▲ 개정 전ㆍ후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건. <제공=국토교통부>

[아유경제=김필중 기자] 오는 10월부터 투기과열지구 내 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용된다. 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 추진 단지 중 입주자모집공고를 신청하지 않은 곳도 모두 규제 적용 대상이다.

12일 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 「주택법 시행령」을 오는 10월까지 개정해 분양가상한제 적용지역의 지정 요건과 적용 대상 등을 개선하겠다고 밝혔다. 한동안 잠잠했던 서울 집값이 최근 다시 꿈틀대자 정부가 추가 규제 카드를 꺼내든 것이다.

투기과열지구 전 지역 ‘사정권’
재개발ㆍ재건축도 ‘입주자 모집 승인 신청’ 시점부터

분양가상한제는 주택의 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)에 정부가 매년 두 차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)를 더한 값 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 노무현 정부 시절인 2005년 공공택지에 도입된 후 2007년 민간택지로 확대됐으나 2015년 4월 민간택지는 조건부실시로 바뀌며 유명무실해졌다.

현행 「주택법 시행령」에 따르면 민간택지에 분양가상한제가 시행되려면 직전 3개월간 아파트 매매가격 상승률이 평균 소비자물가 상승률의 두 배를 초과해야 한다. 이와 함께 ▲최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과, 또는 국민주택규모(85㎡) 이하의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역 ▲직전 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가하는 등 3가지 부가조건 중 하나를 충족하면 된다.

하지만 지정요건이 까다로워 2014년 이후 지금까지 이 조건을 충족한 지역이 없었기 때문에 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용된 사례는 전무했다.

국토부는 이 같은 기준을 개선하기 위해 기존 ‘직전 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정하기로 했다. 현재 투기과열지구는 서울 25개 자치구 전역과 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등 31곳이다.

나머지 민간택지 분양가상한제 적용의 3가지 부가 조건은 그대로 유지하되, 해당 시ㆍ군ㆍ구의 분양실적이 없는 경우에는 ‘주택공급에 관한 규칙’상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ시ㆍ군)의 분양가격상승률을 사용하도록 강화했다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “현재 서울 자치구는 분양 실적이 없어 해당 조건에 따라 분양가상한제를 적용하기가 어렵다”며 “서울 분양가 상승률을 끌어올 수 있도록 해 자치구에도 적용을 하도록 한 것"이라고 설명했다.

분양가상한제 적용 시점도 개정해 규제 대상을 대폭 늘린다. 현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 재개발ㆍ재건축사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 돼 있다. 이를 일반주택사업과 같은 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화하기로 했다. 이에 따라 현재 관리처분인가를 받고 분양을 앞둔 강남권 재건축 단지들이 모두 사정권에 들어올 전망이다.

이미 관리처분인가를 신청한 단지에 대해 분양가상한제 적용이 불가능한 문제를 해결하고, 특히 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하는 사례를 막기 위한 조치라는 것이 국토부의 설명이다.

도시정비업계 한 관계자는 “관리처분인가 시점에서 분양가와 조합원 분담금 등 사실상 모든 사업계획이 확정되는데, 분양가상한제에 따라 새로운 분양가가 적용되면 조합들도 이에 맞춰 계획을 모두 조정해야 한다”며 “현재 관리처분인가를 받고 분양을 앞둔 둔촌주공, 개포주공1단지, 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구, 신반포4지구 등 재건축 추진 단지들은 분양가상한제가 적용되면 사업 계획을 다시 짜야 할 것”이라고 말했다.

전매제한 최대 10년… ‘5년 거주의무’ 조항 신설 추진
이르면 10월 초 공포ㆍ시행 예정

아울러 ‘로또 청약’ 등의 부작용을 막기 위해 분양가 적용 주택의 전매제한 기한을 대폭 늘리기로 했다. 현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 3~4년이다. 이를 인근 주택 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 늘리기로 했다. 세부적으로는 ▲분양가격 인근 시세 100% 이상 5년 ▲80~100% 8년 ▲80% 미만 10년이다.

전매제한 기간 동안 이사나 해외체류, 이혼 등으로 불가피하게 매각해야 할 때는 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입한다. LH는 이를 통해 매입한 주택을 임대주택으로 우선 공급하고 필요에 따라 수급조절 용으로 활용할 예정이다.

이와 함께 국토부는 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 올해 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하기로 했다.

소비자 보호 강화 등의 차원에서 아파트 후분양이 가능한 시점을 현행 ‘지상층 층수 3분의 2 이상 골조공사 완성(공정률 50∼60% 수준) 이후’에서 ‘지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준) 이후’로 개정하는 법률 개정도 추진된다.

이번 개정안은 오는 14일부터 9월 23일까지 40일 간 입법예고 기간을 거쳐 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포ㆍ시행될 예정이다.

이 실장은 “구체적 분양가상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 「주택법 시행령」 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 예정”이라고 밝혔다.

▲ 수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한기간. <제공=국토교통부>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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