재건축 연한 채운 목동신시가지… 안전진단 강화에도 꺼지지 않는 재건축 ‘불씨’

▲ 목동신시가지 1~6단지 전경. <제공=서울시>

[아유경제=김필중 기자] 지난해 서울 양천구 목동신시가지아파트(이하 목동신시가지) 14개 단지가 모두 재건축 연한(30년)을 채웠다. 이에 본격적인 재건축사업 추진 분위기가 조성되는 듯 했으나 강화된 안전진단 기준이라는 벽에 가로막혔다.

그러나 최근 ‘스타 조합장’을 초빙해 재건축 설명회를 개최하고, 정밀안전진단 신청을 위해 각 단지별로 활발한 움직임을 보이고 있어 도시정비업계의 이목이 쏠린다. 관건은 안전진단 통과 가능성이다. 높아진 ‘문턱’을 넘을 수 있을 지는 의견이 분분하지만 소유주들의 재건축을 향한 열기는 좀처럼 식지 않고 있다.

서울시, 1983년 목동ㆍ신정동 신시가지 개발 계획 발표

목동신시가지는 1980년대 서울 양천구(당시 강서구) 목동과 신정동 일대 신시가지 개발 계획에 의해 건설됐다.

주택 500만 가구 건설을 공언한 당시 전두환 정부는 택지개발에 필요한 행정절차를 간소화하는 「택지개발촉진법」을 도입해 목동지구에 적용했다. 86아시안게임과 88올림픽을 앞둔 전두환 정부로서는 김포공항에서 잠실주경기장으로 가는 길목에 있던 안양천변의 무허가 판자촌이 ‘눈엣가시’였다.

이에 서울시는 1983년 7월 14일 목동ㆍ신정동 신시가지 개발 계획을 확정ㆍ발표했다. 김성배 당시 서울시장은 김수근, 김형만, 강병기 등 당대의 건축가에게 자문을 구해 지구 내 일방통행과 국내 첫 지역난방이 공급되는 신흥 주거지를 조성했다. 430만 ㎡ 부지 위에 조성된 목동신시가지 14개 단지는 2만6629가구로 당시만 해도 송파구 잠실주공1~5단지(1만9180가구)를 뛰어넘는 국내 최대 규모였다. 비슷한 시기 조성된 노원구 상계지구(371만 ㎡), 강동구 고덕지구(314만 ㎡), 강남구 개포지구(242만 ㎡)보다도 규모가 컸다. 목동신시가지 조성과 함께 강서구에 속했던 목동 일대도 1988년 양천구로 분리ㆍ독립됐다.

목동신시가지는 도시계획, 공공건축, 공동주택건축 등의 측면에서 노력과 공을 들인 아파트 단지로 꼽힌다. 도시계획의 측면에서 근린주구(Neighborhood Unit) 개념이 대규모로 도입돼 실행된 단지다. 근린주구란 1929년 미국의 도시계획가 클래런스 아서 페리가 제안한 주택지 개발 계획에 관한 이론으로 주거지와 학교, 공원, 상점 등을 도보권 내에 유기적으로 배치해 거주자의 생활권을 확보하고자 한 개념이다.

단지를 가로지르는 4차로 규모의 두개의 일방통행 도로 사이에 상가 및 공원이 배치돼 있고 양쪽으로 대규모의 아파트 단지가 조성돼 있다. 각 단지 내부에는 넓은 보행자전용로가 조성돼 있는데 이는 중심축으로 연결돼 있고, 각 단지를 모두 연결한다. 또한 보행자전용로가 중심축으로 연결되는 지점과 각 단지가 연결되는 지점에 상가를 배치하고 단지 내부에 학교를 둠으로써 자연스러운 도보 흐름이 단지내부에서 각 단지, 중심축으로 이어지도록 했다. 아울러 2단지를 제외하고 모든 단지의 아파트 한쪽은 보행자전용로와 이어지도록 설계해 자동차와 보행자의 분리를 실현했다.

뿐만 아니라 단지의 아이덴티티를 일관되게 유지하기 위한 색채계획 및 스트리트 퍼니쳐 설계 등도 함께 이뤄졌다. 모든 단지의 각 동에는 목동신시가지의 CI격으로 디자인 된 ‘木’자 로고와 개별적 색채디자인이 적용됐다.

