▲ 정부의 종합부동산세 강화로 세(稅) 부담이 커진 다주택자들이 매물을 내놓을지 귀추가 주목된다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 올해 종합부동산세(이하 종부세) 납부대상 인원과 세액이 사상 최대를 기록했다. 여기에 공시가격 현실화와 종부세 공정시장가액비율 인상 등이 예정돼 있어 종부세는 앞으로 더욱 오를 것으로 전망되는 가운데, 세(稅) 부담이 커진 다주택자들이 집을 내놓을지 관심이 집중되고 있다.

올해 종부세, 59만 명에 3.3조 원… 인원 28%ㆍ세액 58% ‘급증’

최근 국세청은 2019년 종부세 납세의무자에게 납세고지서ㆍ안내문을 발송했다. 국세청에 따르면 올해 종부세 납세의무자는 전체 주택 소유자의 3.6%에 해당하는 59만5000명, 세액은 3조3471억 원이다. 인원은 전년 대비 12만9000명(27.7%), 세액은 1조2323억 원(58.3%) 각각 늘었다.

특히 비강남권의 종부세 납세의무자가 크게 늘었다. 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)에 따르면 올해 서울의 공시가격 9억 원 초과 아파트는 20만3174가구로 전년보다 50.6% 증가했다. 이 중 4만1466가구가 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 이외 지역으로 전년 2만122가구 대비 106% 늘어나며 평균 증가율을 크게 웃돌았다.

재산세와 함께 부과되는 보유세의 일종인 종부세는 2005년 1월 15일 기존의 종합토지세가 폐지되고 신설됐다. 재산세는 주택 보유자 모두가 내는 세금이지만 종부세는 고가주택이나 다주택자에 별도로 부과되는 국세다.

종부세 납부대상은 ▲아파트, 다가구ㆍ단독주택 등 공시가격 6억 원 초과 주택(1가구 1주택자는 9억 원) ▲5억 원 초과 종합합산토지(나대지ㆍ잡종지 등) ▲80억 원 초과 별도합산토지(상가ㆍ사무실의 부속 토지 등) 소유자다.

종부세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하는 구조로 설계됐다. 공시가격이 공제금액을 초과하는 경우 초과분에 대해 세금을 물린다. 예를 들어 공시가격 10억 원 집을 가진 1주택자는 9억 원을 기본 공제받고 나머지 1억 원에 공정시장가액비율 85%를 곱한 8500만 원에 대한 종부세를 내야 한다.

올해 종부세 납세의무자 및 세액이 급증한 것은 서울ㆍ수도권 집값이 크게 오른 것과 더불어 정부가 세금 부과 기준인 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 끌어올렸기 때문이다. 올해 서울의 공동주택 공시가격은 지난해 대비 14.02%, 개별단독주택은 13.95% 상승했다.

아울러 정부는 작년 9ㆍ13 부동산 대책에서 종부세를 대폭 강화했다. 9ㆍ13 대책의 종부세 개편안 주요 내용은 ▲3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 주택분 세율 최대 3.2% 중과 ▲세 부담 상한(전년도 세액 대비 인상률) 150%에서 300%로 인상 ▲과세표준 3~6억 원 구간 신설 및 세율 인상 ▲공정시장가액비율 2022년까지 매년 5%씩 100%까지 인상 등이다.

이에 따라 공시가격이 16억 원인 서울 서초구의 ‘반포자이’ 공급면적 84.97㎡ 소유자(1주택자 기준)의 종부세는 작년 86만 원에서 올해 163만 원으로, 공시가격이 22억 원인 강남구의 ‘래미안대치팰리스’ 공급면적 114.17㎡ 소유자는 207만 원에서 403만 원으로 올랐을 것으로 추산된다.

다만 정부는 급격한 세 부담을 완화하기 위한 완충 장치도 일부 마련했다. 장기보유세액공제가 확대돼 기존 제도(5년 이상 보유 시 20%, 10년 보유 시 40% 감면)에 15년 이상 보유 시 50% 세액공제를 추가 도입했다. 60살 이상 고령자는 나이에 따라 최대 30%까지 세액공제 혜택을 중복(최대 70% 한도)으로 받을 수 있다.

▲ 종합부동산세 주택 적용 세율. <제공=기획재정부>

공정시장가액비율 인상ㆍ공시가격 현실화 등 종부세 강화 ‘예고’
종부세 인상에 다주택자 매도?… 업계 전망 엇갈려

종부세 급등에 대해 올해는 ‘예고편’에 불과하다는 말이 나온다. 정부는 종부세 산정의 기준이 되는 공정시장가액비율을 올해 85%에서 해마다 5%씩 올려 2022년 100%로 올릴 계획이다. 2022년까지 집값이 오르지 않는다고 가정해도 공정시장가액비율 인상에 따른 종부세 부담 확대가 불가피하다.

