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[기자수첩] 토지보상 관련 양도소득세 발생 유의해야

[아유경제=서승아 기자] 정부가 주택시장 안정대책을 발표함에 따라 앞으로 몇 년간 수조 원대의 토지보상자금이 풀릴 예정이다. 이때 토지보상은 양도소득세가 발생해 토지보상 관련 세무에 대해 유의해야 한다. 

먼저 토지의 보상가액 결정은 사업시행자와 지주 간의 협의가 원칙이지만 협의가 성립되지 못한 경우 법에서 정한 재결절차(수용재결ㆍ이의재결) 또는 행정소송으로 결정된다. 토지보상의 양도시기는 잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일 중 빠른 날로 한다. 

우선 수용재결 절차 시에는 협의가 성립되지 않아도 사업시행자가 보상금액을 공탁하고 토지소유권을 이전한다. 따라서 땅 주인은 이의재결 또는 행정소송 진행 여부와 별개로 양도소득세 신고를 해야 한다. 또 보상금액이 증액되면 수정신고가 필요하다.

토지보상에서 사업인정고시일은 가장 유의 깊게 살펴봐야 하는 부분이다. 사업인정고시일은 공익을 목적으로 사업시행자가 토지 등을 수용할 때는 사업의 종류, 목적, 사업예정지를 명시해 국토교통부에 승인을 신청하고 바로 관보에 그 내용을 고시해야 한다. 

사업인정고시일자는 땅 주인의 이해관계에 상당한 영향을 미치는 것으로 알려져 있다. 세무적으로 비사업용토지 판단, 양도소득세 감면, 취득세 면제 등을 결정하는 기준이다. 또 보상금을 현금으로 받을 수 있는 현지인에 해당하는지, 채권으로 받되는 부재지주에 해당하는지, 대토보상 신청자격의 구분기준이 된다.

비사업용토지는 지목별 본래의 목적으로 사용되지 않는 토지로 농사를 짓지 않는 농지나 건축물이 없는 나대지 등을 말한다. 비사업용토지의 양도는 일반토지보다 양도소득세율이 10% 중과된다. 그러나 수용의 경우 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 경우라면 토지사용현황에 관계없이 비사업용토지에서 제외된다. 

아울러 농지가 수용되는 경우 농지보유기간 중 통산해 8년 이상을 해당 농지가 속한 시ㆍ군ㆍ구나 연접한 시ㆍ군ㆍ구, 또는 직선거리 30㎞ 이내의 거리에 거주한 사실과 직접 경작한 사실을 입증할 수 있다면 양도소득세가 감면된다.

하지만 근로소득(총급여), 사업소득금액(농ㆍ축산ㆍ임업, 부동산임대업 등 제외)이 연 3700만 원 이상인 경우 해당 연도는 자경하지 않은 것으로 간주됨에 유의할 필요가 있다.

세금 감면은 해당 양도소득세의 100%를 연간 1억 원, 5년간 3억 원 한도로 적용되며 토지를 수용할 때 적용되는 양도소득세 감면도 확인해야 한다. 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지는 현금으로 보상받을 때 양도소득세의 10%, 채권보상은 15%를 감면해준다. 또한 보상채권을 한국예탁결제원에 만기까지 예탁하고 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하면 양도소득세의 30%(5년 이상 만기 시 40%)를 공제해준다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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