▲ 9ㆍ13 부동산 대책 이후 잠잠했던 서울 집값이 다시 고개를 들고 있다. 사진은 반포대교에서 바라본 용산구 일대. <사진=김필중 기자>

[아유경제=김필중 기자] 초강력 부동산 규제책으로 꼽히는 9ㆍ13 부동산 대책이 발표된 지 1년이 지났다. 급등하던 서울 아파트값은 대책 발표 이후 진정세를 보였지만 최근 들어 다시 집값이 오르는 등 불안 조짐을 보이고 있다. 정부는 결국 지난달(8월) 민간택지 분양가상한제 도입 카드까지 꺼내 들었지만, 오히려 신축 아파트가격 상승 등 부작용이 나타나면서 일각에서는 시장 불안이 다시 재현되는 게 아니냐는 우려가 나온다.

종부세 강화ㆍ주택담보대출 제한 등… ‘역대급 고강도’ 대책
‘규제 위력’에 1년간 주택시장 안정세

9ㆍ13 대책은 다주택자 종합부동산세(이하 종부세) 중과, 대출 제한, 청약제도 강화 등 규제 종합세트로 불리며 문재인 정부 출범 이후 가장 강력한 부동산 대책으로 평가된다. 

정부는 9ㆍ13 대책을 통해 서울, 세종 전역과 부산, 경기 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자와 전국 3주택 이상 보유자에 대한 종부세 최고 세율을 기존 2%에서 참여정부 수준(3%)보다 높은 최고 3.2%까지 올렸다. 세부담 상한도 기존 150%에서 300%로 상향했다. 또 과세표준 3억~6억 원 구간을 신설해 종부세 세율을 0.7%로 0.2%p 인상했다.

투기 수요의 돈줄을 죄기 위한 다양한 금융 규제도 다수 포함됐다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 새로 주택을 살 때 LTV가 0%로 적용돼 주택담보대출을 받지 못하게 했다. 1주택자라도 규제지역 내 주택을 사기 위한 주택담보대출은 원칙적으로 금지하되, 기존 주택을 2년 이내 처분하거나 다른 지역에서 거주하는 60세 이상 부모 봉양 목적임을 증명할 수 있을 때만 주택담보대출을 받을 수 있도록 허용했다.

공시가격 9억 원을 초과하는 고가주택도 실거주하지 않고 투자를 위해 추가 구입하려는 목적이라면 주택담보대출을 금지했다. 또 투기지역, 투기과열지구 내 주택담보 임대사업자대출에 대해선 LTV 40% 적용키로 했고, 청약 시 무주택 기간 요건을 강화했다.

9ㆍ13 대책 발표 이후 1년간 규제의 집중 대상이 된 서울 집값은 상당히 안정된 모습을 보였다. 한국감정원 조사에 따르면 작년 대책 발표 이후 지난 8월까지 서울 주택가격은 0.03%의 보합세를 보였고, 아파트값은 1.13% 하락했다.

대책 발표 전 1년간 서울 주택가격이 6.69%, 아파트값이 9.18% 오른 것과 비교하면 9ㆍ13 대책으로 서울 집값이 안정된 것으로 볼 수 있다. 대책 발표 전 1년간 10∼15%대의 두 자릿수 상승세를 보였던 강남권 아파트값이 대책 발표 이후 2∼3% 이상 하락하며 서울 집값 약세를 이끌었다는 평가다.

민간 부동산정보업체 부동산114가 제시한 통계에선 9ㆍ13 대책 이후 서울 아파트값이 4.42% 올라 감정원 조사와 차이를 보였으나 대책 발표 전 1년 상승률(21.38%)에 비해 오름폭이 상당히 둔화했다는 점에서 대책의 효과가 있었던 것으로 해석된다. 

청약 인기지역 쏠림으로 양극화 ‘심화’
약세 이어지던 서울 주택시장 다시 꿈틀

9ㆍ13 대책으로 청약제도가 무주택 실수요 중심으로 강화된 데다 9억 원 초과의 경우 중도금 대출이 금지되면서 투기수요가 줄어들며 대책 이후 1년간 청약자 수가 감소했다. 이에 전국적으로 청약 경쟁률이 다소 하락한 것으로 나타났다.

금융결제원이 집계한 9ㆍ13 대책 전후 1년 청약 결과를 비교한 결과, 대책 이후 아파트 공급물량 세대수(일반가구 기준)는 22.6% 감소했으며 청약자는 전국적으로 243만909명에서 169만2027명으로 약 74만 명 줄어 평균 청약경쟁률은 14.4대 1에서 12.9대 1로 소폭 낮아졌다.

