HUG, 분양가심사 기준 강화 “고분양가 확산 차단”
업계 “HUG의 분양보증 업무 독점 구조 개선돼야”

HUG는 올해 6월 기존의 분양가심사 기준을 변경과 동시에 강화할 것임을 천명한 바 있다. 고분양가 사업장 확산 차단을 통한 보증 리스크 관리와 주택시장 안정화를 목표로 고분양가 사업장에 대한 심사기준을 바꾼 것.

서울을 비롯한 경기 과천ㆍ세종 등 ‘고분양가 관리지역’을 대상으로 ▲1년 이내 분양기준은 비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 해 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균분양가를 초과하거나 당해 사업장의 최고 분양가가 비교사업장의 최고 분양가를 초과하는 경우 ▲1년 초과 분양기준으로는 비교사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트로 해 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균분양가의 105%를 초과하는 경우 등이다.

문제는 HUG의 이 같은 심사기준 강화가 분양가 하락으로 인한 또 다른 부작용을 초래하고 있다는 지적과 함께 분양보증 업무를 현재의 독점 구조에서 경쟁체제로 바꿔야 한다는 목소리가 높다는 점이다.

「주택공급에 관한 규칙」에서는 사업 주체가 착공과 동시에 입주자를 모집하는 선분양을 하려면 HUG 또는 국토교통부 장관이 지정하는 보증보험회사로부터 분양보증을 받도록 하고 있다.

분양보증이란 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 건축물의 분양(사용승인을 포함)의 이행 또는 납부한 분양대금의 환급(피분양자가 원하는 경우에 한함)을 책임지는 보증을 말한다. 대표적인 예가 주택을 건설하던 회사가 도산(부도)해도 분양받은 주택은 완공을 보증해 주는 것이다. 주택건설사업자가 보증회사에 보증료를 지급하고 보증을 받으며 대한주택보증 등이 분양을 책임져준다. 이는 1997년 말에 발생한 외환위기 이후 대량의 주택건설사업자 도산으로 소비자 피해가 커서 정부가 출연금을 지원해 제도화한 것으로 현재 HUG에서 시공 및 분양대금 환급을 책임지고 있다.

다만 분양보증을 맡은 HUG의 독점적 위치로 인한 권력이 너무 강하다는 게 업계의 지적이다. HUG가 독점 공기업이라는 권력을 이용해 상식 밖의 기준을 들이대며 분양가 하락을 강요하고 있다는 현장의 목소리가 높다.

이에 대해 한 전문가는 “분양보증은 사실상 고분양가 통제장치로 활용되고 있고 지난 7월 24일 분양보증 발급분부터 고분양가 사업장이 늘어나는 추세를 막고자 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 한층 강화했기에 현장에서 볼멘소리가 나오고 있다”고 설명했다. 즉, 당장 일반분양을 앞두고 재개발ㆍ재건축 단지들은 철거까지 완료된 터라 사업성에 있어 큰 타격을 받을 수 있다는 것이다.

장위4구역, 길음1구역 등 분양가 놓고 HUG와 기 싸움
송언석 의원 “보증공사의 독점적 지위 일반보증보험회사 지정 의무화 고려”

최근 도시정비업계 소식통 등에 따르면 당장 올 11월 일반분양을 앞둔 성북구 장위4구역(재개발)은 난감한 처지에 놓여 있다. HUG가 지난해 5월 분양된 장위7구역(‘꿈의숲아이파크’) 일반분양가(3.3㎡당 평균 분양가 1750만 원)의 100%를 분양가로 책정하라며 1848만 원을 제시한 것. 반면 조합 측은 3.3㎡당 일반분양가로 2100만 원을 책정해 상당한 이견을 보인다.

한 공인중개사사무소 관계자는 “HUG가 장위7구역을 비교대상지로 지목했고 조합은 같은 성북구인 길음1구역이 비교사업장이 돼야 한다는 입장”이라며 “조합 측은 HUG의 요구대로 분양가를 낮추면 사업성이 크게 떨어진다며 거세게 반발하고 있다”고 귀띔했다. 

앞서 성북구 길음1구역 ‘길음롯데캐슬클래시아’ 역시 비교사업장을 두고 HUG와의 신경전 끝에 3.3㎡당 2289만 원으로 분양을 진행한 바 있다.

분양가 논란이 계속되자 국회 역시 HUG의 과도한 독점 구조에 제동을 거는 모습이다. 자유한국당 송언석 의원은 HUG의 분양보증 독점체제를 방지하고자 민간 보증보험회사 중 1개 이상을 분양보증기관으로 지정하자는 「주택법」 일부 개정안을 지난 8월 초 대표발의 했다. 

송 의원은 “2008년 해당 규정이 도입된 이후 국토교통부(이하 국토부)가 분양보증기관 지정을 계속 미루고 있어 현재 분양보증업무는 HUG가 독점적으로 수행하고 있다”면서 “그러나 고분양가 등을 이유로 HUG가 분양보증을 거절하거나 보증서 발급을 중단하는 등 주택분양시장에 과도하게 개입하고 있어 수도권의 주택 공급에 차질을 빚고 있는 상황”이라고 주장했다.

현재 HUG가 가지고 있는 보증공사에 대한 독점적 지위를 일반보증보험회사 지정 의무화를 통해 개선하겠다는 풀이로 해석된다.

김대철 한국주택협회장 역시 현재 HUG가 독점하는 주택분양보증 시장은 경쟁구도로 바뀌어야 한다고 주장했다.

김 회장은 “공정거래위원회가 2020년까지 분양보증기관을 추가 지정해야 한다고 밝혔지만 국토부의 반응은 미온적”이라고 지적하며 “분양보증은 분양가 통제 도구로 이용할 것이 아니라 분양보증이라는 본연의 업무에 충실히 하도록 해 보증료 인하로 건설사 원가 하락 및 분양가 인하로 이어져야 한다”고 강조했다.

반면, HUG 측은 기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 고분양가 관리에 효과가 있었으나 현재는 그 효과가 미비해 변경한 것으로 문제가 없다는 견해다. 되레 이번 조치가 각종 위험성과 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있다는 설명이다.