HUG, 미분양관리지역 부산 사하구 제외 37곳 ‘지정’… 업계 “미분양관리지역 규제 ‘반쪽’에 불과”

지난달(10월) 31일 주택도시보증공사(이하 HUG)는 38차 미분양관리지역으로 수도권 6개 및 지방 31개, 총 37개 지역을 선정해 발표했다. 전월(37차 38곳) 대비 부산광역시 사하구 1곳이 제외돼 총 37개 지역이 미분양관리지역으로 선정됐다. 사하구는 지정 후 미분양 물량이 지속해서 줄어 지정 넉 달 만에 해제됐다.

미분양관리지역은 HUG에서 매달 말일 발표하는 곳으로 미분양 물량이 증가하거나 미분양 물량 해소가 저조하거나 미분양이 우려되거나 모니터링이 필요한 지역을 지정하는 것이다. 

지난 9월 말 기준 미분양관리지역의 미분양 주택은 총 4만2515가구로 전국 미분양 주택 6만62가구의 약 71%를 차지하고 있다.

수도권은 ▲경기 이천시ㆍ평택시ㆍ화성시(동탄2신도시 제외)ㆍ안성시 ▲인천광역시 서구ㆍ중구 등 5곳이 선정됐다. 지방에서는 ▲부산시 영도구ㆍ부산진구ㆍ기장군 ▲대구광역시 달성군 ▲울산광역시 남구 ▲강원 강릉시ㆍ춘천시ㆍ속초시ㆍ고성군ㆍ원주시ㆍ동해시 ▲충북 청주시 ▲충남 당진시ㆍ서산시ㆍ천안시 ▲전북 군산시 ▲전남 영암군 ▲경북 경산시ㆍ영천시ㆍ구미시ㆍ김천시ㆍ경주시ㆍ포항시 ▲경남 양산시ㆍ통영시ㆍ김해시ㆍ사천시ㆍ거제시ㆍ창원시 ▲제주 서귀포시ㆍ제주시 등 31곳이 대상이다.

미분양관리지역에서 주택(분양보증 발급 예정인 주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업 부지를 매입(매매ㆍ경매ㆍ공매ㆍ교환 등 일체 취득행위)할 경우 분양보증 예비심사를 거쳐야 한다. 이미 토지를 매입한 경우도 분양보증을 발급받으려면 사업자는 사전심사를 거쳐야 한다. 토지매입 후 일정 기간 사업이 진행된 물량에 대한 통제가 되지 않아 미분양관리지역에서 주택이 계속 공급되는 현상을 막기 위한 조치다.

다만 업계 한쪽에서는 미분양관리지역이 시행되고 있지만 미분양 주택에 대한 문제가 해소되지 못하고 있어 미분양 관리를 위해 도입한 미분양관리지역이 반쪽짜리에 불과하다는 비판이 제기됐다. 수년간 관리지역으로 묶여 공급을 제한받아도 미분양 물량은 줄지 않고 있기 때문이다.

경북 포항시는 2016년 10월부터 지난달(10월) 말까지 단 한 차례도 미분양관리지역에서 벗어난 적이 없다. 특히 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양(722가구)’이 지난 9월 기준 전체 미분양(975가구)의 74%를 차지했다. 경북(3756가구)은 올해 전국에서 악성 미분양이 가장 많은 지역으로, 2016년 이후 증가세도 매우 가파르다. 경북에선 2016년 10월 경주시, 같은 해 김천시, 2017년 9월 구미시가 관리지역으로 지정돼 오늘에 이르렀다.

이 밖에 충북 청주와 경남 창원이 2016년에 강원 동해, 충남 서산ㆍ천안, 경남 김해ㆍ사천ㆍ거제가 2017년에 지정, 3곳 중 1곳은 미분양관리지역으로 지정된 후 약 3년이 지났지만, 여전히 정부의 관리를 받고 있다. 해당 지역 역시 경북 못지않게 악성 미분양이 많았다. 경남의 악성 미분양은 3423가구로 전국에서 두 번째로 많았고 충남이 3005가구로 뒤를 이었다. 충북도 1177가구로 네 자릿수를 기록했다. 강원은 상대적으로 물량(757가구)이 적었으나 지난해(662가구)보다 증가했다.

이에 정부가 미분양 물량을 직접 해결할 수 있는 대책이 시급하다는 주장이 제기됐다.

