▲ 수도권의 한 공동주택 건설현장. <사진=박휴선 기자>

[아유경제=박휴선 기자] 건설업계에 공사비 증액 및 부실시공 논란이 끊이지 않고 있다. 정부는 공사비 검증제도 등을 도입해 공사비를 둘러싼 법적 분쟁이나 비리 적발 문제를 근절하기 위한 노력에 힘쓰고 있으며, 최근 ‘입주자 사전점검 제도’를 의무화하자는 내용의 아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화를 위한 방안도 국회 안건으로 상정된 바 있다.

국토부, 도시정비사업 공사비 증액 ‘대책’… 칼 빼 들었다

국토교통부(이하 국토부)는 도시정비사업 공사비 검증 기준안 및 조합 임원의 자격 및 결격사유 강화 등의 내용을 담은 ‘정비사업 조합운영 실태점검 매뉴얼(2019)’을 만들어 올해 10월 배포하고 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정안을 시행하며 생활적폐 개선과제 중 하나인 재개발ㆍ재건축 비리 근절을 위한 본격적인 대책 마련에 나섰다.

지난 18일 국토부는 도시정비법 제29조의2제2항에 따라 ‘정비사업 공사비 검증 기준’을 다음과 같이 제정ㆍ고시했다. 재개발ㆍ재건축 사업시행자는 시공자와 계약을 체결하고 ▲토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 검증 의뢰를 요청하는 경우 ▲일정 비율(5~10%) 이상 공사비를 증액하려 하는 경우는 의무적으로 검증절차를 거쳐야 한다는 등의 내용이다. 검증기관은 도시정비법 제114조에 따라 정비사업지원기구 또는 해당 업무를 대행할 수 있는 한국감정원 및 한국토지주택공사가 수행한다고 명시돼 있다.

그동안 시공자의 터무니없는 공사비 증액에 불만을 표해온 재개발ㆍ재건축 조합들이 잇따라 검증기관의 문을 두드리고 있어 그에 대한 조치로 풀이된다. 한국감정원에 따르면 제도 시행 이후 한 달도 채 되지 않은 기간 동안 조합들의 공사비 검증 요청이 쇄도하며 벌써 조합 3곳이 공사비 검증을 요청했다고 전했다.

특히 한국감정원에 따르면 조합 3곳이 검증을 신청한 데 이어 둔촌주공 재건축 조합도 조만간 검증을 신청할 계획이다. 해당 조합은 오는 12월 7일 관리처분계획 변경 관련 임시총회를 앞두고 공사비 증액 문제로 시끄러운 상황이다. 조합원들은 임시총회에서 변경된 공사비 안건을 처리하기 전에 공사비 검증 신청을 서두르겠단 주장이다.

2016년 현대건설ㆍ현대산업개발ㆍ대우건설ㆍ롯데건설 등 컨소시엄과 2조6780억 원 공사비를 계약했지만 컨소시엄이 조합에 요청한 공사비는 이보다 약 4307억 원 증가해 3년 새 16% 정도 증가한 규모를 보였기 때문이다.

이곳의 한 조합원은 “재건축은 속도도 안 나는데 도대체 왜 공사비만 수천억씩 오르나. 이참에 바가지 공사비가 맞는지 아닌지 확실히 가려내 달라”며 호소했다.

국회 ‘입주자 사전점검 제도’ 의무화 추진… 입주자 권리 강화 방안 일환

국토교통위원회(이하 국토위) 전체회의에서는 ‘입주자 사전점검 제도’를 의무화하는 내용의 「주택법」 일부 개정안이 지난 13일 상정됐다. 이는 앞서 올해 6월 국토교통부가 발표한 ‘아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안’의 일환이며 입주 시점에 하자 분쟁이 잇따라 발생하는 것에 대한 대안을 정부에서 마련하려는 움직임인 것으로 보인다.

최근 건설되는 아파트에서 실내 벽체 휨, 도배 및 바닥 들뜸, 창호시공 불량 등 부실시공이 다수 발견돼 입주 예정자의 불만이 높아지고 있다. 부실시공을 사전에 예방하고 입주자 권리 강화 방안을 마련하기 위한 입주자 사전방문제도의 법적 근거를 마련하려는 절차가 국회에서 진행 중이다. 현 단계는 아직 관련 법안에 대한 논의를 시작한 단계로 체계자구 심사, 본회의 심의 등의 절차가 남아있다. 

해당 개정안은 입주 예정자가 사용검사를 받기 전에 주택의 공사 상태를 사전에 점검할 수 있도록 하고 입주 예정자가 보수공사를 요청하는 경우 사업 주체는 보수 후 그 조치결과를 알리도록 하는 등의 규정을 담고 있다. 국회는 개정안이 공동주택의 품질을 제고해 하자 관련 분쟁을 감소시키는 효과가 있을 것으로 보이지만 적용례를 마련하는 등 일부 수정이 필요하다고 봤다.

이번 개정안의 근거는 아파트 등 공동주택 입주 시점에 이르러 아파트 품질문제와 하자보수 민원이 지속해서 제기되고 있는 상황에서 찾을 수 있다.

실제로 올해 1월 말부터 입주가 시작된 두산건설의 A아파트는 입주 8개월 만에 심각한 누수 문제를 겪고 있다. 현관부터 시작해 거실로 이어지는 복도 하부는 곰팡이가 핀 벽지를 뜯어내고 임시방편으로 비닐을 노란 테이프로 고정해 붙여놓고 있었고, 3개의 방과 거실 하부도 예외 없이 곰팡이 피해로 비닐 처리가 곳곳에 덕지덕지 돼 있었다. 벽면 아래 마룻바닥은 본래의 색깔을 잃고 시커멓게 변색이 이뤄지고 있었다.

