서울, 문정동 136 일대 재건축은 ‘예상 수준’… 전국 주요 단지, 부담금 예정액 공개 임박

올해 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)가 시행된 이후 서울에서 부담금이 통보된 두 번째 단지가 나왔다. 그 주인공은 문정동 136 일대 재건축사업이다.

유관 업계 소식통 등에 따르면 문정동 136 일대 재건축 조합은 최근 조합원 1인당 평균 부담금을 통보받았다. 이 사업의 구체적인 부담금 예상액은 총 505억4000만 원, 1인당 평균 부담금은 조합원 872명 기준 5795만9000원으로 파악됐다. 조합이 자체 분석해 송파구(청장 박성수)에 제출한 5900만 원과 비슷한 예상 금액이다. 앞서 재건축 부담금 예정액을 처음으로 통보받은 반포현대 재건축사업의 경우 조합이 예상한 부담금보다 16배 많은 1억3569만 원을 통보받은 바 있다.

문정동 136 일대 재건축사업은 다세대ㆍ다가구주택을 허물고 최고 18층 규모의 공동주택 1265가구 등을 신축하는 사업으로 조합이 자체 분석을 통해 지난 7월 부담금 추정치를 제출했고 송파구는 한국감정원에 의뢰해 검토를 거쳐 조합에 부담금 예상액을 통보했다. 산정된 부담금은 현시점 기준 예상 금액이다. 조합원이 실제로 내야 하는 금액은 새 아파트가 준공되는 시점 공시가격과 일반분양가 등을 반영해 다시 산출된다.

초과이익환수제 시행에 돌입 후 두 번째 부담금 예상액이 알려지면서 서울시의 다음 부담금 통보 대상지에 대한 우려도 커지고 있다. 업계 관계자들은 연내 주요 아파트들의 재건축 부담금 공개가 급물살을 탈 것이라고 귀띔한다.

지역별로는 ▲강남구 1곳 ▲서초구 3곳 ▲성북구 1곳 ▲은평구 1곳 ▲강서구 2곳 ▲구로구 1곳에서 부담금이 추가로 공개될 예정이다. 이들 단지는 시공자를 선정하고 본계약을 체결한 경우 한 달 이내에 재건축 부담금 산정 자료를 관할관청에 제출해야 한다. 이 중 강남구 대치쌍용2차와 서초구 반포주공1단지3주구 등이 세대수가 많은 대단지인 만큼 수억 원대 부담금이 나올 것이란 전망이 이어지고 있다.

해당 조합들은 부담금에 대해 크게 신경을 쓰고 있는 분위기다. 반포현대만 하더라도 부담금이 당초 조합 추정치를 웃돌아 책정된 데다 최근 집값 상승세를 감안하면 부담금 산정 과정 자체가 부동산시장에 부담을 줄 수 있다는 분석이 지배적이다.

지난 11일 업계 등에 따르면 서울뿐만 아니라 부산ㆍ울산ㆍ경남 등 지방 23개 사업장도 재건축 부담금 산정 예정 지역으로 점쳐지고 있다. 부산에서는 남구 1곳(대연2구역 재건축), 울산에서는 남구 1곳, 경남에서는 창원 1곳이 예상되고 있다.

하지만 지방은 서울과는 사정이 다르다. 일부지역을 제외한 지역들의 금액 부담이 크지 않을 것으로 예상됐기 때문이다.

지난 3월 예정액을 통보받은 부산 남구 대연비치(대연4구역)의 재건축 부담금 예상액은 조합원 1인당 이익이 3000만 원을 밑돌 것으로 추산돼 0원으로 산정됐고, 이번에 선정되는 부산 대연2구역 재건축사업도 부담이 크지 않은 선에서 부담금 관련 조율이 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다.

업계 일각에서는 동남권 지역은 집값이 낮아 산정액 자체가 낮겠지만 부과되는 과정 자체가 주민들에게 부담이란 지적이 나온다. 관할관청의 도시정비사업 일정과 규모에 대한 고민이 이어질 것으로 보인다.