▲ 1983년 목동신시가지 개발사업 기공식. <제공=서울시>

▲ 1986년 목동신시가지 일대. <제공=서울시>

학군+생활 인프라, 높은 사업성에 재건축 기대감 ↑

목동은 강남구 대치동, 노원구 중계동과 함께 3대 교육특구 중 하나로 꼽히는 서울 서쪽의 최대 학원가다. 단지 인근에 목운초, 서정초, 목동초, 양목초, 영도초, 목운중, 목동중, 신서고, 대일고, 강서고, 진명여고 등의 학교가 있고 유해 시설이 없어 더 나은 교육 여건을 위해서라면 높은 비용을 내고서라도 이사하려는 이른바 ‘맹모(孟母)’들에게 인기가 높다.

목동의 한 공인중개사사무소 관계자는 “목동 아파트 시세를 이끌고 있는 것은 ‘학군’ 프리미엄”이라며 “지역 명문고 진학이 가능하고 유명 학원가와 가까워 수험생을 둔 학부모들의 수요가 꾸준하다”고 말했다.

학군뿐만 아니라 생활 인프라도 풍부하다. 단지 주변으로 각종 편의시설과 상업시설이 조성돼 있으며 현대백화점, 이마트, 홈플러스, 코스트코 등 대형 쇼핑시설도 가깝다. 아울러 대규모 녹지가 조성돼 있어 환경이 쾌적하고 수도권지하철 5호선 목동역ㆍ오목교역ㆍ신정역, 2호선 신정네거리역ㆍ양천구청역 등이 지난다.

특히, 투자자들의 눈길을 끄는 이유는 이들 단지 대부분이 대지지분이 높다는 점이다. 대지지분은 아파트 소유주가 가진 실제 땅의 가치다. 목동신시가지 14개 단지는 모두 최고 15층 이상 중층 또는 20층 고층 단지인데도 대지면적이 공급면적의 80%를 넘는다. 1~14단지 가운데 11개 단지의 용적률이 140%를 넘지 않고 가장 높은 8단지도 164.53% 정도다. 재건축을 통해 용적률을 300%까지 올리면 그만큼 사업성이 높아지는 것이다.

여기에 신정차량기지 이전, 경전철 추진 등 개발호재까지 더해지면서 재건축 완료 후에는 목동이 서울 서부권역 랜드마크로 자리매김할 것이라는 기대감도 높아지고 있다.

▲ 2010년 양천구가 실시한 목동신시가지 ‘재건축 마스터플랜’ 설계경기 우수작(조감도). <제공=양천구>

▲ 지난해 10월 20일 비강남차별저지국민연대 회원들은 양천구 목동 현대백화점 인근에서 정부의 재건축 안전진단 강화정책 폐지를 촉구했다. <제공=비강남차별저지국민연대>

안전진단 강화로 목동 재건축 ‘급제동’

목동신시가지는 1985년부터 1988년까지 순차적으로 입주가 이뤄져 전체 14개의 단지가 지난해 재건축 연한을 넘겼다. 앞서 2010년 양천구는 이곳 14개 단지의 개발 계획안을 담은 ‘재건축 마스터플랜’ 용역을 일찌감치 내놓은 바 있다.

당시 용역은 재건축과 리모델링 방식을 비교해 조합원들의 자금 부담을 줄일 수 있는 재건축사업이 적절하다고 결론 내렸다. 하지만 이듬해 2011년 서울시가 당시 화두였던 재건축 연한 단축에 사실상 반대하는 결론을 내리면서 사업 추진은 중단됐다.

이후 지난해 초 모든 단지가 예비안전진단(현장조사)을 통과하면서 재건축 일정이 다시 본격화되는 듯 했다. 하지만 같은 해 3월 정부에서 재건축의 첫 관문인 안전진단의 기준을 크게 높이면서 다시 제동이 걸렸다.

정부는 안전진단 종합평가에서 구조안전성 비중을 종전 20%에서 50%로 늘리고 주거환경 비중은 40%에서 15%로 줄이는 한편, 조건부 재건축 판정 시 한국건설기술연구원 등 공공기관에서 적정성 검토를 반드시 받도록 하는 등 기준을 강화했다.

강화된 안전진단 기준 도입으로 목동신시가지는 가장 큰 타격을 입었다. 특히 1~7단지는 서울시의 목동택지지구 지구단위계획 관리 방침에 따라 다른 단지들의 재건축 연한이 차길 기다리다 안전진단 기간을 놓쳤다는 것이 목동신시가지 주민 모임인 양천발전시민연대의 설명이다.