한 업계 관계자는 “미분양 적체로 지방 건설사의 부도 위험이 커지고 있다”며 “미분양관리지역에서 일정 기간 벗어나지 못하는 지역에서라도 미분양 아파트를 매입할 때 양도세ㆍ취득세 감면 등 세제 혜택을 주는 방안이 필요하다”고 강조했다. 

미분양관리지역, 핀셋 지정 필요성 ‘대두’
전문가 “정부, 추가 대책 고심해야”

HUG가 지정ㆍ관리하는 미분양관리지역이 너무 광범위해 정밀하게 핀셋 지정을 해야 한다는 주장도 제기됐다. 같은 시ㆍ군ㆍ구 일지라도 지역이 넓은 곳은 분양이 잘 되는 곳과 미분양지역이 같이 공존하는데 동일하게 규제를 가하는 것은 일괄적으로 미분양지역이란 이미지가 박혀 분양에 불이익을 받을 수밖에 없기 때문이다.

미분양관리지역은 미분양을 줄이기 위해 ▲미분양 증가 ▲미분양 해소 저조 ▲미분양 우려 ▲모니터링 필요 지역 등 기준에 따라 선정되며, 미분양관리지역에서 분양보증을 발급받기 위해서는 HUG의 예비심사 또는 사전심사를 받아야 한다. 

하지만 HUG가 분양보증심사를 까다롭게 해 추가 공급을 조정하겠다는 취지는 좋지만 미분양관리지역 지정이 너무 광범위해 보완이 필요하다는 주장이 꾸준히 제기됐다. 이미 일부 지방자치단체와 업계에서는 HUG의 이러한 규제에 대해 개선이 필요하다고 판단해 국토교통부(이하 국토부)와 HUG에 시행령을 개선해달라는 내용을 담은 공문 등을 발송해 2018년 경기 화성시의 경우 미분양지역으로 지정됐지만 동탄2신도시는 예외적으로 제외된 사례도 있다.

2018년 6월 1일부터 미분양관리지역으로 지정된 경기 평택시 현덕면에서 대규모 신도시 사업을 추진하는 화양신도시 개발 조합도 이달 중 평택시에 서평택 지역을 미분양관리지역에서 해제해 달라는 요구를 담은 공문을 전달할 계획이다.

조합은 평택시 내에서 그동안 분양된 아파트가 대부분 송탄읍ㆍ고덕국제도시 및 지제역 인근을 중심으로 하는 등 우수한 사업성을 가졌지만 HUG가 평택시 전체를 미분양관리지역으로 지정해 평택항 인근의 청북ㆍ포승ㆍ안중읍과 오성ㆍ현덕면이 위치한 서평택 지역까지 미분양관리지역이란 부정적 이미지를 갖게 했다며 해제를 요청할 계획이다.

부동산114에 따르면 2009년부터 10년간 평택시 분양 현황은 7만497가구가 공급됐는데 서평택에서 분양한 물량은 7859가구로 11%에 불과해 포승읍과 오성ㆍ현덕면에서는 분양실적이 없다.

인천 서구의 경우 미분양관리지역 해제를 올해 6월ㆍ8월 두 번 국토부에 요청했지만 아직 답변을 받지 못한 것으로 알려진다.

최근 미분양관리지역 가운데, 시ㆍ군ㆍ구 단위에서 벗어나 지정을 해제한 곳은 경기 화성시 동탄2신도시가 유일해 다른 지역들도 동탄2신도시의 사례를 목표로 지정 세분화를 요청하고 있다.

그러나 이와 같은 해제 요청에 대해 국토부와 HUG는 미분양관리지역 세분화를 바로 추진하기는 어렵다는 견해를 내놓았다.

HUG 관계자는 “동탄2신도시를 미분양관리지역에서 제외한 것은 청약과열 지역이라 제외한 것”이라며 “미분양관리지역을 세분화하는 것은 검토가 필요하다”고 말했다. 아울러 국토부 측도 조금 더 상황을 지켜봐야 한다고 선을 그었다.

미분양 발생은 수요와 공급의 불일치가 주요 원인으로 수요 대비 공급이 많은 과잉공급 현상이 불거지면 미분양이 발생한다. 또한 입지, 인프라, 가격 경쟁력, 가격 상승 여력, 지역 소비 여력 등 다양한 요인도 미분양을 발생시키는 요인이다.