이에 대해 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)와 한국감정원 등은 재건축 부담금 예정액 공개 시 시장 파급력이 높을 것으로 예상돼 보다 꼼꼼히 자료를 들여다보고 초과이익환수제의 실제 적용과 관련해 지자체들이 어려움을 겪고 있는 만큼 매뉴얼 등에 대해서 짚어본다는 구상이다.

서울의 재건축 부담금 예상액, 강남권 빼자 ‘1000만 원 이하’

이처럼 초과이익환수제에 따라 부담금 예상액을 통보받은 곳이 늘어나는 가운데, 이 중 서울 강남권을 제외한다면 예상 통보액이 평균 1000만 원 이하로 드러나 이목이 집중된다.

이달 10일 국토부에 따르면, 올해 전국 지방자치단체가 초과이익환수제 시행에 따른 부담금 예상액을 통보한 재건축 조합은 총 14개이며, 이 중 절반인 7곳은 예상액이 0원인 것으로 파악됐다.

서울은 높은 집값 상승이 예상돼 부담금도 가장 높은 지역으로 현재까지 3곳이 통보받았다.

지난 5월 고지서를 받은 서초구 반포현대가 1억3569만 원(이하 조합원 1인당 예상액)으로 현재까지 가장 높은 금액을 통보 받았다. 이어 지난 4일 통보받은 송파구 문정동 136 재건축사업은 5796만 원으로 고지를 받았다. 이 두 단지는 재건축으로 늘어나는 세대수가 많지 않아 강남 지역임에도 상대적으로 낮은 부담금이 책정된 것으로 풀이된다.

이어서 은평구 구산동 연희빌라 재건축사업은 770만 원으로 예상돼 세 번째로 높은 금액을 통보 받았다. 현재의 79가구에서 20층 146가구 아파트를 짓는 사업이다.

대구의 경우 4곳이 통보받았는데 동구의 동신천연합이 750만 원으로 서울을 제외한 지역 가운데 가장 높다. 기존 419가구 아파트를 1190가구로 늘리는 사업이어서 지방임에도 부담금이 높게 예상됐다. 700가구 아파트를 899가구로 새로 짓는 수성구 지산시영1단지는 190만 원으로 알려졌으며, 북구의 복현시영, 동구 신암10구역은 부담금이 없을 것으로 예상됐다.

인천ㆍ경기도에서는 3곳이 통지서를 받아들었다. 안산시 선부동2구역 재건축은 440만 원, 인천 부평구의 부평아파트는 5만7000원이 예상됐다. 안양시 비산동 진흥로얄은 부담금이 없을 것으로 예상됐다.

이 밖에 부산 남구 대연비치, 경남 양산 범어주공1차, 충북 청주 율량사천, 제주 고려대지연립 등이 부담금 0원을 통보받아 서울 강남 단지들을 제외하고 1000만 원 이하란 결과가 나온다.

문제는 올 하반기 부담금 예상액을 통보받을 것으로 전망되는 강남 일대에 대단지로 구성된 재건축사업이다. ▲서초구 반포주공1단지3주구 ▲강남구 대치쌍용2차가 그 대상이다. 정부는 달아오르는 집값을 안정시키기 위해 재건축 부담금 예상액 통보 작업에 박차를 가하고 있으며, 연내 전국 20여 개 조합에 부담금 예상액을 추가로 통보한다는 계획이다. 

‘부담금 완화’ 관련 법안 대표발의… 해법 될까?
업계 “서울 공급 해법은 재건축 규제 완화”

이처럼 초과이익환수제 적용에 따라 부담금 예상액 통보가 급물살을 타고 있는 가운데, 이 부담금을 대폭 완화할 수 있는 관련 법안이 대표발의 돼 재건축 단지들의 돌파구가 될 수 있을지 이목이 집중된다.

지난 7일 국회 국토교통위원회와 국토법안소위 위원인 이혜훈 의원(서울 서초갑 국회의원)이 해당 상임위 소관 법률인 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 일부 개정안을 대표발의 했다.

이 법안은 장기보유자의 부담금을 면제하고, 1가구 1주택자의 부담금은 크게 줄이는 내용을 주요 골자로 하고 있다.

