▲ 오민석 법무법인 산하 대표변호사/ 아유경제 편집인

A 재개발 정비사업조합(이하 조합)은 2006년 11월 29일 조합설립인가, 2007년 9월 3일 사업시행인가를 받았고, 조합원들로부터 같은 해 9월부터 10월까지 분양신청을 받았다.

그런데 A 조합의 조합원들 중 일부가 조합설립인가 처분에 대한 무효확인의 소를 제기하자 조합은 그 하자를 보완하고자 조합 설립 절차를 다시 밟아 2011년 5월 20일 조합설립 변경인가를 받았고, 그에 따른 사업시행계획 변경(안)을 수립해 같은 해 6월 17일 인가를 받았다.

최초 사업시행계획과 변경된 사업시행계획 사이에는 건축면적이 9742.72㎡에서 9915.32㎡로, 건축연면적이 16만6113.04㎡에서 16만7621.81㎡로, 건폐율이 20.78%에서 21.15%로, 용적률이 228.71%에서 231.21%로, 59.99㎡ 분양 세대수가 271가구에서 285가구로 변경된 것 외에는 큰 차이가 없었다. 

문제는 A 조합이 사업시행 변경인가 후 조합원들을 대상으로 다시 분양신청 공고ㆍ통지의 절차를 실시하거나 개별적으로 이들의 분양신청 의사를 확인하지 않은 채, 2007년의 분양신청 현황을 토대로 관리처분계획(안)을 수립한 후 2011년 8월 26일 이에 대한 관리처분인가를 받았는데, 관리처분계획에서는 사업시행계획 변경(안)의 인가일이 아닌 최초 사업시행인가일 기준으로 분양대상자별 종전자산가격이 평가되어 있었다.

A 조합은 분양신청을 한 조합원 B 등에게 분양계약체결을 통지하였는데, B 등이 분양계약체결 기간 내에 분양계약의 체결을 거부하자 이들을 현금청산대장자로 분류하고 지방토지수용위원회의 수용재결절차를 밟아 현금청산절차를 완료하였다. 그러자 B 등은 최초의 조합설립인가가 무효이고, 무효인 조합설립인가에 기반한 사업시행인가, 분양신청, 관리처분인가가 모두 무효이다, 관리처분계획이 무효라면 A 조합이 요구하는 분양계약체결을 거부하더라도 현금청산대상자가 아닌데 현금청산대상자임을 전제로 한 지방토지수용위원회의 수용재결은 위법한 것이라며 수용재결취소소송을 제기하였다.

위 사건에서 대법원은 “종전의 조합설립인가 처분이 당연무효이거나 취소되는 경우에는 종전의 조합설립인가 처분이 유효함을 전제로 수립ㆍ인가된 관리처분계획은 소급하여 효력을 잃는 것(대법원 2012년 12월 13일 선고, 2011두21010 판결)”이므로 “조합은 조합설립 변경인가 처분을 받기 전에 수립ㆍ인가된 종전의 관리처분계획에 따라 정비사업을 진행할 수는 없고, 조합설립 변경인가에 따라 관리처분계획을 새롭게 수립하여 인가를 받아야 하며, 이때 조합은 「도시 및 주거환경정비법」이 규정하고 있는 분양신청 통지ㆍ공고 등의 절차를 다시 밟거나 분양신청 대상자들의 분양신청에 관한 의사를 개별적으로 확인하여 그 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 함이 원칙이다”고 전제하고, “다만 종전의 분양신청 현황을 기초로 했다고 하더라도 새로운 관리처분계획(안) 수립 당시 토지등소유자의 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립했다고 평가할 수 있는 예외적인 경우, 즉 ①‘분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역’, ‘개략적인 분담금의 내역’ 등 법령이 분양신청 통지에 포함시키도록 한 사항 등에 관하여 새로운 사업시행계획과 종전 사업시행계획 사이에 실질적으로 변경된 내용이 없고, ②사업의 성격이나 규모 등에 비추어 두 사업시행인가일 사이의 시간적 간격이 지나치게 크지 않으며, ③분양신청대상자들 중 종전 분양신청을 철회ㆍ변경하겠다거나 새롭게 분양신청을 희망한다는 의사를 조합에 밝힌 사람이 실제 있지 않은 경우 등에는, 종전의 분양신청 현황을 기초로 새로운 관리처분계획을 수립하는 것도 허용된다”고 밝혔다.

이어서 재판부는 “A 조합의 최초 사업시행계획과 변경된 사업시행계획 사이에 큰 차이가 없고, 토지등소유자 중 조합에 분양신청을 철회ㆍ변경하겠다는 의사를 표시하거나 분양신청을 하지 않았지만 조합에 재개발사업 참여의 의사를 표시한 자가 있었다고 볼 만한 사정이 발견되지 않는 이상 최초 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하였다 하더라도 위법하다고 보기 어렵다”면서 “기타 다른 사유로도 관리처분계획이 무효라고 단정할 수 없어 B 등은 여전히 분양계약 미체결에 따른 현금청산대상자에 해당한다고 볼 여지가 충분하다”고 못 박았다. 그러면서 B 등에 대한 수용재결을 취소한 원심판결을 파기, 환송하였다(대법원 2016년 12월 15일 선고, 2015두51309 판결).

오민석 변호사  koreaareyou@naver.com

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