▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

각종 언론에서 미국과 중국의 무역분쟁을 무역전쟁이라고 표현하기도 한다. 이는 초강대국인 미국과 중국의 무역분쟁이 각자의 이익을 떠나 한국을 포함한 다른 나라에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 ‘전쟁’이라고 표현하는 것이라 본다.

이처럼 국내ㆍ외 정세는 급변하고 우리를 둘러싸고 있는 환경도 순탄하지 않아 우리 사회에 많은 과제를 던져주고 있는데, 주택시장도 정세의 변화와 맞물려 안정과 변화의 갈림길에 서 있다.

정부는 국내ㆍ외 정세 변화에도 불구하고 국내 주택수요에 대한 투기과열을 억제하고 안정적인 주택 공급을 위해 다양한 정책들을 쏟아내고 있지만, 그 성과는 만족할 만한 수준은 아니다. 이에 정부는 주택시장을 규제하는 마지막 정책이라 할 수 있는 민간주택에 대한 분양가상한제 시행을 발표하였고, 시행이 눈앞에 다가와 있다.

하지만 미국과 중국간의 무역전쟁이 국내에 미치는 영향이 지대한 시점에 급기야 일본과의 무역전쟁에 직면하였고, 내수의 부진이 지속하는 상황 속에서 주택시장을 옥죄는 분양가상한제의 시행이 적정한지에 대한 의문이 든다. 아울러 주택시장의 침체가 내수의 부진과 맞물려 국민들의 생활이 힘들어지지 않을까 걱정이 된다.

현재 정부는 투기를 억제하고 주거안정을 기하기 위해 다양한 방법들을 고심하고 있다. 주택시장에서 국민에게 안정적으로 고품질의 주택을 제공한다는 것은 소비를 증진시켜 경기를 부양할 수 있을 뿐만 아니라 기초산업을 육성할 수 있는 저변을 확대한다 할 수 있는바, 시장의 논리에 따라 움직이는 주택시장이 국내 경기에 부정적인 요인으로 작용한다고 단정할 수는 없다. 그러나 왜곡된 주택시장의 저해요소는 제거되어야 하는바, 이에 대해서는 다양한 정책들을 적용할 수 있으나 너무 조급하게 단기적 처방에 치중하니 장기적으로 안정적인 주택시장을 확보하지 못한 것이다.

업계 이슈가 되고 있는 도시재생사업은 오랜 시간 사업을 진행해 왔던 도시나 극히 일부를 제외하고 국내에서 폭넓게 적용하는 것은 어렵다 할 수 있고, 만약 적용된다면 이는 도시주거환경을 개선하는 다양한 산업 방식의 일부 또는 변형에 불과한 것이다. 따라서 주택시장을 개발하는 방향을 축소하여 통합할 필요가 있으며, 이는 장기적인 주택시장 안정화에도 이바지한다고 본다. 그런데 정부는 장기적인 주택시장의 관리보다는 단기적인 처방 분양가상한제 등에 치중하고 있음은 오판이라 할 수 있다. 아무리 전매제한 기간을 늘린다 하더라도 현실은 주택가격이 로또가 되어 되돌아오는 데 그리 많은 시간이 걸리지 않는다.

정부는 민간주택 공급에 대한 규제를 하면서 정부가 직접 주택을 공급하는 시장 개입 방법을 취하고 있는데, 이는 여러 문제를 일으킬 수 있다. 일례로 주택 공급량이 줄어들면 주택의 질이 저하되고 임대료가 상승할 수 있어 결과적으로 서민들의 부담이 가중되고, 이를 해소하기 위해 정부가 불필요한 세금을 낭비하는 악순환이 반복될 수 있다.

주택은 생활의 편의를 제공해 주지만 한편으로 부를 축적하는 수단이 되어 왔고, 이는 어느 정도 고착됐다. 그런데 정책을 집행하는 처지에서는 아무런 정책적 손실이 없도록 입안하여 시행하면서 도시정비사업으로 인하여 발생하는 이익에 대해서는 불로 소득으로 취급, 각종 규제를 강화하고 있다. 도시정비사업은 불로 소득을 취하기 위해 시행되는 것이 아니라는 것은 마땅하지만, 정부가 도시정비사업의 속성을 정확히 파악해야 주택시장을 안정화할 수 있는 방책을 찾을 수 있을 것이다.

일본과의 무역전쟁에 있어서는 우리가 비슷한 수준으로 대응하고 있다고 생각하며, 절대 물러서서는 안 된다 생각한다. 이는 일본이 떡을 주면 받아먹는 형태의 모습으로 귀착될 수 있는 패배의 모습을 보여서는 안 된다. 필자도 어렸을 때 부모님으로부터 지난 세월의 불행한 역사에 대해 귀가 따갑도록 들으면서 자라왔던바, 어떤 아픈 역사이든 침략이 왜곡되어서는 안 된다는 것이다.

그런데 사소한 부분이라 할 수 있는 국민의 주거환경과 직접적인 관련이 있는 도시정비사업에 있어 사실이 왜곡되고 있음은 안타깝다. 주택시장이 불안정하면 모든 것을 투기라 판단하는 데서 기인하는 것이다. 주택의 분양가격이 오르는 커다란 요인 중 하나는 사업시행자에게 정비기반시설 등에 대한 가중한 부담을 지운 데서 기인한 것이다. 그리고 또 하나는 정부(인허가권자 등 포함)가 도시정비사업에 대해 너무 비관적이고 방관자적 자세를 취한다는 점이다.

도시정비사업은 토지등소유자를 포함한 국민에게 주택을 공급하고, 한편으로 주거환경을 개선하여 국민들의 주거환경수준을 향상시키는 역할을 하고 있다는 것을 잊어선 안 된다. 그런데 정부는 다양한 주택 공급 방식을 추구하여 도시정비사업보다는 도시개발사업 등을 통하여 너무 쉽게 주택을 공급함으로써 국토의 무분별한 개발을 초래하고 있다. 결과적으로 주택시장을 왜곡하는 것은 정부의 개입이라 할 수 있는바, 정부의 개입을 최소화하기 위해서는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 의한 사업과 「도시개발법」에 의한 사업 등을 종합적으로 검토하여 사업을 통합하여야 한다.

아울러 도시정비법에 의한 정비사업지도 재검토하여 사업을 축소하던가 순환 방식 등의 방법으로 점진적인 도시정비사업을 추진하여야 한다. 또 사업을 시행하는 사업시행자 입장에서 시공자의 시공원가를 정확하게 확인할 수 있도록 시공자의 공사원가공개와 조합의 투명한 사업운영이 뒷받침되어야 할 것이다.

그렇게 된다면 주택시장은 국내ㆍ외 정세의 변화에도 흔들림이 없이 안정을 찾을 것이고, 도시정비사업은 최소의 비용으로 최대의 효과를 창출하는 의미 있는 사업으로 거듭날 것이다. 이를 위해 우선 정부가 해야 하는 일은 정부가 공급하는 주택에 대한 정확한 원가의 공개와 도시정비사업을 포함해 주거환경을 정비ㆍ개발할 수 있는 사업 방식의 통합을 이뤄야 할 것이다. 특히 최근 일련의 규제책들이 효과를 발휘하기 위해서는 법에서 정하는 용적률 등을 포함한 제반 규제들의 적합성 등을 재검토하고, 현장에서는 시공자의 공사원가 공개와 정부가 사업시행자에게 부담시키는 정비기반시설 등에 대한 출연비율을 최소화한다면 분양가격을 최대한 낮출 수 있을 뿐만 아니라 주택시장의 안정은 부수적으로 실현되리라 판단된다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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