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[아유경제_특집] 분양가상한제 시행한다더니… 10ㆍ1 부동산 대책 실효성 ‘논란’
▲ 손병두 금융위원회 부위원장(왼쪽부터), 김용범 기획재정부 1차관, 박선호 국토교통부 1차관은 지난 1일 부동산시장 점검결과 및 대응방안 관계부처 합동브리핑을 진행했다. <제공=국토교통부>

[아유경제=서승아 기자] 정부가 앞서 민간택지 분양가상한제를 시행하겠다고 밝힌 가운데, 이달 구체적인 ‘부동산 보완대책’을 공개해 그 내용에 이목이 쏠린다.

불안정한 주택시장 분위기 감지
내년 2월부터 실거래 모니터링 ‘실시’

지난 1일 국토교통부(이하 국토부)는 관계부처 합동으로 진행한 ‘최근 부동산시장 점검에 대한 결과 및 보완방안(이하 10ㆍ1 부동산 대책)’을 발표했다.

이에 따르면 올해 주택시장은 전국적으로 안정세인 가운데서도 서울을 중심으로 상승세를 보였다. 서울은 지난해 9ㆍ13 대책 이후 장기간 하락했지만, 강남권 재건축 상승세의 확산으로 강남ㆍ송파부터 상승을 시작해 지난 7월 1주부터 13주 연속 상승했다.

서울 주택 매매거래량도 지난 8월 강남 4구 아파트 거래량이 예년 수준에 근접하는 등 회복세를 되찾았고, 보증금을 승계해 매수하는 갭투자 비중도 증가 추세다. 이상 거래 의심 거래 건수 비중도 지난 4~5월 7% 내외(약 300건)에서 지난 6~8월 9% 내외(약 700건)로 증가하는 등 투기적 수요에 대응이 필요한 것으로 드러났다.

이처럼 경제 불확실성이 증가하는 상황에서 저금리 기조에 풍부한 유동성이 안전자산으로 인식되는 서울 주택시장에 유입됐다. 특히 지난 7월 주택담보대출 금리는 2.47%(신규 취급기준)로 통계집계 이래 역대 최저치를 기록했다.

아울러 최근 1년간 분양가상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높고 분양가 상승이 인근 기존주택 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 고분양가에 대응한 ‘분양가상한제 개선방안’ 발표 이후 안정세를 찾아가던 재건축은 상승세가 재확대됐다. 이에 따라 서울 집값 상승에 대한 기대 심리도 커졌다.

이 같은 추이에 정부는 9ㆍ13 대책의 안정적 시장 관리 기조 유지 하에 이상과열 징후에 대한 맞춤형 대응 및 보완책 마련으로 시장 안정세를 확고히 할 필요를 느껴 후속 조치를 내놓은 것으로 풀이된다.

정부 계획에 따르면 이달부터 오는 12월까지 관계기관이 합동으로 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 토대로 편법 증여ㆍ자금출처 의심사례, 허위 계약신고, 업ㆍ다운계약 등을 함께 점검할 계획이다. 서울 지역의 지난 8~9월 거래 신고 건 중 과거 합동 조사 대상이었던 업ㆍ다운계약 의심 거래, 편법증여 의심 사례와 함께 최근 대출 관련 이상 거래 사례 증가를 고려해 차입금이 과다한 고가주택 거래, 차입금 비중이 높은 거래 등도 함께 조사한다는 구상이다. 이 조사는 이상 거래 건의 소명자료 검토, 당사자 출석 조사를 통해 위법사항 확인 시 과태료 부과 및 각 기관에 통보된다.

또한, 정부는 상시조사체계를 내년 1월부터 운영한다. 상시조사체계는 2020년부터 실거래 불법행위, 이상 거래로 인한 시장 교란 근절과 지속적인 조사를 위해 진행되며 단계별로, 국토부 중심으로 운영될 계획이다.

국토부 조사 권한 부여 이전에는 31개 투기과열지구와 상시조사체계를 구축해 시장 과열 발생 시 집중적으로 조사하고 2020년 2월 21일부터는 국토부ㆍ한국감정원으로 실거래 상설조사팀을 구성해 전국의 실거래 모니터링을 통해 이상 거래 발생 시 즉시 조사한다는 구상이다.