특히 지방은 아파트를 짓고도 팔지 못하는 준공 후 미분양이 늘어나는 추세와 함께 미분양 누적으로 몸살을 앓고 있는 만큼 주택 수급 조절뿐 아니라 미분양 해소를 위한 대책 마련이 요구되고 있다.

올해 준공 후 미분양 3만 가구 달해

올해와 내년에 준공 후 미분양이 2만~3만 가구에 달할 것이란 국책연구기관의 경고도 나왔다.

지난 5일 한국개발연구원(KDI)는 ‘우리나라 주택 공급의 문제점과 개선방향’을 통해 올해 준공 후 미분양 물량이 최대 2만5561가구, 2020년이면 3만51가구에 이를 것으로 예상했다. 

미분양 급증세는 2015년~2017년 주택 공급 급증에 따른 것으로 분석됐다. 2015년 주택 공급물량은 기초 주택 수요를 35만8000가구 초과했고 2016년 32만2000가구, 2017년 29만600가구를 넘어서 과거에 비해 주택 공급물량이 넘치는 것으로 나타났다. 미분양 주택의 증가는 지자체 세수와 지역 실물경제, 건설사 재무건전성 등에도 악영향을 미치기 때문에 대책 마련을 요구하는 목소리도 점점 커지고 있다.

이를 방증하듯 국회에서도 지방 미분양 아파트 적체를 해소 방안을 담은 법안들이 발의된 바 있다.

지난 9월 10일 김정호 더불어민주당 의원은 공공주택 사업자가 지역경기 침체 등으로 발생한 지방 미분양 주택을 일시적으로 매입ㆍ임대ㆍ관리해 지방 주택시장을 활성화하는 방안을 담은 ‘지방 미분양 주택 해소 등 주택의 공급 안정을 위한 특별법(안)’을 대표발의 했지만, 아직 국회에 계류 중이다.

김경수 경남도지사도 미분양 해소를 위해 종합적인 대책 마련이 시급하다는 점에 대해 동감하고 나섰다. 지난 13일 경남도지사 주재로 개최된 ‘미분양 주택 해소 대책회의’에서 김경수 경남도지사는 “경남이 전국 미분양 주택의 약 1/4을 차지하고 있다”며 “도 차원의 대책과 국토부 건의를 통해 조금씩 줄고는 있지만 여전히 어려운 상황이다”라고 진단했다.

이어서 김 지사는 “종합적으로 접근하지 않으면 다른 부작용을 낳을 수도 있다”면서 “미분양 주택뿐만 아니라 주거환경과 복지까지 포함해서 전반적인 논의와 종합적인 점검이 필요한 시기다”라고 덧붙였다.

또한 김 지사는 “인구정책과 함께 종합적으로 검토하는 한편 시ㆍ군의 지역별 특성과 계층별 주거 환경 등 종합해 실제 수요가 무엇인지 면밀히 파악하고 맞춤형 정책을 수립하겠다”고 밝혔다.

이날 참석한 한국토지주택공사(LH), 주택산업연구원, 대한주택건설협회, 경남건축사회, 지역 대학의 도시공학, 건축학, 부동산금융학 전공 교수, 공인중개사, 경남도의회, 경남연구원 등 관련 전문가 16인은 도내 대규모 미분양 주택단지가 주택시장에 미치는 영향에 대해 심각한 우려를 나타내며 분양가 인하, 각종 인센티브 제공 등 강도 높은 방책이 필요하다고 뜻을 모았다. 

민간연구기관도 대책 마련에 대한 필요성을 강조하고 나섰다. 허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 “지방 주택시장의 리스크는 금융건전성 저하로 이어질 수 있는 만큼 선제적인 조치가 중요하다”며 “미분양관리지역에 대해서는 환매 조건부 미분양 매입을 시행하거나 HUG의 보증 건수 제한 완화, 주택도시기금의 민간임대주택 매입자금 대출 재개 등의 방안을 모색해야 한다”고 귀띔했다.

미분양 주택 해소에 대한 어려움이 커지고 있는 가운데, 정부가 적극적인 대책 마련에 나설지 귀추가 주목된다.

▲ 미분양관리지역 선정 기준. <제공=주택도시보증공사>