▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 「도시 및 주거환경정비법」 등 관련 법령

구 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제2조제9호가목 규정에 따르면, 재개발사업의 경우 ‘토지등소유자’는 정비구역 안에 소재한 토지나 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다. 그리고 구 도시정비법 제17조와 같은 법 시행령 제28조제1항제1호의 각 규정에 따르면, 재개발사업에서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 하고(가목), 토지에 지상권이 설정돼 있는 경우에는 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 해(나목), 1인이 다수 필지의 토지나 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수와 관계없이 토지등소유자 수를 1인으로 하도록(다목) 정하고 있다.

2. 원칙

위와 같은 관계 법령의 내용과 체제 등에 비춰보면, 재개발사업에서 정비구역 내 토지의 필지별 또는 토지ㆍ건축물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 원칙적으로 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정돼야 하므로(대법원 2010년 1월 14일 선고ㆍ2009두15852 판결 등 참조), 토지의 공유자 중 일부가 그 지상 건축물을 단독 소유하는 경우 토지와 건축물은 각각 1인이 토지등소유자로 산정돼야 한다(토지가 2인 이상의 공유에 속하고 그 지상의 건축물이 그중 1인의 단독 소유인 경우).

3. 토지와 그 지상 건축물이 동일인 소유에 속하고 그 토지에 관해 지상권이 설정돼 있는 경우 토지등소유자 숫자(대법원 2012두23242 판결문 참조)

가. ▲구 도시정비법 제52조제1항제3호는 재개발사업의 관리처분계획 중 분양대상에서 지상권자를 제외하고 있고, 공유인 토지의 처분 행위 시 공유자의 동의가 필요한 것과는 달리 지상권이 설정된 토지의 소유자는 지상권자의 동의 없이도 당해 토지를 유효하게 처분할 수 있는 등, 지상권자의 법적 지위가 토지 공유자와 동일하다고 할 수 없는 점 ▲이와 같은 지상권자의 지위에 비춰볼 때 구 도시정비법 제2조제9호가목, 동법 시행령 제28조제1항제1호나목이 재개발사업에 있어서 ‘토지등소유자’에 지상권자를 포함시키고 토지에 지상권이 설정돼 있는 경우 토지 소유자와 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 규정한 취지는 지상권이 설정된 토지의 경우 지상권자에게 동의 여부에 관한 대표자 선정에 참여할 권한을 부여함으로써 자신의 이해관계를 보호할 수 있도록 하기 위한 것이므로, 나아가 토지등소유자 수의 산정에서까지 지상권자를 토지 공유자와 동일하게 볼 필요는 없는 점 ▲구 도시정비법 시행령 제28조제1항다목은 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 그 토지 또는 건축물 전부에 대해 토지등소유자를 1인으로 산정한다고만 규정하고 있고, 토지에 관해 지상권이 설정된 경우 이와 달리 취급하는 등의 예외 규정을 두고 있지 않다. 그러므로 1인이 토지와 그 지상의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 그 토지에 관해 지상권이 설정됐는지 여부에 관계없이 토지 및 그 지상 건축물에 관해 토지등소유자를 1인으로 산정하는 것이 위 조항의 취지에 부합하는 점 등을 종합적으로 고려, 특별한 사정이 없는 한 동일인 소유인 토지와 그 지상의 건축물 중 토지에 관해 지상권이 설정돼 있다 하더라도 토지등소유자 수의 산정에 있어서는 지상권자를 토지의 공유자와 동일하게 취급할 수 없고, 해당 토지와 그 지상 건축물에 관해 1인의 토지등소유자가 있는 것으로 산정함이 타당하다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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