이에 양천발전시민연대는 서부지역발전연합회, 강동구공동대책위원회 등과 함께 ‘비강남차별저지국민연대’를 구성했다. 이들은 지난해 10월 20일 강동구 삼익아파트 일대 및 목동 현대백화점 일대에서 정부의 안전진단 강화정책 폐지를 촉구하는 서명운동을 벌이기도 했다.

실제로 지난해 정부의 기준강화 이후 정밀안전진단에 도전했지만 실패한 아파트 단지들이 속출했다. 부천시 괴안3-1구역, 괴안3-6구역, 심곡본3-2구역은 지난해 모두 재건축 불가판정이 내려졌다. 강남구 개포현대4차와 마포구 성산시영, 강동구 삼익그린2차, 고덕주공9단지 등은 정밀안전진단 용역계약을 미루기도 했다.

▲ 정부의 재건축 안전진단 제도에 대한 주민들의 현수막. <사진=김필중 기자>

▲ 지난 1월 19일 열린 한형기 조합장 초청 ‘목동 재건축, 현재와 미래 비전 준비 설명회’ 포스터. <출처=목동 사랑방 네이버 카페>

꺼져가던 재건축 ‘불씨’ 살린 스타 조합장

그렇게 1년 가까이 제자리걸음을 걷던 목동신시가지 재건축이 최근 다시 활발하게 논의되고 있다. 지난달(1월) 19일 오후 5시부터 3시간 넘게 진행된 ‘목동 재건축, 현재와 미래 비전 준비 설명회’에는 주민 800여 명이 몰려 609석 규모의 강서구민회관 대강당을 가득 메웠다.

이날 강연을 맡은 한형기 신반포1차(현 ‘아크로리버파크’) 재건축 조합장은 목동 재건축의 청사진과 방향을 제시해 큰 호응을 얻었다. 그는 14년간 표류하던 신반포1차 재건축사업을 맡아 도시계획심의부터 입주까지 4년 8개월 만에 마무리해 ‘스타 조합장’으로 불리는 재건축 전문가다.

한 조합장은 “단지별로 아파트를 철거하고 재건축하는 타 지역과 달리 목동신시가지는 지구단위계획에 의해 전체가 최상의 도시기능을 갖춘 최첨단 스마트도시로 재탄생할 것”이라며 “재건축 후엔 아파트 가격이 송파구 잠실을 넘어 못해도 3.3㎡당 6000만 원 이상 갈 것”이라고 예상했다.

한 조합장은 목동신시가지 재건축의 사업성이 높은 이유로 낮은 용적률을 꼽았다. 그는 “강남권 중층 재건축 단지들의 용적률이 180~210%대라는 것과 비교하면 목동은 상당히 좋은 조건을 갖췄다”면서 “용적률이 낮으면 무상으로 받을 수 있는 면적이 많아 자기 면적을 유지하면서 환급금을 받을 수 있다”고 말했다.

이어 그는 각 단지별 분양가격과 종후가격이 동일하다는 가정 하에 재건축 추정 분담금을 예측했다. 용적률 300%, 기부채납 비율 15%(토지 기부채납 10%, 문화회관 등 시설 5%), 공사비 550만 원에 설계ㆍ감리ㆍ기타 비용을 포함한 사업비 3.3㎡당 800만 원으로 계산했을 때 3.3㎡당 분양가격은 5000만 원, 입주시점의 가격은 3.3㎡당 6000만 원 정도 될 것이라는 게 그의 판단이다. 이에 따르면 대지지분 66㎡를 소유할 경우 110㎡를 무상으로 제공받을 수 있고, 입주시점의 가격은 20억 원이 넘는다. 그는 “최대한 보수적으로 가정해도 대지지분이 커 수익성이 좋다”고 덧붙였다.

목동신시가지 소유주들의 최대 관심사인 정밀안전진단과 관련해 한 조합장 역시 ‘가장 시급한 문제’라고 짚었다. 그는 “정밀안전진단 신청에 드는 비용은 2000가구 규모일 경우 가구당 약 10만 원 선”이라며 “안전진단을 통과하면 재건축사업 기간이 수년 줄어들고, 실패하더라도 추후 재건축 진행 시 각 가구에 비용을 돌려주기 때문에 손해가 아니다”고 강조하며 시도하는 것이 중요하다고 조언했다.