이에 주민들은 항의하며 아파트 내에서 집회를 열기도 했다. 당시 지역구 의원인 하태경 바른미래당 의원도 참석해 시공자에 하자를 질타했다. 두산건설은 창틀 물 빠짐 부위가 역류하거나 실리콘이 태풍에 찢어지며 누수가 발생한 것으로 추정된다고 해명하며 벽면과 천장, 거실 한복판 누수에 대해서는 물이 벽면을 따라 타고 들어간 것으로 분석했다. 그러나 주민들이 손해배상을 요구하는 것과 관련해서는 “그것은 나중에 논의할 문제”라고 답한 것으로 알려졌다.

신영건설이 공급한 B단지에서도 입주민들이 입주자대표회를 구성해 입주 4개월 만에 생긴 누수와 곰팡이 등 시설물 하자 부분에 대한 재산권 보장을 요구하고 나섰다. 세대 출입문 옆 창고용도의 공용 홀의 경우 비가 올 때마다 틈을 통해 빗물이 유입되고 벽면에서 습기가 차오른다는 게 입주자들의 주장이다. 공용 홀과 가스배관에 매캐한 냄새와 함께 곳곳에 곰팡이가 피어 있고 벽면은 물이 흐른 자국으로 얼룩덜룩해졌다. 특히 가스배관은 테라스 쪽을 향하고 있어 실내에서 온수를 사용하거나 음식을 조리하게 되면 테라스에 가스냄새로 가득 차 앉아있기도 힘들다고 설명했다.

이 밖에도 각 동에선 벽면 갈라짐과 마감 불량 등 여러 하자 신고가 잇따르고 있다. 한 입주민들은 “층간 소음 걱정 없이 아이들과 편안하게 살아가기 위해 입주를 했으나 지금은 누수와 곰팡이 등으로 고통받고 있다”며 “건설사는 지금이라도 입주자들의 신뢰를 저버리지 말고 명품 타운 하우스가 될 수 있도록 적극적인 협조를 바란다”고 성토했다.

이와 관련해 신영건설 관계자는 “그동안 입주민들과의 갈등 해결을 위해 개선공사 진행 이벤트 등 지원 방안들을 제시했으나 받아들여지지 않았다”며 “그러다 지난주 금요일 만남을 기점으로 많은 부분 갈등이 풀렸다. 하자 부분에 대해서는 모두 조속한 시일 내에 해결하겠다. 앞으로도 민원을 줄여나가도록 하겠다”고 해명한 것으로 전해졌다.

건설업계, 분양가상한제 이은 ‘입주자 사전점검 제도’ 의무화 추진에 난색

이런 상황 속에서 건설업계는 난처하다는 입장이다. 공사기간 연장과 공사비 증가가 결국 사업성 악화로 이어질 수 있기 때문이다.

업계 한 관계자는 “이미 분양가상한제 확대 시행으로 공사비는 한정적인데 과도한 보수 요구까지 이어지면 공사기간과 비용이 늘어나 부담된다”며 받아들이기 어렵다는 견해다. 이미 설계 감리와 사용 검사 등을 받고 있는데 자문단에 의한 보수를 추가로 하게 되면 업무와 비용 등이 과중하게 늘어난다는 것이다.

그는 이어서 “현재 자율적으로 운영되고 있는 입주자 사전방문제도를 통해 이루어진 한 자문단 검증에서 사전 설계 시 계단으로 돼 있는 부분을 경사로로 만들면 어떻겠냐는 과도한 요구를 하는 사례가 있었다”며 “외부 감리업체로부터 설계대로 시공됐는지 점검받고 인허가권자인 지자체의 승인도 받는데 ‘입주자 사전점검 제도’까지 의무화해 점검 및 보수로 인한 공사기간 연장과 그에 따른 과태료까지 부과해야 하는 것은 부당하다”고 덧붙였다.

한편, 경기도에서는 아파트 등 공동주택 하자 분쟁을 줄이는 방안으로 2006년부터 약 14년간 ‘경기도 아파트 품질검수 자문단’을 구성해 관심이 쏠린다. 자문단은 2007년부터 2018년까지 공동주택 총 108만 가구의 품질을 1585회(골조완료 후와 사용검사 전, 사후점검 중복 포함)에 걸쳐 검수한 바 있고, 사용검사 전 단계에서 69만383가구를 품질 검수해 그중 6만4093건을 바로잡았다.

경기도 관계자는 “자문단은 건설현장 소장 경험이 있거나 건축 관련 자격을 갖춘 전문가로 구성돼 품질 검수를 매우 꼼꼼하게 한다. 실제 품질 검수한 단지 내 입주자, 시공자, 감리자 등에게 설문조사를 한 결과 ‘매우 만족’은 38%, ‘만족’은 48% 등 총 만족도가 86%에 달한다”고 설명했다.

이어서 그는 “경기도는 사진과 사례 중심의 ‘경기도 공동주택품질검수 매뉴얼’을 매년 개정해 발간하고 있다”며 “이번에 발간된 2019년 매뉴얼이 경기도뿐만 아니라 전국에 있는 건설기술인의 이해의 폭을 넓히는 유용한 자료로 활용되길 기대한다”고 덧붙였다.

박휴선 기자  au.hspark92@gmail.com

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