▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 피고가 사업시행인가ㆍ관리처분계획 무효 확인 소송 중임을 이유로 인도 거부할 수 있는지 여부

가. 사업시행인가 및 관리처분인가는 인가처분을 득함으로써 법률행위의 효력이 완전히 발생하게 되는바, 당연 무효가 아니라면 행정행위의 공정력 이론에 의거해 항고 소송 등을 통해서 해당 처분이 취소되지 않는 한 유효하다.

나. 따라서 소송 진행 중이라는 이유만으로는 인도를 거부할 수 있는 정당한 항변이 되지 않는다.

2. 서울시 사전협의체 구성 제대로 이행되지 않을 시, 인도 거부 가능 여부

사전협의체는 서울특별시 조례에 근거한 것으로 관리처분인가 신청 전까지 사전협의체 구성 및 운영계획서 제출이 제대로 이행되지 않았다고 하더라도 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 등 관련 법령의 해석상 피고가 주장하는 조례 위반 등의 사유만으로 위 사업시행인가 및 관리처분인가 처분에 중대 명백한 하자가 있다고 볼 수 없다. 

3. 손실 보상금 지급 의무가 선이행 적어도 동시이행관계에 있다는 주장에 대해

가. 재개발사업에서 수용보상금은 개발이익을 배제한 수용 당시의 공시지가에 의하는 것과 달리 재건축사업의 매도청구권 행사의 기준 시가는 개발이익이 포함된 가격인데, 이러한 차이는 재건축사업의 토지등소유자로 하여금 임차권자 등에 대한 보상을 임대차계약 등에 따라 스스로 해결하게 하는 것을 전제로 한 것이다.

나. 따라서 도시정비법에는 재건축사업의 시행자가 상가 임차인에 대해 직접 상가 권리금을 보전해 줘야 한다거나 보상을 통해 영업장소 및 이전 대책을 수립해 줄 의무가 있다고 볼 근거 규정이 없고, 서울시 조례 규정은 현금 청산 대상자나 세입자와 사업시행자 간의 이주대책, 현금 청산 및 손실보상 협의 등으로 인한 분쟁을 조정하기 위한 협의체의 구성 및 운영에 관한 규정일뿐이며, 위 조례의 다른 규정들도 재건축사업 시행자의 세입자에 대한 보상을 규율하는 것이 아니다. 

4. 재건축 구역 내 세입자 별도 보상 규정이 없을 시 도시정비법 제81조제1항이 위헌이라는 주장에 대해

도시정비법 제81조제1항이 재건축사업에 관해 재개발사업과는 달리 보상 없이 상가 임차인의 사용 수익을 제한하고 있어 「헌법」 제11조, 제23조, 제199조에 위반된다고 주장하나, 위에서 살핀 바와 같이 이는 합리적 이유가 있는 차별이라 할 것이고 그 정도가 비례의 원칙을 벗어난다고 보기도 어려우므로, 이 역시 이유 없다.

5. 도시정비법 제81조제1항 위헌 여부에 대한 소고

「헌법」은 재산권을 국민의 기본권으로 규정하면서 보상을 전제로 하지 아니하는 재산권의 한계와 보상을 전제로 하는 재산권의 제한을 구별하고 있다. 즉 「헌법」 제23조제1항은 ‘재산권의 내용과 한계는 법률로 정한다’고 규정하고 있고, 동조 제3항은 ‘공공필요에 의한 재산권의 수용 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되 정당한 보상을 지급해야 한다’고 규정하고 있다. 

즉 소유권과 임차권 등 재산권의 한계는 법률과 당사자들의 약정에 의해 정해지고 이 경우 정당한 보상은 필요로 하지 아니하며, 다만 ‘공공필요’에 의해 재산권이 제한될 때 한해 정당한 보상이 필요한 것이다. 

이러한 ‘공공필요’를 기준으로 해 정비기반시설이 열악한 재개발사업은 과거 도시재개발법에 근거해 공익사업으로 규율돼 왔고, 정비기반시설이 양호한 재건축사업은 과거 주택건설촉진법에 근거해 사익사업으로 규율돼 왔으며, 도시정비법이 양자를 통합해 공익사업으로 규율하면서도 재건축사업에 수용권을 부여하지 아니한 것은 「헌법」이 규정한 ‘공공필요’의 요건을 갖추지 못했음에도 수용권을 부여하는 것이 재산권 제한을 벗어난 재산권 침해에 해당해 위헌적 요소가 많다는 입법자의 고려가 있었기 때문이다.

따라서 최근 재건축 구역에서도 세입자 보상을 규정하고 있는 개정 발의안은 오직 ‘세입자 보호의 필요성’만을 중시하고 ‘정비기반시설의 불량과 양호의 차이’가 「헌법」 제23조제3항 재산권 제한의 필수 요건인 ‘공공필요’에 직결된다는 점을 간과해 위헌성이 있는 것이다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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