▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

[아유경제=남기송 변호사] 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제1조에서는 ‘1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다’고 규정하고 있다. 그렇다면, 구분소유의 성립은 반드시 등기가 필요한 지 여부가 문제될 수 있다.

이에 대하여 대법원의 2013년 1월 17일 선고ㆍ2010다71578 전원합의체 판결에서는 “1개동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적ㆍ물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다(대법원 1999년 7월 27일 선고ㆍ98다35020 판결 등 참조). 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률 관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다”라며 “따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적ㆍ물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대법원 2006년 3월 10일 선고ㆍ2004다742 판결 등 참조). 이와 달리 구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 구분건물의 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 비로소 성립한다는 취지로 판시한 대법원 1999년 9월 17일 선고ㆍ99다1345 판결, 대법원 2006년 11월 9일 선고ㆍ2004다67691 판결 등의 견해는 이 판결의 견해와 저촉되는 한도에서 이를 변경하기로 한다”라고 전원합의체로 변경판결을 하였다.

그리고, 집합건물법은 제20조에서 ‘구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 그 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다’고 규정한 부분에 대하여는, “위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로(대법원 2006년 3월 10일 선고ㆍ2004다742 판결 참조), 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 그 효력이 없다(대법원 2000년 11월 16일 선고ㆍ98다45652, 45669 전원합의체 판결, 대법원 2010년 5월 27일 선고ㆍ2006다84171 판결 등 참조)”라는 판결했다.

또한 집합건물법 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자의 의미에 관하여는 “대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다. 이러한 사정을 고려하면, 집합건물법 제20조제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다(대법원 2009년 6월 23일 선고ㆍ2009다26145 판결 참조)”고 판결하였다.

이와 같이 도시정비사업에 있어서 집합건물법상의 구분소유관계에 대한 법리에 관하여 제대로 이해하고 있어야 집합건물의 대지권 침해 등의 대응이 용이할 것으로 판단된다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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