▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 서설

가. 재건축사업 현금청산자에 대한 현금청산금액에서 사업비 중 종전자산 평가액의 비율에 따른 분담금의 공제를 인정한 서울고등법원의 2012년 8월 17일 선고ㆍ2011나84580 판결 이후 재건축사업 현금청산 시 사업비 분담금 공제 주장이 주를 이뤄왔다.

나. 그 이후 재개발사업의 경우에도 조합들은 같은 논리로 분담금의 공제를 주장하거나 사업비 부담금을 청구하고 있는데, 이에 대해 서울행정법원은 ‘현금청산대상자가 현금청산 사유가 발생하기 전에 발생한 경비로 인해 얻은 이익 또는 비용 중 일정 부분을 조합원 지위 상실 시 반환해야 함을 정관이나 결의 또는 약정 등으로 미리 규정해 둔 경우 등에 한해, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다’고 판시한 바 있는데, 

다. 최근 대법원에서 위 행정법원과 같은 취지의 판결을 선고했는바, 이를 소개하고자 한다.

2. 대법원 판례(2014년 12월 24일 선고ㆍ2013두19486 판결)

가. 구 도시정비법 제61조제1항은 ‘사업시행자는 토지등소유자로부터 제60조제1항의 규정에 의한 비용과 도시정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과 징수할 수 있다’고 규정하고 있고, 제61조제3항은 ‘제1항 및 제2항의 규정에 의한 부과금 및 연체료의 부과 징수에 관해 필요한 사항은 정관 등으로 정한다’고 규정하고 있다. 

나. 한편 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등으로 구 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당해 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원의 지위를 상실하고, 구 도시정비법 상 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 정관 규정, 조합원총회 결의 또는 조합과 조합원 사이 약정에 따라 규율되는 것으로 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원 지위를 상실했더라도 조합원 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급해 반환할 의무가 있는 것은 아니다.

다. 이러한 구 도시정비법과 같은 법 시행령의 내용, 형식 및 체계 등에 의하면, 재개발사업에서 사업시행자인 조합은 토지등소유자인 조합원에게 구 도시정비법 제61조제1항에 따라 정비사업비와 사업시행 과정에서 발생한 수입과의 차액을 부과금으로 징수할 수 있으나, 조합원이 구 도시정비법 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족해 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원 지위를 상실하므로 조합은 현금청산대상자에게 구 도시정비법 제61조제1항에 따른 부과금을 징수할 수 없고, ‘현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담해야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한해’, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다.

라. 이 사건 조합의 경우 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전에 발생한 정비사업비를 부담한다고 규정한 조항을 피고의 정관에서 찾아볼 수 없는 점 등 판시와 같은 사정을 이유로 피고 조합은 원고들(수용대상자)에게 협의 매도일까지 발생한 정비사업비의 지급을 구할 수 없다고 봐 피고의 상계 항변을 배척했는바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다.

3. 결어

재건축사업은 토지등소유자 중 재건축사업에 동의한 자에 한해 조합원이 되는 반면, 재개발사업은 동의하지 아니한 경우에도 조합원이 되는 강제 가입제이기 때문에 분양신청 단계에서야 비로소 조합에서 탈퇴할 수 있다는 점과 청산금을 산정함에 있어 재건축의 경우에는 원칙적으로 매도청구에 따른 시가 산정을 준용하는데 반해서, 재개발의 경우에는 수용절차여서 재건축과 달리 개발이익이 배제된 수용보상금으로 산정한다는 점 등의 차이를 고려한 판시로 보인다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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