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[아유경제_부동산] 민간택지 분양가상한제 “과열 우려지역만 적용” 시행 논의

[아유경제=조은비 기자] 정부가 이르면 다음 주 ‘민간택지 분양가상한제 시행’을 위한 「주택법」 개정안 입법예고를 준비 중인 가운데 상한제 적용 대상 및 시기에 관한 조율도 함께 논의하는 것으로 알려졌다.

최근 연합뉴스 등의 보도에 따르면 국토교통부(이하 국토부) 고위 관계자는 분양가상한제의 적용 대상과 시기에 따른 시뮬레이션을 진행하고 있다. 아울러 해당 작업과 부처 간 협의가 끝나면 언제든 입법예고가 가능한 상황이라고 언급했다.

이에 따라 다음 달(8월) 주택법 시행령 개정안이 입법예고 될 경우 40일간의 예고 기간과, 법제처 심사, 규제심사, 국무회의 의결을 거쳐 올해 10월께 공포될 것으로 전망되고 있다.

정부 “과열 우려지역만 상한제 시행”… ‘정량적’ 적용 논의

31일 정부와 정치권에 따르면 기존에 전국 단위로 광범위하게 시행했던 것과 다르게 서울 강남권 등 고분양가나 시장 과열 우려가 큰 지역 위주로 민간택지 분양가상한제를 적용하는 방향으로 논의됐다.

국토부는 현재 작동이 불가능한 상한제 적용 기준을 현실에 적용해 집값과 청약과열이 우려되는 곳에서만 상한제가 시행되도록 분류해 적용하겠다는 방안이다.

정치권의 한 관계자는 “상한제 영향으로 과도하게 공급이 줄어들 것이라는 우려가 생기지 않도록 과열지역을 중심으로 상한제를 적용하되 지구 지정과 해제가 어렵지 않도록 탄력적으로 제도를 운영해야 한다는데 공감대가 형성되고 있다”고 전했다.

이에 대해 정부는 현재 「주택법 시행령」상에 담긴 ‘정량적’ 적용 요건을 논의하고 있다. 지금까지 민간택지에서 상한제가 작동하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다.

정부는 이 기준을 ‘물가상승률’ 또는 물가상승률보다 약간 높은 정도로 낮추는 방안도 함께 나누고 있는 것이다. 최근 1년간 분양가상승률이나 청약경쟁률, 주택거래량 등의 기준도 일부 완화해 적용 대상을 확대할 것으로 알려졌다. 하지만 이러한 정량적 요건을 충족한다고 해서 무조건 상한제 대상에 들어가는 것은 아니다.

국토부는 정부 관계자와 외부 전문가로 구성된 주거정책심의위원회를 통해 상한제 대상 지역을 선별할 방침이다. 유관 업계는 현재 집값과 분양가가 높고, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 후분양을 검토하고 있는 서울 강남 4구와 과천시, 마포ㆍ용산ㆍ성동ㆍ동작구 등 일부 재개발 활성화 지역 등이 상한제 대상 지역에 편입되는 것이 아니냐는 추측을 내리고 있다.

지방에서는 최근 집값과 분양가가 상승하고 있는 대전광역시나 자발적으로 분양가 관리 지역을 지정하고 있는 광주광역시 등이 후보군으로 분류됐다.

재건축 단지도 ‘입주자 모집공고’로 적용 시점 조율 가능성

상한제 적용 시점에 대한 의견 조율도 진행되고 있다.

현재 민간택지 분양가상한제는 재건축ㆍ재개발 등 도시정비사업의 경우 법 시행 후 관리처분인가를 신청하는 단지, 일반 아파트 사업은 입주자 모집공고 단지부터 적용하도록 돼 있다.

건설업계에서는 2018년 이전 관리처분인가를 신청해 재건축초과이익환수제도를 적용받지 않는 재건축 단지들이 후분양을 통해 HUG의 분양가 규제를 피해가지 못하도록 정부가 ‘관리처분인가 신청’ 기준을 일반 주택사업과 동일하게 ‘입주자 모집공고’로 통일할 것이라는 관측이 나오고 있다.

이 경우 현재 강남구 상아2차, 강남구 개포주공1단지, 반포동 한신3차ㆍ경남아파트(원베일리), 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구(주택지구), 송파구 미성ㆍ크로바맨션, 강동구 둔촌주공 등 이미 관리처분인가가 떨어져 일반분양을 앞둔 재건축 단지나 동작구 흑석3구역 등 재개발 단지들이 당장 ‘상한제’의 적용 대상이 된다.

그러나 이들 단지는 이미 관리처분인가를 받아 사업의 계획이 대부분 확정된 점을 감안해 공포 후 일정 기간 경과규정을 두거나 관리처분인가 단지에 한해 일정 기한 내 분양을 하면 상한제 적용을 유예해주는 방안 등이 나올 수 있다.

전매제한의 강화… 시세차익 환수 반응은?

한편, 정부는 분양가상한제 시행으로 과도한 청약 과열이 빚어질 수 있다는 우려에 대비해 시세차익 환수 방안도 마련하고 있다.

먼저 분양권 전매제한이 대폭 강화될 것으로 전망되고 있다. 현재 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 주택의 전매제한은 분양가가 주변 시세의 70% 미만일 시 4년, 70%이상 일 시 3년이 적용되는데, 이 기간이 늘어난다. 2007년 민간택지 상한제 도입 당시 수도권 민간택지의 전매제한 기간은 전용 85㎡ 이하의 경우 7년, 85㎡ 초과일 경우 5년이었는데 이 당시의 수준으로 다시 돌아갈 가능성도 제기됐다.

또한 2007년 상한제 도입 당시 정부는 과도한 시세차익을 막기 위해 채권입찰제를 병행하면서도 채권이 주변 집값 상승에 영향을 끼치지 않도록 채권매입액 상한액을 시세의 80% 선으로 규제했다.

일부 전문가들은 “현재도 청약 가점을 높이기 위해 입양ㆍ위장이혼ㆍ위장전입 등 각종 불법과 편법이 판치는데 전매제한만으로는 상한제 아파트의 ‘로또화’를 막기 어렵다”라고 지적했다.

아울러 채권입찰제를 시행하되 채권상한액을 적정선으로 낮추거나, 채권액을 금액대별로 차등적용 하는 방안 등이 나올 가능성을 배제할 수 없다는 예상도 이어졌다.

조은비 기자  qlvkbam@naver.com

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