여기에 공시가격 현실화까지 예정됐다. 6일 국토부 등에 따르면 이르면 다음 주 공시가격 산정에 대한 투명성과 신뢰도 강화를 위한 ‘부동산 공시가격 신뢰도 강화 종합대책’이 발표된다. 국토부 관계자는 “기획재정부, 보건복지부 등과 막판 조율을 진행하고 있다”며 “오는 17일 표준주택 공시가격 예정 가격 열람 시작 전에는 개선안을 발표할 것”이라고 설명했다.

이와 함께 연도별로 공시가격의 시세 반영률을 높이는 내용을 담은 ‘부동산 가격공시 제도 개편 로드맵’도 내놓는다. 로드맵에는 현재 50∼60%대인 단독주택의 공시가격과 토지 공시지가의 시세 반영률을 아파트 수준으로 높이는 방안이 담긴다. 국토부는 현재 시세의 68% 수준인 아파트 공시가격의 시세 반영률을 80%로 높이는 방안도 검토하고 있다.

정부는 고가주택에 대한 공시가격 현실화로 종부세를 올리고, 세 부담 가중으로 고가주택자나 다주택자들이 매물을 내놓으면 집값 안정화에 기여할 것으로 내다보고 있다. 김현미 국토부 장관은 지난 10월 국정감사에서 “올 연말이면 규제의 효과가 가시적으로 나타날 것”이라고 말했다. 이는 이달부터 납부하게 될 종부세를 의식한 발언으로 풀이된다.

그러나 부동산업계에서는 당장 종부세로 인해 매물이 급격히 늘거나 가격이 떨어질 가능성은 작다고 보고 있다. 일단은 종부세를 내고 버텨보겠다는 수요가 많아서다.

서울의 한 공인중개사사무소 관계자는 “분양가상한제 시행 후 집값과 전셋값만 더 올랐다. 일부 관리처분인가 대상 재건축 단지들은 사업 속도 조절에 나섰고, 서울 집값과 전셋값의 상승을 막기엔 역부족”이라며 “거래량 감소로 매수 문의는 줄고 있는데 종부세 문의하는 전화만 늘고 있다”고 분석했다.

다만 내년에도 공시가격이 크게 올라 다주택자의 종부세 부담이 최대 2∼3배까지 늘어나는 등 충격이 상당할 것으로 예상되는 만큼 내년 공시가격 발표 이후 매물이 늘어날 것이라는 전망도 나온다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “정부의 추가 부동산 대책 발표 등으로 집값이 하락 전환하면 다주택자들이 보유세를 내며 버티긴 어려울 수 있다”며 “정부의 대책과 집값이 관건”이라고 진단했다.

또 다른 전문가 역시 “집값이 어느 정도 오른 상태에서는 피로감을 느끼기 때문에 지금 공시가격이나 공정시장가액을 크게 인상할 경우 부동산시장은 안정될 가능성이 있다”고 귀띔했다.

한편, 다주택자들의 매물이 주택시장에 풀리려면 거래세 완화가 동반돼야 한다는 주장이 나온다. 양도소득세(이하 양도세) 중과 폐지 등 ‘출구전략’을 만들어줘야 한다는 의견이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 작년 12월 국회에 제출한 인사청문회 답변에서 “부동산의 효율적 활용을 위해 중장기적으로 보유세 비중을 높이고 거래세 비중을 낮출 필요가 있다”고 밝힌 바 있다.

정부는 2017년 8ㆍ2 부동산 대책에 따라 작년 4월부터 양도세 중과를 시행 중이다. 조정대상지역 내 2주택자가 주택을 양도할 경우 기존 양도세 세율에 10%p를, 3주택 이상은 20%p까지 세율을 더해 세금을 중과하고 있다.

또 내년 1월부터 1가구 1주택자라도 매매가격 9억 원이 넘는 주택 보유자는 양도세 장기보유특별공제를 받기 위해 최소 2년간 실거주해야 한다. 장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 양도세를 공제해주는 제도다. 실제 거주하지 않고 9억 원이 넘는 집을 보유한 사람은 1주택자라도 양도세 부담이 크게 높아진다.

양지영 R&C연구소장은 “보유세와 거래세를 동시에 강화하니 매도자는 증여나 임대사업자 등록을 선택할 수밖에 없고 이로 인한 매물 잠김 현상이 불가피하다”면서 “매물이 시장에 나오게 하려면 양도세, 취득세 등 거래세는 낮추는 동시에 가지고 있는 사람들에 대한 세금 부담을 높여야 한다”고 주장했다.

▲ ‘신반포센트럴자이(우측부터)’와 신반포3차-반포경남 재건축 현장, ‘아크로리버파크’ 일대. <사진=아유경제 DB>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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