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소규모 재개발ㆍ재건축 들러리 입찰 주의보… ‘신동아건설’ 부실한 사업 제안 의혹

[아유경제=김소연 기자] 문재인 대통령이 최근 ‘반부패 정책협의회’ 회의를 직접 주재하면서 정부 부처들이 내놓은 반부패 정책의 한계를 지적했다.

특히 문 대통령은 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)의 재개발ㆍ재건축 비리 대책에 대해, 현장을 잘 몰라 접근법 자체가 근본적으로 잘못됐다며 강하게 질타한 바 있다. 이와 함께 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 비리는 시공자가 돈 되는 재건축 장소를 발굴하고 주민 대표 등을 끌어들이는 과정에서 발생한다며 현장의 원천적 문제를 찾을 것을 지시했다.

아울러 시공자가 법규에 무지한 주민들에게 덤터기를 씌워 이익만 챙기는 피해 사례를 막기 위한 대책을 마련하라고 강조했다.

실제로 현재 국토부와 공정거래위원회(이하 공정위) 등은 대형 건설사를 비롯해 시공자들에 대한 짬짜미 입찰ㆍ금품과 향응 제공에 대해 강도 높은 수사를 진행하고 있으며, 대우건설, 롯데건설, 현대건설 등에 대한 수색과 참조인 조사 등도 마쳤다.

이런 상황 속에서 최근 시공자를 선정한 사업지 등에서 입찰 담합ㆍ들러리 입찰에 대한 의혹과 제보가 끊이지 않아 눈길이 쏠린다.

소규모 사업지 주민들, 사업 제안 불량 등 ‘들러리 입찰’ 피해 주장
공정위 등 정부의 대책 마련 이뤄져야

지난해 4월 부산광역시의 양정A구역(재개발)은 시공자를 선정했다. 그런데 최근 당시 선정 절차를 진행하는 과정에서 입찰에 참여한 신동아건설이 들러리를 서준 것이란 의혹이 제기되고 있다.

당시 양정A구역 재개발 조합에 따르면 조합의 시공자 선정을 위한 입찰마감에 2개 건설사가 참여했으며 신동아건설이 공사비 408만 원, 경쟁사가 421만 원을 제시했다.

이곳의 한 조합원은 “입찰마감에서 신동아건설이 가격을 저렴하게 제시해 얼핏 보기엔 좋은 사업 조건으로 경쟁을 벌이고 있는 것처럼 보였다”라며 “그러나 실제 조합원들을 대상으로 홍보활동은 거의 없었으며 일부 조합원들은 공정위 등에 신고하겠다는 입장을 피력하고 있다”고 토로했다.

실제로 양정A구역은 결국 경쟁사가 대승을 거두면서 규모가 작은 신동아건설이 메이저 시공자의 들러리를 서주는 것이었다는 일부 조합원들의 반발의 목소리가 거세다. 최근 입찰 담합으로 인한 대형 시공자의 공정위 압수수색 소식에 해당 구역 조합원들 역시 입찰 담합 문제를 제기하게 된 것이다.

300가구 규모의 인천광역시 학익B구역(재개발)의 경우 지난해 지역업체 인센티브 등의 적용을 위해 신동아건설을 시공자로 선정했다가 올해 시공자 교체를 단행했다.

조합 관계자는 “우선 신동아건설의 경우 워크아웃 상태에서 보증 관련 문제가 있었다. 아울러 조합 자금 지원 관련 업체와 별도로 신동아건설이 공사만 하기로 예정됐었는데 자금 관련 협력 업체가 빠지면서 협의 과정에서 다른 시공자와 컨소시엄을 구성하겠다고 제안해 협상이 결렬됐다”고 귀띔했다.

이처럼 신동아건설은 최근 몇 년 사이에 소규모 재개발ㆍ재건축을 비롯해 가로주택정비사업 등에서 두각을 보이며 입지를 굳혀왔지만, 곳곳에서 들러리를 서주거나 세우는 식의 입찰 담합을 벌이고 있다는 게 일부 업계 관계자들의 주장이다.

▲ 신동아건설의 소하2구역 가로주택정비 1차 사업제안서.

소하2구역 가로주택정비, 시공자 선정 조건 의혹 ‘증폭’
일부 조합원, 정비업자 선정 관련 의혹과 법규 위반 지적도

이런 가운데 경기 광명시 소하2구역 가로주택정비 역시 일부 조합원들이 조합 집행부ㆍ협력 업체의 유착 의혹과 신동아건설의 부실한 사업제안서 등을 두고 의혹을 제기하고 있어 이목이 집중된다.