법인 명의 주택담보대출도 LTV 규제
관리처분인가 정비구역, 분양가상한제 6개월 ‘유예’

10ㆍ1 부동산 대책에는 시장 안정화를 위한 대출 규제도 포함됐다. 이에 따르면 정부는 투기지역ㆍ투기과열지구의 개인사업자 주택담보대출 LTV 규제를 확대했다. 개인사업자 중 주택임대업자의 주택담보대출에 대해 LTV 40% 규제가 적용되는 것에서 주택매매업자에 대해서도 LTV 40% 규제가 도입된다. 아울러 투기지역ㆍ투기과열지구의 법인 주택담보대출 LTV 규제가 도입된다. LTV 규제가 없는 법인 주택담보대출에서 벗어나 주택임대업ㆍ주택매매업 법인에 대한 LTV 40% 규제가 도입되는 것이다.

또한 규제지역(투기지역ㆍ투기과열지구ㆍ조정대상지역)의 부동산담보 신탁을 활용한 수익권증서 담보대출에 LTV 규제를 적용한다. 전세대출을 이용한 갭투자 축소를 유도하기 위해서 고가주택(시가 9억 원 초과)을 보유한 1주택자(등기 전 잔금대출을 받은 경우 포함)에 대해 전세 대출공적 보증을 제한한다. 다만 규정 개정 이전에 전세금 대출 보증을 이미 이용 중인 자가 보증을 연장하는 경우에는 예외적으로 보증을 허용한다.

더불어 정부는 분양가상한제 시행에 대해 지난 9월 기준으로 31개 투기과열지구 모든 지역은 민간택지 분양가상한제 적용 지역의 개정 기준을 모두 충족해 집값 불안ㆍ우려 지역을 선별해 핀셋 지정할 계획이다. 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 8ㆍ2 대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역에 분양가상한제가 적용될 전망이다.

단 시장 상황에 따라 지정하는 때도 공급 위축 등 부작용 우려는 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 자세히 검토할 계획이다.

개정 전 「주택법 시행령」은 민간택지 분양가상한제 지역 지정 시 모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청분부터 적용된다. 이에 재개발ㆍ재건축사업 중 관리처분인가를 받은 단지 중 일부 철거 중인 단지 등에 대해서는 일정 기간 유예 기간이 필요하다는 지적이 있어 정부는 모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청분부터 적용하되 재개발ㆍ재건축, 지역주택 조합은 일정 조건 충족 시 유예 기간을 두기로 했다.

먼저 재개발ㆍ재건축사업은 「주택법 시행령」 시행 전 관리처분인가를 받았거나 관리처분인가를 신청하고 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 분양가상한제 적용에서 제외한다. 지역주택사업은 「주택법 시행령」 시행 전 사업계획 승인이나 사업계획 승인을 신청한 단지이거나 「주택법 시행령」 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 분양가상한제 적용에서 제외된다.

나머지 사업이나 리모델링은 기존 「주택법 시행령」과 동일하게 입주자모집공고 신청분부터 적용된다.

「주택법 시행령」 시행 후 6개월 이내에 입주자모집공고를 신청해 분양가상한제 적용 대상에서 제외되는 경우에도 주택도시보증공사(HUG)에서 자체 리스크 관리 차원에서 시행하고 있는 고분양가 관리가 적용된다.

정부는 개정안 검토를 마치면 정기 국회 내 통과될 수 있도록 적극적으로 대응하겠다고 밝혔다. 오는 10월 말까지 「주택법 시행령」 개정을 차질없이 마무리하고 분양가상한제의 실제 적용 시기 및 지역에 대해서는 「주택법 시행령」 개정 완료 이후 시장 상황을 고려해 각 부처 협의를 통해 검토할 계획이다.

▲ 강남 4구(왼쪽) 및 강북 14구 주간 아파트가격 상승률(%). <제공=국토교통부>

전문가 “분양가상한제 구체적인 적용 시점 없어”… 규제 발표 후 되레 양극화 ‘심화’?

한편, 업계 일각에서는 정부가 발표한 10ㆍ1 부동산 대책에 대해 문제점을 지적하고 나섰다.

정부가 내년 4월까지 도시정비사업에 대한 분양가상한제 유예 기간을 둔 데다가 구체적인 시행 시점에 대해 모호한 태도까지 유지해 규제 의지가 부족하다며 국정감사 하루 전 면피용 규제 완화 대책이 아니냐는 지적이다.

근본적인 관점에 분양가상한제의 직접적인 효과는 분양가를 낮추는 용도임에도 불구하고 매매가 동향에 따라 규제 도입 여부를 가늠하는 태도가 다소 비합리적이라는 주장도 있다. 

