▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있고, 통상 아파트와 같은 경우를 집합건물이라고 한다. 그리고, 이러한 집합건물의 관리방법과 기준 등에 관한 사항을 규정한 것이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」이다.

그런데, 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분ㆍ합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우에 대지지분권을 취득할 수 있는가가 문제됐다.

이에 관해 대법원의 판례(2000년 11월 16일 선고ㆍ98다45652, 45669 전원합의체 판결)는 “집합건물법은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대해 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다고 할 것이다”라며 “한편, 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분ㆍ합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수해 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 앞서 본 바와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유ㆍ사용할 권리가 있다고 하여야 할 것인바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유ㆍ사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대해 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다고 할 것이다(대법원 1995년 3월 14일 선고ㆍ93다60144 판결, 1998년 6월 26일 선고ㆍ97다42823 판결 등 참조)”라고 밝혔다.

이어서 재판부는 “앞서 본 집합건물법의 규정 내용과 입법취지를 종합해 볼 때, 대지의 분ㆍ합필 및 환지 절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이뤄졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유ㆍ사용권에 터 잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대해 가지는 점유ㆍ사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다고 봄이 상당하다 할 것”이라며 “이와 달리 전유부분과 함께 그 대지지분을 매수하고 그 대금을 모두 지급하는 등 하여 대지지분 취득의 실질적 요건을 다 갖추었으나 등기 절차상의 사유로 대지지분에 대한 소유권 이전등기를 경료하지 못한 매수인의 지위에서 가지는 권리가 집합건물법 제2조제6호 소정의 대지사용권에 해당하지 아니한다는 판결(대법원 1996년 12월 20일 선고ㆍ96다14661 판결)은 위 견해와 저촉되는 한도에서 이를 폐기하기로 한다고 밝혀 집합건물에 있어서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”는 점을 명확히 했다.

정비사업조합은 대지사용권이 누락된 구분소유자의 등기 부분에 대하여 이러한 점을 인식해 처리해야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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