이 의원은 최근 국토부가 서울시 재건축 조합에 통지한 재건축 부담금이 조합이 예상한 금액보다 16배를 상회해 논란이 커지는 가운데, 현행법은 부담금 부과개시시점을 사업 초기단계인 추진위구성승인일로 하고 있어 초과이익이 과도하게 산정되고 있다며 꼬집었다. 아울러 부담금 계산 시 적용되는 부과율이 현행법 제정 이후 동일한 기준을 유지해 그 동안의 주택가격 상승률을 반영하지 못하고 있을 뿐 아니라 한국감정원이 조사ㆍ산정하는 종료시점 주택가액 산정방식의 투명성이 떨어진다는 지적이 전문가들 사이에서 이어지고 있다고 지적했다.

또한 재건축 대상 주택 등을 장기보유하고 있는 실거주자 등에 대해서는 준공시점과 사업개시시점의 가격 차이를 대상으로 획일적인 기준에 따라 부담금을 부과하는 현행 방식을 달리 정할 필요가 있기 때문에 장기주택보유자에 대해서는 부담금을 감면할 수 있는 근거를 마련하고 부담금 부과개시시점을 본격적으로 사업이 시작되는 사업시행인가일로 늦춰 개시 시점 및 종료시점 주택가액 산정 방식에 동일한 기준이 적용되도록 하는 한편 주택가격 상승 등을 고려해 부과율을 조정하는 등의 개선 방안을 마련해 부담금 산정의 합리성을 높이고 조합원의 경제적 부담을 완화될 수 있도록 개정안을 마련했다.

이 같은 일부 개정안에는 ▲재건축사업이 추진되는 과정에서 공공기여를 위해 의무적으로 건설돼 지방자치단체 등이 표준건축비를 적용해 매입하는 재건축 소형 임대주택을 종료시점 부과대상 주택에서 제외할 수 있도록 함 ▲장기간 조합원 자격을 유지하고 있는 토지등소유자와 실거주 장기주택보유자에 대한 재건축 부담금 감면 근거 마련 ▲재건축 부담금 부과개시시점을 최초로 구성된 추진위가 승인된 날에서 본격적으로 사업이 시작되는 사업시행계획이 인가된 날로 늦춰 재건축 부담금 책정 기준의 합리성을 높임 ▲개시시점 주택가액 및 종료시점 주택가액은 납부의무자가 추천하는 감정평가업자 1인을 포함해 국토부 장관이 선정한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균해 산정함 ▲재건축 부담금 계산 시 적용되는 부과율이 이 법 제정 이후 현재까지 동일한 기준을 유지함에 따라 그 동안의 주택가격 상승률을 반영하지 못하고 있어 합리적인 기준으로 조정함 등이 담겼다.

개정안은 지난 10일 국토교통위원회에서 심사된 바 있지만 국회 본회의 통과 등 시행에 돌입되기까지는 많은 시일이 필요하기 때문에 일선의 재건축 조합들은 부담금 통지를 기다릴 수밖에 없는 현실이다.

초과이익환수제로 인한 재건축시장의 어려움이 커지고 있는 가운데, 업계 전문가들은 정부가 가장 중요 과제로 생각하는 집값 상승세를 잠재우기 위해서는 주택 공급 확대를 통한 집값 안정을 이뤄야 하며, 집값 안정을 위해서는 재건축 관련 규제를 완화해야 한다는 지적이 이어지고 있다.

특히 집값 과열 양상을 식히기 위해 그린벨트 해제 카드를 꺼내는 것까지 예상되고 있지만 그린벨트 해제를 위해서는 수년간의 시간이 소요돼 기대만큼의 집값 안정의 효과가 이뤄질 가능성은 낮다는 게 전문가들의 중론이다.

이를 방증하듯 정부 규제로 재건축 추진이 가로막힌 양천구의 경우 신축 아파트 공급이 늦어져 집값 불안정 양상이 이어지고 있다.

도시정비업계 한 전문가는 “다수의 수요자들이 원하는 것은 임대주택만이 아닐 것이다. 거주하길 원하는 지역에 주택 공급이 이뤄져야만 집값 안정 효과가 나타날 수 있다”고 강조했다.

▲ 재건축 부담금 산정 방식. <제공=국토교통부>