소하2구역의 경우 200가구가 채 되지 않는 소규모ㆍ영세 도시정비사업이라고 할 수 있다. 따라서 오직 소유하고 있는 집 1채를 살기 좋은 새집으로 바꾸고자 염원한 조합원들의 희망과 꿈이 일순간에 물거품으로 바뀔 수 있다는 게 관계자들의 중론이다. 게다가 시공자ㆍ협력 업체 선정과 관련해 불공정ㆍ짬짜미 행위에 대한 의혹이 감지돼 이에 대한 해결책과 방지가 필요한 것으로 보인다.

소하2구역의 일부 조합원들도 신동아건설을 대상으로 한 시공자 선정과 사업 추진 전반 절차에 대해 다수의 문제점을 들고 있다.

도시정비사업 관련 법률 전문가 등은 “현재 소하2구역 가로주택정비 조합은 시공자 선정 절차와 관련해 수의계약 대상이 아님에도 수의계약으로 시공자를 선정하려 한다”고 말한다.

특히 이곳 조합은 ▲협력 업체가 도시정비사업 등록을 하지 않고 조합 설립 등의 업무 이행 ▲설계자 지명경쟁입찰 상 3인 이상의 입찰 의무에 2인 진행 ▲업무 대행 사업비의 과다 지출 및 정비사업전문관리업자(이하 정비업자)ㆍ조합의 사무실 주소 동일 ▲신동아건설의 2차 사업제안서가 1차에 비해 불리함에도 2차로 시공자 선정 추진 등이 지적된다.

업계 일각에서는 조합의 모든 사업 진행 방식이 관련 법규 위반과 더불어 각종 의혹이 나오고 있음에도 불구하고 이 부분에 대한 상세한 입증이 이뤄지지 않는다고 보고 있다.

한 도시정비업계 관계자는 “이곳 조합은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)」에 따라 설립된 조합으로 시공자 선정을 위해 올해 4월 입찰공고 및 현장설명회(지분제 사업 참여 방식ㆍ이하 제1입찰)를 실시했으나 유찰됐고, 이후 5월 입찰공고 및 현장설명회(도급제 방식ㆍ이하 제2입찰)도 유찰됐다”라며 “그런데 최근 수의계약 추진 상 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」과 소규모주택정비법의 시공자 및 정비업자 선정 기준을 위반한 내용이 파악됐다”고 귀띔했다.

현재 조합원들의 큰 관심을 받고 있는 시공자 선정과 관련해선 신동아건설의 입찰내역이 1차보다 2차가 불리함에도 선정한 배경과 유착 의혹이 커진 상황이다.

조합에서 처리하고 있는 업무를 살펴보면 정비업자 면허가 없는 C건설을 통해 동의서징구 및 조합 설립 업무를 진행했으며 관련 법규를(지분제→도급제 등) 위반하면서까지 조합원에게 불리한 신동아건설의 2차 사업제안서를 기준으로 수의계약을 추진하려는 의도 등이 지적돼, 이는 조합원의 이익과 사업에 참여한 업체들의 공정한 경쟁을 해하는 것으로 관련 법령 위반에 해당할 것으로 알려진다.

이곳 조합은 지난 4월 12일 시공자 및 정비업자 선정 입찰공고를 통해 시공자는 도급순위 150위 이내로 한정하고 정비업자는 수도권 단일세대 1000가구 이상 실적이 있는 업체로 한정하고 있을 뿐만 아니라 컨설팅업체의 용역비를 조합설립인가 이후 용역비를 지급할 수 있는 업체로 한정하고 있다.

따라서 경쟁사의 입찰을 제한하고 공정한 경쟁을 저하하고 있으므로 이 또한 동 처리기준 제5조 위반으로 조합장에 책임을 묻는 것이 타당하다는 게 일부 조합원들의 주장이다. 아울러 정비업자의 경우 1000가구 실적이 사실 확인이 필요하며, 용역비를 지급하거나 대여한 적이 없는 것으로 알려졌다.

전문가, 조합의 용역 비용 과다 지출 의혹 밝혀져야
조합 사무실과 협력 업체 사무실 ‘동일’

실제로 본보 취재 결과 이곳은 도시정비사업 계약업무 처리기준 제26조 ‘입찰의 방법’ 등에 대한 검토가 필요한 것으로 파악됐다. 해당 기준 제8조(수의계약에 의한 입찰) 등에 따르면 ‘수의계약을 하는 경우 보증금과 기한을 제외하고는 최초 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없다’고 돼있는바, ①입찰 방식의 변경(지분제→도급제) ②용적율ㆍ연면적ㆍ 공급면적 등 건축계획의 변경 등 조합원의 부담과 관련된 중요한 내용을 수반하는 변경의 경우에는 수의계약이 불가하다.

