▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 문제의 소재

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 2018년 2월 9일자로 개정 시행되면서 국토부에서 ‘정비사업계약 업무 처리 기준’을 공표했고, 위 기준에 의거 대부분의 업체 선정은 일반 경쟁 입찰 절차를 통해서 선정하도록 강제됐다. 

시공자와 정비업체, 설계업체 등의 경우에 위 기준에 의거해 선정하는 것이 당연하지만, 조합은 이러한 업체 외에도 관리처분계획 수립 단계에서 통상 이주비, 사업비 대출을 위한 금융기관을 선정하는 경우가 필수적인 바, 이와 같은 금융기관 선정에도 위 계약 업무 처리 기준을 적용해서 일반 경쟁 입찰 절차를 거쳐야 하는지 문제시 됐다.

그간 조합에서는 관리처분인가를 준비하면서 금융기관 선정을 해왔고, 조합의 사정에 의거해 입찰 절차를 거치는 곳도 있었고, 아니면 지명원 내지 사업 참여 제안서 등을 접수 받아 자체 평가 후 상위 업체를 총회 안건으로 올리는 경우가 많았다. 

만약 계약 업무 처리 기준에 해당한다고 보면 앞으로는 금융기관 선정 시에도 무조건 일반경쟁입찰 절차를 거쳐야 하는 바, 일선 사업을 진행하는 조합 입장에서는 당연히 의문시 되는 상황이었다.

2. 국토교통부 유권해석

위 질의에 대해서 국토교통부(이하 국토부)는 여러 차례 “도시정비법 제29조제1항에 따르면 추진위원장 또는 사업시행자는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약을 체결하려면 일반경쟁입찰에 부쳐야 한다고 규정하고 있으나, 조합의 금융기관 선정은 동 규정에 따른 계약을 체결하는 것으로 볼 수 없기 때문에 일반경쟁입찰 대상의 적용이 아닐 것으로 판단됩니다”라는 답변을 했다.

3. 검토 의견

이주비 대출의 경우는 통상 조합이 이주비 금융비용을 사업비로 시공자 등으로부터 대여 받아 지급하긴 하지만, 결국 이주비 대출은 조합원 개인이 본인 소유 자산을 담보로 종전자산금액의 일정 비율에 해당하는 금원을 대출받는 것이어서 결국 위 이주비 대출에 대한 원리금 상환 책임이 조합원 개인에게 있고(이주비 금융비용을 일단 조합이 사업비로 대여 받아 처리하니깐 당장에 조합원 개인에게 상환 의무가 발생하지는 않는다고 할지라도), 사업비의 경우에는 조합이 업체 용역비 등 사업 진행 목적을 위해서 금융기관으로부터 일정한 금원을 차입하고 그에 대한 원리금을 후에 상환하는 계약을 체결하는 것인데, ‘자금의 차입과 방법 이율 및 그 상환 방법’에 대해서는 도시정비법에서 별도로 총회 결의 사항으로 규정하고 있는바, 총회에서 위와 같은 자금 차입 조건에 대해서 의결이 이뤄진다면 별도의 일반경쟁입찰 절차 진행은 불요하다.

다만 일선 조합에서 자금 차입 조건 즉 자금 차입의 한도, 이율의 상한, 상환 방법 등에 대해서 정하지 않고, 금융기관 선정 권한을 총회에서 대의원회에 위임하는 식으로 업무 처리를 하고서는 대의원회에서 금융기관을 선정하는 경우도 종종 있는바, 이와 같은 경우에는 총회 전속적 의결 사항을 그러한 권한이 없는 대의원회에 위임한 것이어서 무효를 면치 못함을 유의해야 한다. 

즉, 금융기관 선정에 정비사업계약 업무 처리 기준은 적용되지 않지만, 가장 안전하게는 총회에서 금융기관 선정이 이뤄져야 하고, 대의원회에 금융기관 선정 권한을 위임한다고 하더라도, 선결적으로 자금 차입의 한도, 이율의 상한, 상환 방법 등에 대해서는 최대한 구체적으로 그 범위를 총회에서 의결한 후 그 범위 내에서의 업체 선정 권한만 대의원회에 위임해야 할 것이고, 가능하다면 법적 분란의 소지를 방지키 위해서는 총회에서 금융기관 선정까지 의결함이 가장 안전하다. 

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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