국토부, 주택 공급 관련 제도 손질… 개선점은?

지난 10월 31일 국토교통부(이하 국토부)는 입주자 모집공고 기간 확대, 분양 대행사 직원에 대한 의무 교육 실시, 입주자 모집공고 방식 개선 등을 포함한 「주택공급에 관한 규칙」 일부 개정안을 이달 1일부터 시행한다고 밝혔다.

현재 주택 공급과 관련해 입주자 모집공고를 최소 5일 이상 한 후 청약신청을 접수하도록 규정하고 있지만, 대부분의 사업 주체는 관련 비용, 소요시간 등을 이유로 5일만 공고하고 있다. 주택청약은 개인의 재산 또는 주거에 관련한 중요한 의사결정임에도 불구하고 짧은 공고 기간으로 인해 신청자들이 인근 단지와의 비교, 본보기 집 방문 등을 통해 합리적인 결정을 하지 못하고 있다는 비판이 많았다.

특히, 기관추천 특별공급은 추천기관 내부 심사에도 상당 기간이 소요돼 분양가도 모르는 상황에서 청약을 신청해야 하는 경우도 상당수 발생했다.

이에 개정안에는 공고 기간이 10일 이상으로 확대되는 내용이 담겼다. 특별공급 및 일반공급 대상자가 충분한 정보(분양가, 단지 및 구조 특성 등)를 파악한 후 청약신청 여부를 결정하게 된다. 다만, 이미 입주자 모집 승인 등에 대한 사전협의가 진행 중인 사업장을 고려해 시행시기는 2020년 1월, 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다.

현재 사업 주체는 수도권, 광역시에서 100가구 이상 공급 시 입주자 모집공고문을 일간신문에 공고하고 있어 통상 신문 전면 광고를 활용하고 있지만 공고 내용(30가지)이 많아 글자 크기도 매우 작고 가독성이 떨어진다는 지적이 일었다. 

이에 개정안에는 일간신문 공고 시 사업 주체 및 시공자, 분양가격, 청약 관련 주요 일정 등 중요 정보만 포함할 수 있도록 하고 인식이 가능한 글자 크기(9pt 이상)로 공고할 수 있도록 하는 내용이 담겼다. 공고문 전문은 현재와 같이 사업 주체, 승인권자, 청약시스템 홈페이지 등에 게시될 예정이다.

현재 투기과열지구 등에서는 해당 특별광역시, 시ㆍ군에 일정 기간(투기과열지구ㆍ1년 이상) 계속해서 거주하고 있는 사람에게 우선 공급 등을 시행하고 있다. 주민등록을 국내에 했으나 장기간 해외 거주하는 경우 우선 공급 등에서 제외했지만 명확한 규정이 없어 민원이 다수 발생했고 장기 해외여행 또는 업무 출장이 많아져 개선 요구가 많았다.

이를 수용해 개정안에는 입주자 모집공고일 기준 최근 1년 이내에 출국해 계속해서 90일을 초과해 체류하거나(입국 후 7일 이내 동일 국가에 재출국 시 계속 거주로 간주) 국외에 거주한 전체 기간이 183일을 초과하는 경우는 국내에 거주하지 않는 것으로 보아 우선 공급 대상에서 제외한다.

아울러 지금까지 수분양자 보호를 위해 주택이 건설되는 대지에 저당권, 지상권 등이 설정된 경우는 이를 말소한 후 입주자 모집을 하도록 규정하고 있다.

그러나 지하에 도로ㆍ철도 등이 통과해 구분지상권이 설정된 경우가 다수 발생하고 있고 재개발ㆍ재건축 등이 사실상 쉽지 않아 재산권 행사에 제약이 발생하고 있어 개정안에는 구분지상권자(국가ㆍ지자체 등)가 동의하는 경우에 한정해 구분지상권을 말소하지 않더라도 입주자 모집이 가능하도록 허용하는 내용이 담겼다.

세종시 내에 주택이 없는 경우에는 2주택 이상자도 특별공급을 받을 수 있었지만 개정 후에는 2주택 이상 다주택자는 특별공급 대상에서 제외하도록 요건이 강화된다.

업계 “빈번한 제도 개선이 되레 혼란”… 12년째 바뀌지 않는 ‘청약가점제도’

그런데 정부가 청약제도에 대한 손질을 너무 빈번하게 가해 서민들과 전문가들조차도 어려울 정도로 복잡해져 부작용이 속출하고 있다는 지적이 나와 관심이 쏠린다.

지난 7월 국토부가 발간한 153쪽 분량의 ‘청약제도 해설집’ 표지에는 ‘일부 오류가 있을 수 있다’는 문구가 삽입됐다. 청약제도를 정하는 국토부도 청약제도를 100% 이해하지 못하고 있다는 점이 드러나는 대목이다.

청약제도가 난수표가 된 이유는 잦은 제도 변경 때문이다. 1978년 5월 제정된 「주택공급에 관한 규칙」은 지난 8월 기준 약 41년 동안 총 140번이 개정됐다. 이달 시행 개정까지 포함할 경우 141번이 개정된 셈으로 1년에 3~4회씩 제도가 바뀐 것이다. 특히 2015년에는 무려 10번이나 청약제도가 변했고 문재인 정부에 들어서서도 11차례 손질됐다.

이처럼 청약제도가 시간이 지날수록 복잡해지는 것은 정부의 포퓰리즘 정책 때문이라는 주장도 나오고 있다. 생색내기를 위해 지나치게 많은 제도를 만들다 보니 청약제도가 난수표가 됐다는 지적이다.

한 부동산 전문가는 “청약제도가 자주 개정되는 이유는 정부가 부동산 경기에 맞춰 임기응변식으로 청약제도를 바꾸기 때문”이라면서 “단기적 시각으로 제도를 바꿔 예기치 못한 부작용이 생겨나는 사례도 빈번하다. 12년째 바뀌지 않고 있는 청약가점제도가 문제라는 지적도 나온다”라고 귀띔했다.

현재 청약가점은 청약통장 가입 기간(1년 이상부터 연간 1점씩 증가, 최대 17점)과 무주택 기간(미혼자는 만 30세부터 기혼자는 결혼 시점부터 적용, 최대 32점), 부양 가족수(최소 5점, 1명당 5점, 최대 32점) 등 3가지 기준으로 결정된다. 부양 가족수를 임의로 늘릴 수 없다는 점을 생각하면 결국 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 긴 사람이 유리하다. 이런 경우 상대적으로 청약시장에서 젊은 축에 드는 30ㆍ40세대가 불리할 수밖에 없다.

업계 일각에서는 지난해 출산율이 0.98명을 기록한 상황을 수용해 청약가점제도를 개선해야 한다고 밝혔다.