▲ 주택도시보증공사의 분양가 통제에 일부 아파트 단지 분양이 늦춰지고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 정부의 부동산시장 압박에 대형 건설사들의 아파트 분양 역시 지연되고 있는 모양새다. 아울러 서울 등을 비롯한 수도권은 주택도시보증공사(이하 HUG)의 분양가 통제로 아파트 분양이 늦춰져 도시정비업계의 시름이 깊어지고 있다.

HUG의 분양가 제한으로 신규 주택 공급 줄줄이 ‘연기’
기준 충족 못하면 분양 보증 ‘불가’… 전문가 “분양 가격 시세 80~85% 정도가 적당”

부동산시장을 안정시키기 위한 정부의 노력이 계속되는 가운데 최근 정부는 ‘공급 확대’ 카드를 꺼내들었다. 하지만 HUG가 분양가에 제동을 걸면서 기존에 계획됐던 대략 1만 가구에 이르는 신규 주택 공급에 차질이 생기고 있다.

이달 10일 유관 업계에 따르면 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업을 이어가고 있는 조합-건설사와 HUG가 분양가를 두고 갈등을 빚고 있다. 서울과 수도권은 물론 지방 사업지의 경우 분양 일정조차 선뜻 계획하지 못하고 있어 골머리를 앓고 있다.

먼저 강남권 사업지를 살펴보면 서초우성1차를 재건축한 ‘래미안리더스원’은 계획대로라면 지난 4월 분양에 들어갔어야 하지만 분양가 문제로 현재까지도 분양 일정이 잡히지 않았다. 인근의 서초동 무지개아파트(재건축)의 ‘서초그랑자이’와 개포동 주공4단지(재건축) ‘개포그랑자이’도 현재 뚜렷한 분양 계획이 나오지 않고 있다.

강북권의 경우 동대문구 청량리4구역을 재개발한 ‘롯데캐슬SKY-L65’는 올해 4월에서 9월로 분양을 연기하면서 구체적인 분양 일정을 정하지 못하고 있다. 대림산업이 시공을 맡은 용두5구역 재개발한 ‘e편한세상청계센트럴포레’ 역시 HUG와 분양가를 놓고 의견이 모아지지 않아 10월로 예정된 공급을 지키기 위해 노력하고 있다.

은평구의 상황도 별반 다르지 않다. 수색9구역의 ‘DMC SK VIEW’는 기존 9월에서 11월로, 바로 옆에 증산2구역도 HUG와의 분양가 갈등으로 12월에서 내년 상반기 초로 연기했다.

HUG는 현재 신규 아파트 분양 가격이 ▲사업장 인근(반경 1㎞ 이내) 아파트의 평균 분양가 또는 평균 매매가의 110% 이하 ▲사업장 해당 지역(자치구)에서 입지ㆍ가구 수ㆍ브랜드 등이 유사한 최근 1년 이내 분양 아파트의 분양가 이하 등에 해당하는 사업지에 대해서만 분양보증을 승인하고 있다. 즉, 위 2가지 기준을 충족하지 못하면 분양 보증이 불가하다.

특히, 수색9구역의 경우 인근의 ‘DMC롯데캐슬더퍼스트’의 3.3㎡당 평균 분양가 1690만 원을 기준으로 110% 수준인 1890만 원으로 책정됐지만 조합 측은 인근 지역 평균 매매가를 기준으로 3.3㎡당 2200만 원을 주장하고 있다.

수색9구역 재개발 조합의 한 관계자는 본보와의 통화에서 “분양 보증을 접수했지만 계속되는 정부의 강한 규제로 조합에서 원하는 금액과 갭 차이가 너무 커 최종 수용을 못하고 있다. 전용면적 84㎡의 경우 시세와 비교하면 3억 원 이상 낮다”며 “HUG가 분양가를 낮추기 위해 인근 최신 아파트 분양가만 갖고 들이대고 매매가격은 아예 들여다보지 않는다. 분양 일정이 2달 정도 늦춰지는 바람에 전체적인 일정 역시 늘어졌다”고 토로했다.

