▲ 은마아파트 일대. <제공=강남구청>

[아유경제=김필중 기자] 민간택지 분양가상한제 적용 지역이 발표된 지 약 2주가 지났지만 서울 집값은 여전히 고공행진 중이고 청약시장은 과열 양상을 보인다. 이에 문재인 대통령까지 나서 집값 안정화를 위해 추가 부동산 대책을 낼 수 있다고 시사한 가운데, 정부가 향후 내놓을 것으로 예상되는 부동산 규제에 업계의 관심이 집중되고 있다.

분양가상한제 후 신고가 단지 속출… 청약시장도 열기 ↑

22일 부동산업계에 따르면 분양가상한제 발표 후에도 서울 강남권을 중심으로 아파트 신고가가 속출하는 등 상승 흐름이 계속되고 있다.

강남구 은마아파트 전용면적 84㎡는 최근 23억 원에 거래된 것으로 전해졌다. 해당 평형은 지난달(10월) 초 21억8000만 원에 거래됐는데, 분양가상한제 발표에도 한 달 만에 신고가를 기록했다. 송파구 올림픽선수기자촌아파트 전용면적 84㎡는 최근 16억5000만 원에 거래된 것으로 알려졌다. 이곳 역시 지난 10월 최고가 15억5000만 원보다 1억 원 비싸게 팔리며 신고가를 다시 썼다.

한국감정원 조사에서도 서울 아파트값은 11월 셋째 주(이달 18일 기준) 0.1% 오르며 21주 연속 상승했다. 서초구 0.16%에 이어 강동(0.15%)ㆍ강남(0.14%)ㆍ송파(0.13%) 등 강남 4구의 상승률은 여전히 서울 평균보다 높았고, 분양가상한제 지역 대부분이 1주 전과 비슷한 상승 폭을 보였다.

청약시장 분위기도 한층 더 달아올랐다. 분양가상한제 지역 지정 이후 지난 11일 서울 강남권에서 처음 분양한 대치2지구 재건축 ‘르엘대치’는 1순위 청약 결과 31가구 모집에 6575명이 몰려 평균 212.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난 8월 동작구에서 분양한 ‘이수프레지오더프레티움’이 평균 203.7대1을 기록한 이후 석 달 만에 세 자릿수 경쟁률이다.

같은 날 서초구에서 분양한 반포우성 재건축 ‘르엘신반포센트럴’도 1순위 청약에서 평균 82.1대 1을 기록하며 인기를 끌었다. 특히 당첨자 평균 가점은 70.3으로 역대 최고 수준을 보였다. 분양가상한제 시행 이후 강북권에서 첫 분양에 나선 서대문구 홍은2구역 재건축 ‘힐스테이트홍은포레스트’도 1순위에서 평균 37.4대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

업계 한 관계자는 “분양가상한제로 재개발ㆍ재건축 조합들이 수익성이 떨어진 사업을 미룰 경우 새 아파트 공급이 줄어들 수 있다는 우려가 커지며 수요자들의 청약 열기는 더욱 과열되는 분위기”라고 분석했다.

집값 과열 시 분양가상한제 대상 추가 지정… 文 “부동산 문제 자신 있다”

정부는 지난 18일 김용범 기획재정부 1차관 주재로 부동산시장 관련 회의를 열어 최근 주택시장 동향을 점검하고 관리방안에 대해 논의했다. 이날 회의에는 이문기 국토교통부 주택토지실장, 김태현 금융위원회 사무처장, 류훈 서울시 주택건축본부장 등이 참석했다.

김 차관은 이날 모두발언을 통해 “부동산시장의 과열 내지 불안 조짐이 있을 경우에는 분양가상한제 적용 지역의 추가 지정을 검토하는 등 필요한 정책을 주저 없이 시행하겠다”고 밝혔다.

이어서 “지난 10월 이후 본격적으로 진행 중인 관계부처 합동 현장 조사를 통해 시장교란 행위 점검도 올해 연말까지 계속하겠다”며 “자금조달계획서 현장점검 등을 통해 발견된 편법증여ㆍ대출, 불법전매 등 위법행위 의심거래 등에 대한 중간 조사 결과를 이르면 이달 말 발표할 것”이라고 말했다.

부동산시장 점검회의도 확대ㆍ운영하기로 했다. 그는 “그간 비정기적으로 운영해 온 회의를 정례화하고 참여 기관 등 범위를 확대해 나가겠다”면서 “부동산시장 동향을 상시 점검하고 관련 정보를 공유하는 등 시장 불안에 체계적ㆍ즉각적으로 대처하겠다”고 덧붙였다.

