▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

사업시행자는 사업시행인가 고시 후 조합원 분양을 받아 관리처분계획(안)을 수립해 조합원총회의 의결을 거쳐야 한다. 관리처분계획(안)에는 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 및 건축물 명세 및 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 및 정비사업비의 추산액 등이 포함되어야 한다.

사업시행자는 수립된 관리처분계획(안)에 따라 총회를 개최하게 되는데 관리처분계획(안)의 수립 및 변경은 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여 조합원 과반수의 찬성으로 의결하고 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분ㆍ「도시 및 주거환경정비법」 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다(법 제45조제3항 등).

사업시행자가 관리처분계획(안)을 수립할 때 수립기준은 국토교통부 장관이 정하게 되며, 주요 사항으로 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다. 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립하는데, 1가구 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행인가를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니한다(법 제76조제1항).

1주택 공급의 예외로는 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사 등 그리고 근로자 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 등에게 소유한 주택수만큼 공급할 수 있도록 하고, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 그중 1주택은 주거전용면적을 69㎡ 이하로 한다고 규정하고 있다.

관리처분계획(안)의 수립기준에 따라 주택을 공급받은 조합원은 종전재산의 가치에 따른 보상으로 소유한 주택의 수만큼 분양을 받고자 할 수 있지만, 법에서 정하는 지정한 자를 제외한 일반조합원은 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 그리고 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행인가를 신청하는 재건축사업의 경우에는 1주택만을 공급받기로 정하고 있는바, 도시정비사업에 있어 투기과열지구의 지정 여부는 중요하다.

투기억제를 위한 투기과열지구의 지정 요건은 분양가상한제 및 조정대상지역 지정의 기준이 된다고 할 수 있고, 투기과열지구로 지정되는 경우 관리처분계획에 의한 주택공급수의 제한은 물론 전매제한 등 주택공급과 거래에 있어 많은 제한을 받는다. 따라서 투기과열지구에 대한 정확한 지식은 조합원들에게 많은 도움을 줄 수 있다.

「주택법」에서 투기과열지구는 국토교통부 장관 또는 시ㆍ도지사가 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우 주택심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있고, 지정대상지역은 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격 ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 등에 해당하는 지역이어야 한다(「주택법」 제63조).

투기과열지구로 지정된 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 해당 주택에 대한 소유권이전등기일까지의 기간이 5년을 초과하는 때에는 5년간 전매가 제한되고, 최초 사업시행인가를 신청하는 재건축사업의 경우에는 소유하는 주택수 만큼 공급을 받지 못하게 된다.

또한, 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 법에서 정하는 요건을 제외하고 조합원의 지위를 이전받을 수 없고, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분인가 후부터 조합원 지위를 이전받을 수 없다.

따라서 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 120일 이내에 분양신청을 받게 되는데 이때 종전의 토지 또는 건축물에 대한 감정평가는 물론 분양을 신청할 토지등소유자에게 관리처분계획(안) 수립기준 등에 대한 정확한 정보를 전달하여 조합원의 권리가 보호될 수 있도록 하여야 한다. 투기과열지구 등에 포함되어 조합원 권리의 행사가 제한되고 법 적용에 있어 사업성에 영향을 미치는 부분에 대한 정보의 전달을 신속히 하여 사업 진행에 차질을 빚어서는 안 된다.

사업시행자는 조합원들의 재산을 가지고 사업을 영위해 가는 것이라 할 수 있다. 그런데 도시정비사업이 공공성을 가지고 있다는 이유로 원인자부담이라는 명분으로 각종 부담 및 기부채납을 한다고 해서 사업성이 무시되어서는 안 된다. 조합원들의 조합에 대한 권리의 행사뿐만 아니라 사적재산권 행사에 대한 권리로 사업시행자를 통해 일정 부분 보호받아야 함은 당연한바, 최근 도시정비사업의 특성 및 방향이 왜곡되어 사업시행자의 역할이 계속 축소되는 것을 보고 안타까울 뿐이다.

관리처분계획(안)의 수립기준은 조합원의 재산권 행사의 범위를 정하는 것일 뿐만 아니라 사업에서의 왜곡된 재산권 행사도 제한하는 것을 포함한다. 그러므로 사업시행자는 조합원의 재산권이 정당하게 행사될 수 있도록 하여야 하고, 조합의 사업성이나 조합원의 권리의 행사에 제한을 가할 수 있는 부분은 지속해서 체크하여 사업시행자의 신뢰성 회복 및 원만한 사업 추진에 만전을 기하여야 한다. 최근 외적인 환경의 변화로 도시정비사업이 침체 및 왜곡되는 상황에서 사업시행자의 부단한 노력이 끊임없이 요구된다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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