업계의 한 전문가 역시 “로또 분양에 수요가 집중되면서 부동산시장이 과열되는 양상을 만들어내고 있어 기존 주택 가격에도 영향을 미치고 있다”고 분석하며 “분양 가격은 시세의 80~85% 수준이 딱 적당하다”고 조언했다.

그러면서 그는 “정부가 분양원가 공개를 확대하는 등 계속된 부동산 규제 강화 정책을 펼침에 따라 결국에는 주택 공급이 더욱 위축될 가능성이 농후하다”고 덧붙였다.

HUG, ‘고분양가ㆍ미분양 관리지역’ 추가 지정
이재광 HUG 사장 “부동산 투기 조장 아니다… 결국, 주택시장 안정에 도움 될 것”

여기에 HUG가 관리하는 ‘고분양가 관리지역’에 광명시와 하남시가, ‘미분양 관리지역’에 대구 달성군과 충남 당진시가 각각 추가됐다.

지난 8월 31일 HUG는 최근 주택시장을 반영해 고분양가 사업장 확산을 차단하기 위해 광명시와 하남시를 고분양가 관리지역으로 추가 지정했다. 고분양가 관리지역은 분양가 및 매매가 통계자료, 시장 모니터링 결과, 전체 주택시장에 미치는 영향력 등을 종합적으로 고려해 선정한다.

HUG의 한 관계자는 “최근 집값이 불안정한 모습을 보이고 청약경쟁률도 높아, 주변지역으로 과열현상이 확산될 가능성이 있어 투기과열지구로 신규 지정된 광명시와 하남시를 고분양가 관리지역에 추가했다”면서 “반면 조정대상지역으로 신규 지정된 구리시, 안양시 동안구 및 광교 택지개발지구는 이번 고분양가 추가 지정 지역에 포함하지 않았으나 지속적으로 면밀히 살펴볼 것”이라고 밝혔다.

이어 그는 “고분양가 사업장 확산 시, 입주시점 시세가 분양가에 못 미칠 경우 다수의 미입주 사태가 발생할 수 있고, 이에 따라 증가되는 HUG 보증리스크에 선제적으로 대응하기 위한 것”이라고 고분양가 관리 제도의 취지를 밝히며, “앞으로도 주택시장이 과열됨에 따라 고분양가 사업장 확산이 예상되는 경우, 공적 보증기관으로서 리스크를 관리하기 위해 대상지역을 확대하는 등 고분양가 사업장을 지속적으로 관리할 것”이라고 덧붙였다.

같은 날 HUG는 제24차 미분양 관리지역으로 수도권 4개 및 지방 20개, 총 24개 지역을 선정ㆍ발표했다. 지난달(8월) 선정된 제23차 미분양관리지역(22개)에서 대구 달성군, 충남 당진시 2곳이 미분양 증가 등의 사유로 추가됐다.

미분양 관리지역에서는 주택을 공급할 목적으로 사업 부지를 매입할 경우 HUG의 분양보증 예비심사 대상이 되며, 예비심사를 받지 않으면 추후 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증을 포함한 분양보증이 거절된다.

이번에 선정된 미분양 관리지역의 미분양 주택은 총 3만9663호로 전국 미분양 주택 총 6만3132호의 약 63%를 차지한다.

한편, 이재광 HUG 사장은 “부동산 투기를 조장한다는 주장은 불합리하다. 분양가 심사는 토지비ㆍ공사원가ㆍ사업이윤 등을 종합적으로 감안해 판단한다”며 “기존 주택시장의 거품을 걷어내는 과정으로 싼값의 새 아파트 공급이 지속적으로 이뤄지면 주택시장 안정에 도움이 될 수 있다”고 해명했다.

정부 스스로 주택 공급을 늦추고 있다는 비판이 나오는 가운데 이 사장의 말대로 고분양가심사제도가 주택가격 안정에 기여하고 서민 주거안정에 큰 역할을 하게 될지 귀추가 주목된다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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