이날 설명회에 참석한 한 주민이 열악한 주거환경에 대한 고충을 털어놓자 한 조합장은 “목동신시가지의 주거환경은 점점 열악해지고 있어 재건축사업 추진을 중단할 경우 수십 혹은 수백억 원을 단지 보수에 사용할 가능성이 높다”며 “정밀안전진단을 신청한 것만으로도 재건축 분위기를 조성할 수 있고 아파트 노후도 여부도 확인할 수 있다”고 설명했다.

이어 지난해 부활한 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 에 대해 그는 “최근 정부가 표준단독주택 공시가격을 현실화하는 작업을 진행 중이고 공동주택 공시가격도 큰 폭으로 상승할 것으로 예상되기 때문에 재건축 완료시점과 가격 차이가 예전보다 줄어들어 초과이익환수제로 인한 부담금도 줄어들 것”이라고 예상했다.

아울러 한 조합장은 아파트의 가치가 손실되는 것을 막기 위해서라도 재건축사업을 속히 추진할 필요가 있다고 조언했다. 그는 “재건축사업은 시간과의 싸움이며 시간은 곧 돈”이라면서 “통상 재건축사업이 20년 정도 걸리는 만큼 가능한 빨리 사업을 추진해야 사업기간을 단축하고 재산을 늘릴 수 있다”고 말했다.

관건은 정밀안전진단 통과 가능성

재건축 설명회 이후 목동신시가지 소유주들은 단지별로 인증 카톡방과 네이버 카페 등을 개설해 정밀안전진단 추진에 발 빠르게 나서는 모양새다.

특히 온라인상에선 소유주들을 단 한 명이라도 더 많이 끌어 모으기 위해 연일 홍보가 이뤄지고 있다. 정밀안전진단 비용이 억대에 달하기 때문에 부담을 덜기 위해선 최대한 많은 소유주의 참여를 유도해야 하기 때문이다.

목동신시가지 재건축의 최대 화두는 강화된 정밀안전진단 통과 가능성이다. 실제로 아파트 노후화가 심해지면서 크고 작은 문제들이 발생하고 있는 것으로 알려졌다. 목동신시가지 1단지 한 주민은 “주차난이 심각해 소방차가 진입에 어려움이 있다”며 “옥상 누수 등의 문제도 심각한 수준”이라고 토로했다.

작년 12월에는 열 수송관 파열로 17시간 동안 온수와 난방 공급이 중단된 사태가 벌어졌는데, 노후화된 수송관의 부식이 파열 원인으로 추정돼 주민들의 불안도 큰 상황이다.

이에 양천구는 목동신시가지 정밀안전진단과 관련해 전문가 자문단을 구성ㆍ운영하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 양천구 관계자는 “지속가능한 안전도시를 만들기 위해 주민과 구청이 함께 협력해 재건축사업을 추진할 수 있는 방안을 구상하고 있다”며 “재건축 추진 단계별 특성에 맞춰 전문가 자문단 운영 등을 다각도로 검토하고 있다”고 말했다.

지난해 3월 양천구는 “예비안전진단 결과 목동신시가지 단지는 건물 준공 후 30여 년이 경과돼 건물 내ㆍ외부, 각종 설비 상태 등이 불량하고 노후화돼 교체ㆍ개선비용이 매년 증가하고 있다”며 “특히 주차난이 심각해 화재 사고 발생 시 소방차 진입 등이 매우 곤란해 주민피해가 우려되고 건물 노후화가 진행되고 있는 점 등을 종합 고려할 때 정밀안전진단이 필요한 것으로 검토됐다”고 밝힌 바 있다.

아울러 정부는 지난해 3월 5일 강화된 안전진단 기준을 시행하면서 목동 등 비강남권 주민들이 강력 반발하자 주차대수, 소방차 진입 곤란 등 주거환경 평가 기준을 일부 완화했다.

이에 따라 안전진단 항목 중 주거환경 부문에서 과락을 의미하는 최하등급인 E등급을 맞으면 전체 등급과 상관없이 재건축이 가능하다. 정부는 주거환경 항목에서 주차대수 기준과 소방활동 용이성 기준을 각각 25%로 높였다. 또 주차대수 최하등급 기준도 가구당 최소 주차대수 비율을 0.4대 미만에서 0.6대 미만으로 완화했다. 이 기준을 적용하면 목동신시가지 단지 상당수는 주차대수 항목에서 최하점을 받게 된다.