현재 정부는 투기수요 등에 의한 부동산시장 과열이 비생산적인 부문으로 자원이 집중되는 시장 왜곡을 초래해 경제 전반의 활력을 저해할 가능성이 크다고 보고 있다. 집 없는 서민들과 청년들의 근로의욕을 떨어뜨리고 심리적 박탈감을 유발하는 등 사회적 통합마저 저해하는 만큼 정부로서는 적극적으로 시장을 관리해야 할 책임과 의무가 있다는 설명이다.

아울러 문재인 대통령도 집값 안정화를 위해 추가 규제 대책 시행 가능성을 시사했다. 문 대통령은 지난 19일 마포구 상암동 MBC 사옥에서 열린 ‘국민과의 대화’에서 부동산 질문과 관련해 “부동산 문제는 자신 있다”며 “전국적으로 부동산가격이 안정되고 있다”고 말했다.

이어서 문 대통령은 “현재 서울의 고가 아파트를 중심으로 다시 가격이 상승하고 있는데, 현재 방법으로 부동산가격을 잡지 못하면 더욱 강력한 여러 방안을 마련해서라도 반드시 잡겠다”고 역설했다.

유관 업계에서는 문 대통령의 이 같은 발언을 두고 정부가 분양가상한제 시행 이후에도 부동산시장이 안정되지 않는 경우 추가 규제 대책을 시행하겠다는 일종의 ‘경고성 발언’이라는 해석이다. 추가 대책 시사는 투기를 억제하고, 부동산 불로소득을 차단하기 위한 정책의 일관성을 유지하겠다는 의지가 반영된 것으로 풀이된다.

분양가상한제 추가 지정 목동ㆍ과천 등 물망… 채권입찰제ㆍ주택거래허가제도 거론

이처럼 정부가 분양가상한제 적용 지역 추가 지정을 검토할 가능성을 내비침에 따라 서울 양천구 목동과 동작구 흑석동, 경기 과천 등이 유력 후보지로 물망에 올랐다. 이들 지역은 첫 번째 분양가상한제 지정에 앞서 유력한 지역으로 거론된 바 있다. 

아울러 업계에서는 정부의 추가 부동산 규제로 ▲채권입찰제 ▲주택거래허가제 ▲재건축 연한 강화 등이 언급되고 있다.

이 중 가장 유력시되는 카드는 ‘채권입찰제’다. 분양가상한제 시행 이후 청약시장이 과열되면 정부가 채권입찰제를 도입해 시장 안정화를 꾀할 것이란 예상이 나온다. 채권입찰제는 주변 시세보다 저렴하게 분양받은 청약자가 분양가와 별도로 추가 채권을 매입하도록 하는 제도다. 채권 매입액이 높은 순서대로 당첨자가 선정된다.

시세 차익의 일정 부분을 국채로 환수하는 채권입찰제를 통해 불로소득과 투기수요를 차단하는 효과를 거둘 수 있다. 다만 청약자의 부담이 채권 매입액만큼 늘어나 분양가를 사실상 끌어올릴 수 있다는 지적도 제기된다.

고강도 규제로 꼽히는 ‘주택거래허가제’도 거론된다. 앞서 참여정부는 2003년 10ㆍ29 대책 당시 주택거래허가제 법률 초안까지 만들었다가 위헌 관련 문제 등 반발이 심해지자 ‘주택거래신고제’로 후퇴했다.

이 밖에 현재 준공 후 30년인 ‘재건축 가능 연한’을 참여정부 수준의 40년으로 확대하는 방안과 다주택자 종합부동산세 강화 및 1주택자 양도소득세 비과세 혜택 축소 등도 언급되고 있다.

분양가상한제라는 비교적 고강도 대책까지 나온 상황에서 더 강도가 높은 규제 정책을 도입하기에는 현실적 정책 여력이 많지 않다는 의견도 나오는 가운데, 전문가들은 가격 통제를 통한 부동산 규제 정책은 공급축소로 이어져 오히려 집값 상승세를 자극할 가능성이 있다고 지적한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “분양가상한제와 같은 가격 통제를 통한 정부의 부동산 규제는 단기적으로 효과가 있을지 몰라도 장기적으로 효과가 제한적”이라며 “3기 신도시로 서울 수요를 일부 분산할 수 있지만, 가장 수요가 많은 서울에 신규 물량을 직접 공급하는 방법이 집값 안정화를 위해 필요한 정책”이라고 조언했다.

▲ 김용범 기획재정부 1차관이 지난 18일 여의도 수출입은행에서 열린 ‘제88차 부동산시장점검회의’에서 발언하고 있다. <제공=기획재정부>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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