▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 서설

서울 동대문구 소재 A 재개발 조합은 2015년 8월 20일 관할관청으로부터 사업시행계획(안)에 대한 인가를 받고, 2015년 10월 16일부터 그해 12월 4일까지 조합원들로부터 분양신청을 받았다.

이 사건 원고는 2015년 8월 26일 A조합의 조합원인 B로부터 위 사업 구역 내 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 그즈음에 등기를 경료하였으나, 2015년 11월 16일(분양신청기간 중)에 이르러서야 조합에 조합원 권리변동신고를 하였다.

원고 및 전 조합원 B는 위 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않아 A조합은 원고를 현금청산대상자로 분류하여 관리처분계획(안)을 수립하였고 관할관청에서 관리처분인가를 받았다.

2. 원고의 주장

원고는 B가 분양신청을 한 것으로 알고 피고의 조합원이 될 목적으로 B로부터 이 사건 각 부동산을 매수하였다. 원고는 2015년 11월 16일 피고에게 권리변동신고를 하였는데, 피고로서는 B가 분양신청을 하지 않은 사실을 알고 있었으므로 원고가 권리변동신고를 할 당시 원고에게 분양신청에 관한 안내를 하였어야 함에도 아무런 안내를 한 사실이 없다. 또한 피고 A조합은 B는 물론 원고에게 별도로 분양신청에 관한 통지를 한 사실도 없다. 위와 같이 피고 A조합이 원고는 물론 B에게 분양신청에 관한 안내를 하지 않은 채 이 사건 관리처분계획에서 원고를 현금 청산대상자로 분류하였던바, 이 사건 관리처분계획 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분은 그 하자가 중대ㆍ명백하여 무효이다.

3. 법원의 판단(당 법인 수행사례)

1) 재개발사업을 시행하는 조합은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제72조의 규정에 따라 도시정비사업의 시행으로 신축하는 공동주택을 조합원에게 분양하기 위해 사전에 분양신청기간 등을 기재한 분양안내서를 조합원들에게 개별적으로 통지하여야 한다(피고의 조합 정관 또한 제7조제1항, 제2항에서 같은 취지로 ‘조합은 조합원의 권리ㆍ의무에 관한 사항을 조합원에게 등기우편으로 개별 고지하여야 한다’고 규정하고 있다). 또한 피고의 조합 정관 제52조제2항은 ‘사업시행구역 안의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 양도받은 자는 확정일자가 있는 증서를 첨부하여 조합에 통지하여야 하며, 조합에 통지한 이후가 아니면 조합에 대항할 수 없다’고 규정하고 있는바, 피고의 조합원으로부터 이 사건 정비구역 내 부동산을 매수한 사람이라고 하더라도 피고에게 이에 관한 적법한 권리변동의 신고를 하기 전까지는 피고에 대하여 조합원 지위의 승계를 주장할 수 없다. 한편, 조합원으로부터 정비구역 내 부동산을 매수하여 조합원의 지위를 승계한 자는 전 조합원이 도시정비사업의 시행과 관련하여 조합에 대하여 가지는 권리ㆍ의무를 포괄승계 한다[구 도시정비법 시행령(2018년 2월 9일 대통령령 제28628호로 전부 개정되기 전의 것) 제30조제2항 참조].

2) 살피건대, 을 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 이 사건 분양신청을 실시하기 위하여 2015년 10월 16일 B에게 등기우편으로 분양신청에 관한 안내서를 발송하였고, 위 등기우편이 그달 19일 B에게 배달된 사실이 인정되는바, 피고는 도시정비법 및 조합 정관을 준수하여 B에게 이 사건 분양신청에 관한 개별 통지를 하였다고 할 것이고(원고가 피고에게 권리변동 신고를 하기 전이므로, 피고가 B에게 개별 통지를 한 것은 적법하다), 피고가 적법하게 B에게 이 사건 분양신청에 관하여 개별적인 통지를 한 이상, 위와 같은 개별 통지의 효과는 원고에게 그대로 승계되므로, 피고가 원고에 대하여 별도의 분양신청에 관한 통지를 하지 않은 것이 이 사건 관리처분계획의 위법사유를 구성하지는 않는다.

조합이 조합원에게 적법하게 분양신청에 관한 개별 통지를 한 이후에 당해 조합원으로부터 정비구역 내 부동산을 매수한 자가 권리변동신고를 한 경우에 조합이 재차 그 매수인에게 분양신청에 관한 안내를 추가로 하여야 할 법적 의무가 있다고 볼 수는 없으므로(갑 제4호증, 을 제7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고의 조합 정관 제52조제1항은 ‘조합원은 조합원의 자격이나 권한 등을 양도한 경우 양수자에게 자신이 행하였거나 조합이 자신에게 행한 처분ㆍ절차 등을 명확히 하여 양도하여야 한다’고 규정하고 있는바, 정비구역 내 부동산을 매도하는 조합원은 매수인에게 ‘분양신청에 관한 개별 통지가 이루어졌는지, 분양신청을 하였는지 여부’ 등을 고지하여야 할 의무가 있다고 할 것이고, 조합이 조합원과 제3자 사이에 체결된 계약의 구체적 이행내용까지 파악하여 매수인의 권리보호를 위하여 매수인에게 개별적 통지 등의 조치를 취하여야 할 의무가 있는 것은 아니다), 원고가 권리변동신고를 할 당시 피고가 원고에게 분양신청에 관한 별도의 추가적 안내를 하지 않았다고 하여 이를 위법하다고 볼 수는 없다.

3) 위와 같이 피고는 이 사건 분양신청을 실시하면서 도시정비법 및 조합 정관의 규정에 따라 B에게 분양신청에 관한 개별 통지를 하였고, 위와 같은 개별 통지의 효과는 원고에게 그대로 승계되므로 피고가 원고에 대하여 분양신청에 관한 개별 통지를 누락한 위법은 없다. 따라서 원고가 분양신청을 하지 않은 이상 피고가 원고를 현금청산대상자로 분류하여 이 사건 관리처분계획(안)을 수립한 것은 적법하므로 원고의 주장은 이유 없다.

4. 결어

이 사건은 분양신청기간 전에 사업구역 내 부동산을 양수받았으나 분양신청 기간 중에 조합원 권리변동신고를 한 경우, 이미 양도인에게 분양신청 통지를 한 조합이 양수인에게 추가로 통지를 할 의무가 있는지 여부가 쟁점이 된 사안이다.

조합은 권리변동신고 전에 양도인에게 이미 적법하게 분양신청통지를 하였고, 조합원의 권리의무는 양수인에게 포괄적으로 승계되므로 위 통지의 효과도 양수인에게 승계됨이 마땅하다. 설사 권리변동신고시점이 분양신청 기간 중이었다고 하더라도 양수인에게 재차 분양신청에 관한 개별통지를 할 의무를 부담한다고 볼 수 없고, 이는 조합이 전 양도인이 분양신청을 하지 않았음을 알고 있었다고 하더라도 동일한 결론에 이르게 되는 것이다. 결국 양도인이 조합원 지위를 양도할 당시 분양신청 여부에 대해 양수인에게 고지했어야 할 문제에 불과하다고 보여진다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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