▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제65조제1~2항에서는 “① 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다. ② 제1항에 따라 토지보상법을 준용하는 경우 사업시행인가 고시(시장ㆍ군수 등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제50조제7항에 따른 사업시행계획서의 고시를 말함)가 있은 때에는 같은 법 제20조제1항 및 제22조제1항에 따른 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다”고 규정하고 있다.

따라서 도시정비법상 정비사업의 사업시행자인 조합은 사업인정으로 의제된 사업시행인가 및 그 고시를 통하여 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용권을 부여받게 되는 것이다. 그리고 토지보상법 제70조제1항, 제4항에 따르면, 정비사업을 위한 수용에서는 사업인정고시일로 의제되는 사업시행인가 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업시행인가 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 근거로 보상금이 산정된다.

이와 관련하여 특정한 토지를 최초로 사업시행 대상 부지로 삼은 최초의 사업시행인가가 실질적으로 변경되는 경우 손실보상의 산정기준을 최초의 사업시행인가 고시일을 기준으로 할 것인가 아니면 변경인가의 고시일을 기준으로 새롭게 산정할 것인지가 문제되고 있었다.

이에 관해 대법원 2018년 7월 26일 선고ㆍ2017두33978 판결에서 재판부는 “도시정비법상 사업시행인가는 사업시행계획에 따른 대상 토지에서의 개발과 건축을 승인해 주고, 덧붙여 앞서 본 의제조항에 따라 토지에 대한 수용 권한 부여와 관련한 사업인정의 성격을 가진다. 따라서 어느 특정한 토지를 최초로 사업시행 대상 부지로 삼은 사업시행계획이 당연무효이거나 법원의 확정판결로 취소된다면, 그로 인하여 의제된 사업인정도 그 효력을 상실한다”면서 “그러나 이와 달리 특정한 토지를 최초로 사업시행 대상 부지로 삼은 최초의 사업시행인가가 그 효력을 유지하고 있고 그에 따라 의제된 사업인정의 효력 역시 유지되고 있는 경우라면, 특별한 사정이 없는 한 최초의 사업시행인가를 통해 의제된 사업인정은 변경인가에도 불구하고 그 효력이 계속 유지된다. 사업시행 대상 부지 자체에 관해 아무런 변경 없이 건축물의 구조와 내용 등 사업시행계획의 내용을 대규모로 변경함으로써 최초 사업시행인가의 주요 내용을 실질적으로 변경하는 인가가 있는 경우에도 최초의 사업시행인가가 유효하게 존속하다가 변경인가 시부터 장래를 향해 실효될 뿐이고, 사업시행 대상 부지에 대한 수용의 필요성은 특별한 사정이 없는 한 변경인가 전후에 걸쳐 아무런 차이가 없다”고 밝혔다.

이어서 재판부는 “토지보상법 제24조에 비추어 보더라도, 사업시행 변경인가에 따라 사업대상 토지 일부가 제외되는 등의 방식으로 사업 내용이 일부 변경됨으로써 종전의 사업대상 토지 중 일부에 대한 수용의 필요성이 없게 된 경우에, 그 부분에 한하여 최초 사업시행인가로 의제된 사업인정 중 일부만이 효력을 상실하게 될 뿐이고(제24조제1항ㆍ제5항 참조), 변동 없이 수용의 필요성이 계속 유지되는 토지 부분에 대하여는 최초 사업시행인가로 의제된 사업인정의 효력이 그대로 유지됨을 당연한 전제로 하고 있다”며 “이러한 도시정비법령과 토지보상법령의 체계와 취지에 비춰 보면, 특정한 토지를 사업시행 대상 부지로 삼은 최초의 사업시행인가 고시로 의제된 사업인정이 그 효력을 유지하고 있다면, 최초의 사업시행인가 고시일을 기준으로 보상금을 산정함이 원칙이다. 만일 이렇게 보지 않고 사업시행변경인가가 있을 때마다 보상금 산정 기준시점이 변경된다고 보게 되면, 최초의 사업시행인가 고시가 있을 때부터 수용의 필요성이 유지되는 토지도 그와 무관한 사정으로 보상금 산정 기준시점이 매번 바뀌게 돼 부당할 뿐 아니라, 사업시행자가 자의적으로 보상금 산정 기준시점을 바꿀 수도 있게 되어 합리적이라고 볼 수 없다”라고 판결했다.

따라서 조합은 토지수용 시 보상금액의 기준일에 대하여 사업시행인가 고시일을 기준으로 함이 원칙이라는 점을 잘 인식하고 있어야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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