 공시지가가 높게 책정돼 있는 지분 ▲용도지역 구분상 상위 용도지역 해당 등의 조건을 따져보는 것이 유리하다.

조합원 권리가액을 결정짓는 중요 요소 중 하나는 사업성을 나타내는 지표인 비례율이다. 총 사업 이익을 총 종전평가액으로 나눠 계산하는 비례율은 일반적으로 100% 기준으로 사업성의 좋고 나쁨을 판가름 한다. 비례율이 높으면 조합원들의 권리가액도 늘어나므로 조합원 분감금이 줄어든다.

아울러 ‘사업 추진이 원활한 곳을 선택’해야 한다. 입지와 사업성이 뛰어난 정비구역이라도 사업 추진이 늦어지면 사업소요비용이 증가해 투자수익은 줄어들 수밖에 없다. 재개발은 사업 특성상 사업을 진행하면서 복잡한 이해관계를 해결하지 못해 난항을 겪고 사업이 지체되는 곳이 많다. 따라서 투자를 실행하기 전 사업 추진에 큰 방해가 될 걸림돌은 없는지 잘 파악해야 장기간 자금이 묶이는 데서 오는 고통을 피할 수 있다.

서울 등 수도권 과밀억제권역 내에선 조합설립인가 이후 구역의 재개발 주택을 구입할 때는 매수 전에 ‘조합원 승계가 되는지’의 여부를 꼼꼼하게 따져야 한다. 두 채 이상의 주택을 보유한 자가 조합 설립 이후 한 채의 주택을 매도하면 매수자는 조합원 자격이 승계되지 않아서 현금청산을 해야 한다.

또한 투기과열지구 내 재개발 입주권에 투자할 때는 주의가 필요하다. 투기과열지구에선 한 번 조합원 분양을 받으면 5년 동안 다른 조합원 분양이나 일반분양을 받을 수 없다. 또 올 1월 24일 이후 사업시행인가를 받은 재개발 입주권은 전매가 제한된다.

이밖에도 조합원 수가 적고 일반분양 물량이 많을 것으로 예상되는 지역, 건축비용이 적게 투입되는 평탄한 지역, 세입자의 비율이 낮은 지역 등 종합적인 여건들을 고려해야 한다.

도시정비업계 한 전문가는 “재개발 투자는 재건축에 비해 상대적으로 적은 금액으로 투자가 가능하지만 입지와 시세 분석에 있어 재건축 투자보다 더 많은 검토를 필요로 한다”고 “주택을 사고도 분양권을 받지 못하는 사례도 속출하고 있어 장기적인 관점으로 신중하게 투자할 필요가 있다”고 조언했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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