하지만 주차대수 기준에서 최하점을 받더라도 주거환경에서 E등급을 맞으려면 나머지 소방활동 용이성(25점)이나 침수 가능성(15점), 사생활침해(10점), 일조환경(10점) 등을 합한 점수가 20점을 넘지 않아야해 쉽지 않다는 의견이 지배적이다. 특히 가장 비중이 높은 소방활동 용이성에서 E등급 판정의 주요 기준은 소방차 진입도로의 폭이 6m도 되지 않아 진입이 불가능할 정도여야 최하등급이며, 도로 폭이 6m는 안되지만 소방차가 진입할 수 있는 정도면 그 다음으로 낮은 등급을 받는 수준이다.

▲ 최근 목동신시가지 소유주들은 단지별로 온ㆍ오프라인을 가리지 않고 정밀안전진단 추진에 발 빠르게 나서고 있다. <사진=김필중 기자, 카카오톡 캡쳐>

▲ 목동신시가지1단지의 이중으로 주차된 차량들. <사진=김필중 기자>

안전진단 신청한 타 단지는… 방배삼호ㆍ올림픽선수촌 등

현재 목동신시가지 소유주들이 참고할 수 있는 사례는 강화된 안전진단을 조건부로 통과하고 공공기관의 적정성 검토 절차에 착수한 ▲서초구 방배삼호 ▲구로구 동부그린아파트 그리고 목동신시가지와 비슷한 시기에 준공돼 최근 정밀안전진단을 신청한 ▲송파구 올림픽선수촌아파트 등이다.

작년 8월 정밀안전진단을 조건부로 통과한 방배삼호는 지난해 12월 한국건설기술연구원에 정밀안전진단 적정성 검증을 신청했다. 동부그린은 한국건설기술연구원과 사전 협의를 진행 중이며 조만간 검증 절차에 돌입할 예정이다.

민간업체의 정밀안전진단 판정에 대한 적정성 검토는 진단 절차와 규정 준수 여부를 확인하는 절차로, 소정의 자격을 인정받은 민간업체의 판정 자체를 따지는 것이 아닌 샘플링 등 진단과정에 허점이 없었는지를 살펴보는 것이다.

한국건설기술연구원 관계자는 “방배삼호의 경우 안전진단 매뉴얼에 정해진 규정대로 진단을 했는지 확인하기 위해 서류 보완을 요청한 상태로 서류가 완비되면 내용을 검토하고 현장 상황을 확인한 뒤 외부 전문가가 포함된 위원회에서 의결하게 된다”고 설명했다.

이어 그는 “건축공법의 경우 우리나라 아파트는 대부분 벽식 구조로 큰 차이가 없고 내진설계 여부는 비용분석 항목에서 내진 보강 비용 측면으로 살펴본다”며 “구조안전성 항목에서는 기초침하 상태나 기울기 측정 결과 등이 중요하게 작용하고 이는 준공연한에 따른 영향이 크다”고 말했다. 방배삼호에 대한 정밀안전진단 최종 결과는 오는 3월 중에 나올 예정이다.

한편, 강화된 안전진단 기준에 정면으로 도전해 이목을 끌었던 송파구 올림픽선수촌은 재건축사업 추진에 적신호가 켜졌다.

올림픽선수촌재건축모임(이하 올재모)은 정밀안전진단 용역비용 3억 원을 모금하는데 성공한 뒤 지난 1월 23일 송파구청에 정밀안전진단을 신청했다. 이들은 올림픽선수촌 아파트의 일부 저층 부분이 안전성에 취약한 프리캐스트콘크리트(PC) 공법으로 지어졌다는 점 등을 이유로 이번 정밀안전진단에서 통과할 가능성이 높을 것으로 전망했다.

그러나 지난 1월 31일 송파구가 입주자대표회의 측에 안전진단 통과가 어렵다는 내용의 공문을 발송한 것으로 알려지면서 주민들 사이에서 논란이 일었다.

이에 올재모 측은 송파구가 주민들을 분열시키려 한다고 반발하며 서울시에 부실시공 책임을 묻기 위한 소송인단을 모집한다는 방침이다. 올재모 관계자는 “올림픽선수촌은 1988년 준공 당시 서울시가 일정을 무리하게 맞추느라 결함이 상당하고 내진 성능이 확보되지 않는 등 부실하게 시공됐다”며 “이는 정부 잘못이고 재건축 승인이 나야 한다”고 주장했다.

이에 대해 송파구 관계자는 “국토교통부의 강화된 기준 하에서 정밀안전진단 통과가 어렵다는 공문을 전달했다”며 “가중치 범위에서 구조가 차지하는 비중이 높아져 안전진단 통과가 어려워진 것이 사실이다”라고 말했다.