또한 소규모주택정비사업의 시공자 및 정비업자 선정기준 제4조(시공자 선정시 예외사항)을 살펴보면 ‘대의원회가 총회에 상정할 건설업자를 선정하는 경우 3인 이상을 선정해야 한다. 다만, 입찰에 참가한 건설업자 등이 2인인 경우에는 모두 총회에 상정해야 한다’고 돼있지만, 지난 11월 12일 이사회에서 입찰 4개 사 중 일성건설을 제외하고 3개 사로 대의원회 상정한 건과 그달 27일 대의원회에서 3개 사 중 신동아건설만을 총회에 상정키로 한 결의는 무효이며 관련 법규 위반에 해당한다.

특히 해당 조합의 컨설팅업체 C건설은 경기도 정비업자 등록 제126호(2018년 12월)로 정비업자 등록전인 지난해 7월 ‘소하동2구역 가로주택정비사업을 위한 조합설립인가ㆍ정비업자 선정을 위한 업무 대행 용역계약서’를 체결했으며 동계약서 제4에 따르면 사업시행계획(안) 작성, 조합설립동의서 징구, 조합설립인가 신청 업무 등 정비업자의 업무를 수행한바, 도시정비법 제137조를 위반했다.

도시정비법 제137조제9호의 경우 정비사업전문관리업을 등록하지 않은 자가 도시정비법 제102조제1항내지제4호의 업무(▲제1호 ‘조합 설립 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행’ ▲제2호 ‘조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행’ ▲제3호 ‘사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성’ ▲제4호 ‘설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원’)를 수행할 경우 도시정비법 위반으로 2년 이하 징역 또는 2000만 원 이하 벌금에 해당된다.

조합은 지난 6월 7일 설계자 현장설명회를 개최하고 2개 사만이 입찰에 참여했음에도 오는 15일 열리는 총회에 상정해 업체를 선정하고자 한다. 이는 정비사업 계약업무 처리기준 제7조(지명경쟁 입찰 위반)의 불이행으로 3개 사의 입찰참여가 없어 명백한 법규 위반에 해당되며 동회사의 설계(안)으로 시공자 입찰을 하는 것은 해당 기준 제4조(공정성유지의무) 위반이다.

용역 비용 과다에 따른 업무상 배임 또는 횡령 의혹도 제기됐다. 통상적인 도시정비사업 용역단가는 ㎡당 1만~1만5000원인데 반해 이곳은 ㎡ 당 5만7500원으로 3.8~5.7배에 해당해 업무상 배임가능성이 있으며 더욱 문제인 것은 상기 비용은 정비사업 용역비가 아니라 조합의 용역계약서 ‘조합설립인가 획득ㆍ정비업자 선정을 위한 업무대행 용역계약서’의 계약된 금액이며 정비사업 용역비는 이번 총회에서 별도로 계약할 방침이다.

현재까지 확인된 바로는 정비사업 용역비는 별도로 약 10억 원 정도로 입찰 받은 것으로 알려지면서 정비사업 용역비가 약 27억 원에 이르며 조합원 105명을 기준으로 1인당 2570만 원을 받는 폭리란 후문이다.

이와 관련해 조합과 정비업자의 사무실이 조합장 소유의 건물 내 동일 주소(조합ㆍ정비업자의 사업장 소재지 : 광명시 오리로 396번길 10)이며 조합 창립총회 10일전 정비업자 등록이 이뤄져 유착 의혹이 커진 상황이다(등록일 2017년 12월 6일ㆍ조합 창립총회 2017년 12월 16일).

한편, 이번 사태와 관련해 조합 집행부는 모든 업체 선정은 공정하게 이뤄졌고 절차를 지켜 시공자 선정에 임할 예정이며, 일부 조합원들의 의혹에 대해 사실과 다르다는 입장으로 파악됐다. 시공자 선정을 앞두고 있는 신동아건설 또한 적법하게 입찰했다는 주장을 펼치고 있는 것으로 알려졌다.

이처럼 규모가 작은 사업지에서 대형 사업장에 못지않은 다양한 문제점이 지적되며 이달 열리는 시공자선정총회에 업계 관계자들의 눈과 귀가 쏠린다.

▲ 신동아건설의 소하2구역 가로주택정비 2차 사업제안서.

김소연 기자  koreaareyou@naver.com

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