▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 사실관계

원고 재건축 조합은 분양계약체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 피고 재단법인 기독교ooo재단을 상대로 하여 소유권이전등기를 청구하였다. 문제는 매도청구의 피고가 개인 또는 일반적인 법인이 아닌 재단법인이라는 것이다.

즉, 재단법인이 정관에 기본재산으로 기재한 재산은 재단법인의 실체인 동시에 그 목적을 수행하기 위한 가장 기본적인 수단이 된다(「민법」 제43조). 따라서 그러한 기본재산을 처분한다는 것은 재단법인의 실체가 없어지는 것을 의미하므로 재단법인의 기본재산은 이를 함부로 처분할 수 없고, 이를 처분하기 위해서는 정관의 변경이 필요하며, 또한 정관의 변경은 주무관청의 허가를 받아야 비로소 그 효력이 발생한다(대법원 1974년 4월 23일 선고ㆍ73다544판결 참조).

위 사건에서 피고 재단법인은, 매도청구 대상이 되는 부동산이 기본재산으로 정관에 기재되어 있고, 정관 변경과 주무관청의 허가 없이는 소유권을 이전할 수 없다고 항변하였다.

2. 정관 변경을 조건으로 한 매도청구

재단법인의 기본재산에 관한 매매계약이 감독청의 허가 없이 체결되어 아직은 그 효력이 없다고 하더라도, 그 매매계약에 기한 소유권이전등기절차이행청구권의 기초가 되는 법률관계는 이미 존재한다고 볼 수 있고 장차 감독청의 허가에 따라 그 청구권이 발생할 개연성 또한 충분하므로, 감독청의 허가 없이 매매계약을 체결하였다고 하더라도, 매수인으로서는 미리 그 청구를 필요할 필요가 있는 한 감독청의 허가를 조건으로 매매목적 부동산에 관한 소유권이전등기철차의 이행을 구할 수 있다(대법원 1998년 7월 24일 선고ㆍ96다27988판결 참조).

따라서 기본재산이 매도청구의 대상인 경우, 원고 조합은 피고 재단법인이 기본재산처분에 따른 정관 변경허가를 받는 것을 조건으로 하여 소유권 이전등기절차를 이행하고, 부동산을 인도할 의무를 부담함을 주장해야 한다.

3. 정관 변경허가 신청절차의 이행 청구에 관하여(「민법」 제389조 제2항)

위와 같이 매매계약이 체결된 경우 매도인인 재단법인으로서는 매매목적 부동산의 처분에 관하여 주무관청의 허가를 신청할 의무를 부담한다. 매도인이 이러한 의무를 이행하지 않는 경우에는 매수인으로서는 매도인을 상대로 민법 제389조의 ‘①채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 강제이행을 하지 못할 것인 때에는 그러하지 아니하다. ②전항의 채무가 법률행위를 목적으로 한 때에는 채무자의 의사표시에 갈음할 재판을 청구할 수 있고 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다’ 등에 따른다.

이에 의하여 허가신청의 의사표시에 갈음하는 재판을 청구하고, 이와 병합하여 주무관청의 처분허가를 조건으로 하는 소유권이전등기절차 이행청구소송을 제기할 수 있다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제48조제4항에 정한 매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 같은 법이 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로써, 그 실질이 「대한민국 헌법」 제23조제3항의 공용수용과 같다고 볼 수 있는데, 재단법인의 기본재산에 대하여 집합건물법에 의하여 매도청구를 하는 경우에도 위 기본재산을 취득하기 위해서는 재단법인의 정관 변경이 별도로 필요하다고 보면, 재단법인이 스스로 그 기본재산을 처분하는 내용으로 정관 변경을 하지 않는 이상 매도청구를 한 사람이 재단법인의 기본재산을 취득할 수 없게 되어 매도청구 대상자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈하도록 한 매도청구권의 본질에 반하게 된다. 

재단법인의 기본재산에 대하여 집합건물법의 매도청구가 있는 경우에는 그 기본재산에 대한 매매계약의 성립뿐만 아니라 기본재산의 변경을 내용으로 하는 재단법인의 정관의 변경까지 강제된다고 봄이 상당하다(대법원 2008년 7월 10일 선고ㆍ2008다12453 판결).

이에 따라 원고 조합의 매도청구로 매매계약은 성립되었고, 피고 재단법인이 정관 변경이 없음을 이유로 매매계약 성립을 부정하고 있는 한, 피고 재단법인은 스스로 매매계약에 따른 소유권이전등기절차 이행의무 및 그 전제가 되는 피고 정관의 변경에 관한 주무관청 허가신청절차를 이행하지 아니할 것이 명백하므로, 앞서 살핀 바와 같이 원고 조합은 피고의 정관 변경 허가신청에 관한 의사표시에 갈음하는 재판(「민법」 제389조제2항)을 병합하여 구할 필요가 있다.

4. 이 사안에서 법원의 판단(2018가합51507판결)

해당 사건에서 법원은 “피고는 ‘매수인을 원고, 매도인을 피고, 매매일자를 2018년 0월 0일 로 하는 기본재산 처분’에 따른 정관 변경허가를 받는 조건으로, 원고로부터 6억4413만5200원을 지급 받음과 동시에, 원고에게 해당 부동산에 관하여 2018년 0월 0일 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 이행하고, 위 부동산을 인도하라”면서 “피고는 원고에게 해당 부동산에 관하여, 주무관청에 ‘매수인을 원고, 매도인을 피고, 매매일자를 2018년 0월 0일로 하는 기본재산 처분’에 따른 정관 변경허가 신청절차를 이행하라. 원고의 나머지 청구를 기각한다”라고 판시했다.

5. 결어

재건축사업에서 매도청구의 상대방이 재단법인인 경우, 매도청구 상대방의 특수성을 파악하고 일반적인 매도청구의 경우와는 다르게 접근해야 할 것이다.

즉, 일반적인 매도청구의 청구 취지와는 다르게 조건부 청구가 필요하고, 정관 변경허가 신청절차의 이행청구까지 필요하므로 조합 또는 조합의 소송 대리인은 이를 반드시 숙지해 대응해야 할 것으로 보인다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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