▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 「도시 및 주거환경정비법」 등 관련 법령

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등)에서 제1항은 ‘종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분인가의 고시가 있을 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다’라고 규정하고 있고, 동법 제70조에서는 ▲도시정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다 ▲제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금ㆍ보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다 ▲제2항에 따른 금전의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있다 ▲사업시행자는 제3항에 따른 구상이 되지 아니하는 때에는 해당 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다고 규정하고 있다. 

2. 임차인 지급 청구권 행사 및 채권양도 통지

가. 조합이 관리처분인가 고시를 득하면 구역 내 임대차 목적물의 임차인(세입자)은 계약기간의 만료 여부와 무관하게 귀 조합에 임차보증금 등의 지급을 청구할 수 있게 된다(제70조제1ㆍ2항 참조). 이 때 임차인은 위 규정에 근거해 임대인에게 ▲더 이상 임차목적물을 사용할 수 없어 임대차계약이 해지됐고 ▲임대차보증금의 지급청구는 사업시행자에게 했으며 ▲임대차보증금의 반환은 사업시행자인 귀 조합에 하라는 취지의 내용증명을 발송해야 한다(‘채권양도의 통지’ 「민법」 제450조제1항 참조).

나. 물론 보증금 반환에 따른 조합의 구상권은 도시정비법 규정에 의해 귀 조합에 당연히 발생하는 것이기는 하나, 구상금 청구에 앞서 보증금반환채권의 양수도 계약을 하고 채권양도의 통지를 하게 되면 임대인(구역 내 토지등소유자)에게 도시정비법의 규정이나 절차 등 부연설명 없이 보다 신속하게 대위 지급한 금원의 환수가 가능하게 된다. 따라서 대부분의 도시정비사업의 조합에서는 이와 같은 방식으로 절차를 진행하고 있다.

이때, 주의해야 할 것은 반드시 입증자료를 확보해야 하는바 ▲임차인이 보증금을 조합에 청구했다는 자료를 내용증명 또는 신분증이 첨부된 형식으로 할 것 ▲조합이 임차인에게 보증금을 지급한 내역(계좌이체ㆍ입금증 등)을 가지고 있을 것 등 2가지 사항을 염두에 두고 해당 자료를 첨부해 임대인에게 양도 통지를 해야 할 것이다. 물론 채권양도의 통지 형식 역시 반드시 내용증명으로 해야 할 것이다(「민법」 부칙 제3조).

다만, 임차인과 임대인 간에 구체적인 보증금의 액수가 일치하지 않아 다툼의 여지가 있는 경우에는 그 차액을 귀 조합이 구상할 수 없게 될 가능성도 있으므로 지급하지 않는 것이 좋으며 만약 불가피하게 지급 시에는 임대인과 보증금 대위 변제 내역에 대한 합의서를 미리 작성해둬 나중에 임대인으로부터 보증금 액수 불일치에 따른 문제 제기가 일어나지 않게 해야 한다. 또한 유의해야 할 점은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 임차인의 경우에만 귀 조합에게 보증금 반환을 청구할 수 있으므로(대법원 2012다62561 판결 참조), 보증금 반환을 행사할 수 없는 무단전차인 또는 무단점유자에게까지 보증금을 지급해서는 안 된다.

3. 본안소송(구상금 청구 소)의 제기

전술한 바와 같이 임대인에 대한 가압류신청이 인용된 이후, 조합은 관할 법원에 위 구상금 등을 청구하는 취지의 본안소송을 제기할 수 있고 승소 판결을 받은 이후 집행절차에 돌입해 가압류 대상 부동산을 경매 부치거나, 수용재결보상금을 압류, 추심하는 방법으로 보증금을 환수할 수 있다. 

4. 결어

조합이 관리처분인가 고시를 득한 후 이주 절차를 진행하면서 명도 소송을 제기하게 되는데 이때 구역 내 세입자들이 임대인으로부터 보증금을 상환받지 못할 때 도시정비법에 의하면 세입자들이 사업시행자인 조합을 상대로 보증금 상환 청구를 하는 경우가 있고, 이 경우 도시정비법에 의거 조합이 대위 변제를 함에 있어 향후 임대인에 대한 구상권 청구를 위해서 위와 같은 절차에 유의해야 한다. 미동의자 또는 청산자가 임대인일 경우에는 더욱 위와 같은 조치에 신경 써서 조합의 사업비 부담이 가중되지 않도록 해야 한다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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