그러나 인기 지역의 청약 쏠림으로 인한 양극화 현상은 대책 이후 더욱 심해졌다. 전체가 투기과열지구로 지정된 서울의 경우 대책 이전 1년간 평균 청약경쟁률이 18.3대 1을 기록했지만, 대책 이후 24대 1로 상승했다. 세종시도 평균 경쟁률이 41.9대 1에서 48대 1로 올랐고, 비규제지역으로 풍선효과를 누린 광주광역시의 경쟁률은 대책 전 18.1대 1에서 대책 이후 37.4대 1로 크게 상승했다. 반면 강원, 경남, 충북 등은 저조한 청약 성적을 보이며 미분양이 적체되는 양상이다.

특히 서울, 광주 등 인기 지역의 청약 쏠림 현상이 심화하면서 분양가도 고공 행진을 하고 있다. 도시별 평균 분양가격은 충북, 제주를 제외하고 모두 상승했으며 청약자 수가 큰 폭으로 증가한 광주의 경우 분양가 상승률도 가장 높게 나타났다. 대책 이후 1년간 광주의 3.3㎡당 평균 분양가는 1317만 원으로 대책 전 982만 원에 비해 34.1% 상승했다. 서울도 대책 전 2380만 원에서 대책 이후 2709만 원으로 평균 분양가가 13.8% 올랐다.

9ㆍ13 대책의 위력에 눌려 약세가 이어지던 서울 주택시장의 분위기도 다시 반전되고 있다. 지난 3월 공동주택 공시가격 발표 이후 시장의 불확실성이 하나씩 제거되면서 강남권 재건축 단지를 중심으로 급매물이 소화되기 시작했고, 한강변 아파트까지 상승 흐름이 이어진 것으로 보인다.

실제 한국감정원 조사 기준 지난해 11월부터 32주 연속 하락했던 서울 아파트값은 지난 7월부터 상승 전환해 9월 넷째 주 현재 13주 연속 상승세가 이어지고 있다.

실거래가 역시 높아졌다. 부동산114에 따르면 9ㆍ13 대책 발표 전 1년간 실거래가 평균값은 6억6603만 원에서 대책 발표 이후 지난 8월까지 7억5814만 원으로 13.8% 올랐다.

“9ㆍ13 대책 약발 끝?”… 정부, ‘분양가상한제’ 카드 꺼내
분양가상한제 예고에도 불안한 ‘집값 안정’

정부는 9ㆍ13 대책의 효과가 약화하고 강남 재건축 단지를 중심으로 후분양을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해가려는 단지들이 나오기 시작하자 결국 민간택지 분양가 상한제 카드를 꺼냈다.

지난 7월 정부가 민간택지 분양가상한제 확대 적용 방침을 밝히고, 지난달(8월) 확대된 적용 기준을 공표한 뒤 이달 23일부로 분양가상한제 시행을 위한 입법예고기간을 마치면서 시장에 긴장을 조성하고 있다. 하지만 정부의 예상대로 집값 안정화에 도움을 줄지에 대해서 경제 전문가들은 여전히 의문을 제기하고 있다.

27일 국토부 실거래가 시스템에 따르면 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’의 전용면적 84㎡ 매물이 지난 7월 말 32억 원에 거래되며 최고가 기록을 새로 썼다. 같은 반포동의 ‘래미안퍼스티지’ 전용면적 59㎡도 20억 원 선을 넘어 21억5000만 원에 팔렸다.

민간택지 분양가상한제의 직접 영향을 받는 서울 재건축 단지 아파트값의 상승세도 곳곳에서 나타나고 있다. 유관 업계에 따르면 이달 20일 기준 서울 재건축 아파트값이 0.04% 오르면서 분양가상한제가 발표된 지 3주 만에 상승 전환했다. 최근 분양가상한제 시행 발표 이후 하락 흐름을 보였던 강동구 둔촌주공, 송파구 잠실주공5단지 등 강남권 주요 재건축 단지들이 최근 가격을 회복하면서 상승세를 주도한 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “분양가상한제 시행이라는 변수가 생기면서 새 아파트 선호현상이 더욱 뚜렷해지고 있고 강남 재건축도 이전 하락했던 수준으로 가격이 오르고 있다”며 “결국 정부의 규제가 당장은 시장을 안정시킬 수 있어도 장기적으로 보면 시장을 왜곡해 가격이 상승할 수 있다”고 지적했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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