▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업에 있어 사업시행자는 조합원에게 신축건물을 공급하고, 공급하고 남는 잔여분에 대해서는 일반분양하여 수지를 맞추게 되며, 이때 사업시행자는 사업성 제고에 필요한 분양가격을 최고 한도로 받고자 한다. 하지만 최고의 분양가격은 분양 건축물을 사는 자에게는 부담이 되고, 실제 주택을 구입하고자 하는 자는 시장을 왜곡하여 투기를 조장함으로 인해 구입을 할 수 없는 상황이 발생하기도 한다.

정부는 공급되는 주택에 대해 각종 규제방안을 강구하여 시행하고 있지만, 현재까지 주택시장의 안정은 달성하지 못한 과제가 되어 버렸고, 이의 원인에 대한 판단은 접근하는 주체에 따라 다양하다. 정부 외 입장에서 접근할 때 주택시장의 왜곡은 민간주택의 공급보다는 정부가 추진하는 공공주택의 공급에서 야기되는 것은 아니냐는 의구심이 생기고, 이는 토지의 공적개념의 시행의 한계와도 관련이 있다 할 것이다.

정부가 추진하는 주택시장에 대한 규제책은 투기를 억제하는 정책으로 귀결되는 것이 일반적인 경향이라 할 수 있으나, 장기적으로는 주택 관련 수요에 대한 균형이라 할 수 있으므로 정부의 정책은 수급의 균형에 있다 할 것인바, 정부의 주택공급정책에서 원인을 찾는 것이 우선이라 할 수 있다. 정부의 정책은 민간시장에 대해서는 간접적인 개입, 주택의 공급에 있어서 직접적인 개입으로 정부가 주택 공급에 주력함으로 인해 자유시장 원리의 부적응에 따른 주택시장의 왜곡이라 할 수 있으므로 정부가 직접 공급하는 주택정책에 대해 다시 한번 생각해 보는 것이 우선일 것이다.

물론 정책 분석을 통해 여러 방향에서 해결방안을 찾는다 하더라도 근본적인 접근방법의 제고가 없으니 방안을 찾을 수 없다고 볼 수 있다. 그러므로 단기적인 처방이라 할 수 있는 정부의 투기 억제에 대한 정책은 기조를 유지하면서 유동성을 갖고 있어야 한다. 따라서 「주택법」에서 적용하고 있는 투기과열지구 및 조정대상지역의 지정 및 적용은 현행 기조를 유지하고, 분양가상한제는 공공택지에 공급되는 주택에 한정되어야 한다. 다만, 공공택지에 대한 적용도 제한적이어야 한다는 점은 중요하다.

「주택법」에서 투기과열지구, 조정대상지역 그리고 분양가상한제 적용 대상 지역에 있어 직전월부터 소급하여 주택 공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택 규모의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳을 요건으로 하고 있으며, 다른 요건은 지정한 목적의 특성을 반영하여 적용하고 있는 점을 고려할 시 투기억제를 위한 정책은 분양가와 관련이 있다. 일반적으로 분양가에 관한 규제로 분양가상한제를 언급할 수 있으나 기존에는 공공택지에 한하여 적용되었으므로 민간택지에 대한 분양가는 주택보급률이나 자가주택비율 및 분양권 전매거래량 등에 따라 달라질 수 있으나 궁극적으로 주택시장의 특성을 고려할 시 분양가의 변동에 따라 투기 억제를 위한 정책은 변화를 거듭했다 할 수 있다.

하지만 최근 정부가 민간택지에 대한 분양가상한제를 시행함에 따라 주택시장은 요동을 치고 있고, 시장에 유입되고 있던 자금도 투자의 범위를 다변화함에 따라 부분적으로 주택 가격의 상승이 지속되고 있는 국면이라 할 수 있다. 도시정비사업에 있어 관리처분계획에 따른 주택 공급은 사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리되므로 정부의 정책은 조합의 관리처분계획에 반영되어 분양가에 직접적인 영향을 미치는 것이다.

따라서 정부가 추진하는 분양가상한제는 정부가 추진하였던 다른 정책들의 효과가 미진할 때 시행되는 것이라 전제한다면 기존에 추진한 정책은 충분한 효과를 가져오지 못하였는바, 분양가상한제의 시행은 정책에 대한 부분적 실패를 자인한 것이라 할 수 있다. 최근 발표된 분양가상한제는 동단위로 선별하여 핀셋지정을 하였다 하나 민간택지에 대한 분양가상한제 시행은 풍선효과를 가져올 수밖에 없고, 정치권의 변화와 맞물려 변화의 방향을 예측하기에 너무나 많은 변동성을 가지고 있다.

「주택법」에서 규정하고 있는 분양가상한제는 적용이 제외되는 도시형생활주택 및 관광특구에서 건설ㆍ공급되는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150m 이상 경우 등을 제외하고 공공택지에 대해서는 의무로 적용하고 있다. 민간택지는 국토교통부 장관이 「주거기본법」에 따른 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역에 대해 제한적으로 적용하도록 하고 있으나 금번에는 민간택지까지 일부 확대ㆍ적용한 것이라 할 수 있다.

이처럼 확대ㆍ적용한 분양가상한제 적용 지역은 「주택법」에 따라 분양가상한제 및 분양가공시에 관한 사항을 심의하기 위하여 사업계획승인 신청이 있는 날부터 20일 이내에 분양가심의위원회를 설치ㆍ운영하여야 하며, 공급되는 주택에 대하여 입주자모집승인을 하는 때는 입주자모집공고에 택지비, 공사비, 설계비 등을 공시하고, ‘주택 가격의 항목별 공시내용은 사업에 실제 소요된 비용과 다를 수 있다’는 문구를 명시하여야 한다.

정부가 추진하는 주택시장의 투기억제 및 분양가상한제 적용은 공공택지에서 공급되는 주택에 대한 적용에 있어 논란이 되고 그 논란의 중심이 되는 것이 분양가상한제임에도 불구하고 이를 민간택지에서 공급되는 주택에까지 적용함은 많은 문제를 내포하고 있다. 공공택지에 적용되었던 분양가상한제가 로또아파트 또는 임대주택을 분양주택으로 전환할 시의 전환가격 등으로의 논란이 사회적 문제가 되어왔듯이 민간택지에 적용될 분양가상한제도 머지않아 불로소득을 가져다줄 것이 자명해 이도 근본적인 정책이 되지 못함은 사실이다.

결론적으로 정부에서 추진하는 주택시장의 투기 억제 및 분양가상한제 정책은 주택 수급의 불균형에서 야기되는 것으로 지역별로 자가주택보급률에 따른 수요 및 사업시행 시기의 조정 등을 통한 원만한 공급이 수반되지 못하는 분양가상한제의 적용은 장기적으로 투기를 조장하는 매개체에 불과하다 할 수 있다. 그러므로 도시정비사업을 포함한 주택공급정책에 대한 전면적인 손질이 필요하다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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