▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

재개발사업에 있어서 주거용세입자의 경우 주거이전비와 이사비와 관련하여 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제65조제1항에서 “정비구역에서 도시정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다”고 규정하고 있다.

이러한 준용에 따른 토지보상법 제78조제5항ㆍ제9항, 토지보상법 시행규칙 제54조제2항ㆍ제55조제2항에 의하면, 공익사업인 도시정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있었던 당시 해당 공익사업시행지구 안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를, 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자에 대하여는 이사비를 보상하여야 한다고 규정하고 있다.

이 경우 주거용세입자의 경우 주거이전비와 이사비는 언제를 기준으로 지급대상이 되는지와 보상내용이 확정되는 시기에 관하여 다툼이 있었다.

이에 관하여 대법원의 2017년 10월 26일 선고ㆍ2015두46673 판결에서는 “이와 같이 도시정비법에 따라 지급되는 ‘주거이전비’와 ‘이사비’는 사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기 이주와 사업 추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에 대한 사회보장적인 고려 아래 지급하도록 강제하는 것이다. 나아가 도시정비법령의 전체적 체계와 그에 따른 사업진행과정, 앞에서 본 관련 법령의 문언ㆍ내용ㆍ취지 등에 비추어 보면 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획에 관한 공람공고일 당시 해당 정비구역 안에서 3개월 이상 거주한 자를 대상으로 하되, 그 보상 방법 및 금액 등의 보상내용은 원칙적으로 사업시행인가 고시일에 확정되는 것으로 봄이 타당하다(대법원 2012년 9월 27일 선고ㆍ2010두13890 판결 등 참조).

이에 따라 그 보상의 내용이 확정된 세입자는 그 확정된 주거이전비를 청구할 수 있고 반드시 도시정비사업의 시행에 따른 관리처분인가 고시일까지 계속 거주해야 할 필요는 없다(대법원 2012년 2월 23일 선고ㆍ2011두23603 판결 등 참조). 이러한 법리는 위와 같은 세입자가 보상받을 이사비의 경우에도 마찬가지로 적용된다.

한편 주거용 건축물의 세입자가 사업시행자로부터 주거이전비와 이사비를 지급받기 위한 전제로서 정비구역 밖으로 먼저 또는 그 지급과 동시에 이주해야 한다고 볼 수는 없다. 토지보상법 시행규칙 제54조제2항은 “‘공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는’ 세입자를 주거이전비 지급대상으로 정하고 있어 그 문언 자체에서 주거이전비 지급을 위하여 먼저 세입자가 이주하였을 것을 전제하고 있지는 아니하며, 관련 법령의 취지에 따라 사회보장적 차원에서 공익사업 등으로 희생될 수 있는 세입자를 보호할 필요가 있기 때문이다”라고 판결했다.

따라서 재개발 조합의 경우 주거이전비와 이사비의 보상내용이 관리처분인가 시점이 아니라 사업시행인가 고시일에 확정됨을 주의해야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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