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거주 중인 임차인과 임대주택 등록 후 재계약 시 임대료 증액 제한 ‘미적용’
▲ 임대사업자로 등록하려는 자는 등록하려는 임대주택에 임차인이 있는 경우 임대료 산정이나 신고에 대해 달리 정하도록 별도의 규정을 두고 있지 않다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 임대주택 등록 당시 이미 거주하고 있던 기존 임차인과 임대주택 등록 이후 재계약하는 경우는 임대료 증액 제한이 적용되지 않는다는 법령해석이 나왔다.

지난 5일 법제처는 국토교통부 및 민원인이 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 등록 당시 이미 거주하고 있는 기존 임차인과 임대주택 등록 이후 처음으로 재계약하는 경우 같은 법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한이 적용되는지에 대한 문의에 이 같은 답변을 했다. 

먼저 민간임대주택법 제44조에 따르면 민간임대주택의 최초 임대료를 임대사업자가 정하도록 하면서, 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5% 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려해 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과해 청구해서는 안 된다고 규정하고 있다. 

이 같은 법령을 전제로 법제처는 “민간임대주택법 시행규칙 제2조제1항제9호에서는 민간임대주택법 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제3항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 등록하려는 임대주택에 임차인이 있는 경우 임대차계약서 사본을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장에게 신고하도록 규정하고 있을 뿐 임대주택에 임차인이 있는 경우 임대료 산정이나 신고에 대해 달리 정하도록 별도의 규정을 두고 있지 않다”며 “이 규정을 고려하면 임대사업자는 민간임대주택 등록 이후 처음으로 계약하는 경우 임대료를 최초로 신고하게 되기 때문에 이때 임대료가 같은 법 제44조제1항에 따른 최초 임대료가 되고, 그 계약 이후 다시 임대사업자가 신고된 임대료의 증액을 청구할 때부터 비로소 같은 조 제2항에 따른 임대료 증액 제한이 적용되는 것으로 봐야 한다”고 설명했다.

이어 법제처는 “지난 4월 23일 일부 개정돼 오는 10월 24일 시행 예정인 민간임대주택법 제44조제1항에서는 현행 규정이 ‘세입자가 있는 상태에서 주택임대사업자를 등록하는 경우 해당 세입자는 최초 계약갱신 시 5% 상한제를 적용받을 수 없는 문제’가 있다고 인정돼 ‘기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우에는 기존 임차료를 최초 임대료로 보도록 하는 내용’을 추가로 규정했기 때문에 이러한 개정 취지를 고려하면 현행 민간임대주택법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한의 대상에 종전 임대료가 포함되는 것으로 보기는 어렵다”고 결론 내렸다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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