최근 HUG에 따르면 지난 8월 기준 1년간 서울에서 신규 분양한 민간아파트의 3.3㎡당 분양가격은 2670만 원으로 전년 동월 대비 20.3%나 올랐다. 한국감정원 월간 아파트매매 가격지수 기준으로 같은 기간 서울 아파트값 상승률이 0.7%에 불과하다는 점을 고려하면 분양가가 상당히 가파르게 증가한 것이다.

특히 규제 강도를 낮추는 취지의 대책 발표 시점이 국정감사 하루 전이라는 점에서 정치적인 면죄용이라는 비판의 목소리도 나오고 있다. 게다가 정부는 「주택법 시행령」 개정 전에 관리처분인가를 받았거나 개정 후 입주자모집공고를 낸 재개발ㆍ재건축 구역에 대해 분양가상한제를 적용하지 않기로 태도를 바꾸고 규제지역도 기존 구 단위에서 동 단위로 축소했지만, 구체적인 적용 시점은 발표하지 않았다. 모호한 태도를 이어가는 셈이다.

지난 1일 국토부 관계자는 “요건이 된다고 해서 반드시 분양가상한제로 지정된다는 의미는 아니다”라며 “시장 상황에 따라 정량요건을 충족해도 대상에서 빠질 수 있다”고 밝혔다.

정부가 부동산 정책을 잇달아 발표하면서 되레 지방 부동산시장의 리스크가 크게 확대돼 부동산시장의 양극화가 심화하고 있다는 분석도 나온다.

지난 7일 한국건설산업연구원(이하 건산연)에 따르면 경기ㆍ인천 주택시장은 2017년 이후 외곽에서부터 성장이 둔화하기 시작했고 2018년 말부터 하락장으로 전환됐다. 시세를 기준으로 서울의 아파트가격이 2017년 1월~2019년 9월에 11.5% 상승하는 동안 서해안권(오산시, 평택시, 안산시 등)은 2.1% 하락해 수도권 내 편차가 커졌다. 또 같은 기간 지방보다 아파트값 하락폭이 큰 지역은 평택시(-7.6%), 오산시(-6.1%), 안성시(-5.5%), 안산시(-3.8%) 등이다.

수도권 외의 지방 주택시장은 더 열악하다. 경북, 경남, 충북의 아파트 실거래가는 최고점 대비 20% 이상 하락했고 울산, 충남, 강원, 부산은 10% 이상 감소했다. 하락세도 지속되고 있다. 충북ㆍ경북ㆍ충남ㆍ경남은 40개월 이상, 제주ㆍ울산ㆍ부산ㆍ강원ㆍ전북은 20개월 이상 하락세가 이어졌다.

어려운 지역 경기 상황과 주택 경기의 악화가 연체율 상승과 프로젝트파이낸싱 부실 등의 금융 리스크로 전이될 가능성이 크다는 전문가들의 우려도 나온다. 건산연 측은 수도권의 주택담보대출비율(LTV) 평균(2019년 2분기, 49.4%)이 하향 안정세지만 지방은 주택가격 하락 등의 영향으로 상승(56.2%)하면서 리스크가 증가하고 있다고 밝혔다.

이런 가운데, 서울 집값 불안의 진원으로 꼽히는 재건축 대상 아파트 분양가는 4년 전보다 50% 이상 증가한 것으로 드러나 양극화를 여실히 드러낸다. 이달 7일 국회 국토교통위원회 윤관석 의원(더불어민주당)이 HUG로부터 받은 자료에 따르면 서울시 재개발ㆍ재건축 단지의 올해 3.3㎡당 분양가 평균은 3153만 원으로 집계됐다. 2015년(2056만 원)과 비교해 4년 만에 53%(약 1097만 원)나 증가한 것이다. 윤 의원은 분양가격이 크게 오른 주요 요인은 HUG의 분양가 심사 기준이 고분양가 관리를 느슨했기 때문이라고 주장했다.

그는 “정부가 서울 주택의 획기적 공급대책을 내놓고 분양가 규제도 일관되게 유지해야 한다”면서 “부동산시장의 안정을 위해서는 명확한 규정을 발표해야 한다”고 지적했다.

이처럼 정부의 새 대책을 놓고 업계의 우려가 늘어가고 있는 가운데, 정부가 명확한 규제 기준을 내놓을지 귀추가 주목된다.

▲ 서울 한 재건축 단지. <사진=아유경제 DB>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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