「주택공급에 관한 규칙」 개정안… 이달 17일 ‘시행’

국토교통부(이하 국토부)는 지난해 12월 16일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’ 후속 조치의 일환으로 해당 지역 우선공급대상자의 자격 강화, 재당첨제한 기간 강화, 공급 질서 교란자의 청약제한 강화 등이 포함된 개정안을 시행한다고 밝혔다.

이에 따라 이달 18일 입주자모집승인신청이 들어간 단지가 올해 6월 1일 입주자모집공고를 냈다고 했을 때 이로부터 2년 전인 2018년 6월 1일 이전에 전입한 사람이 청약 우선순위를 받는다. 또한 앞으로 다주택 공무원은 세종시에 공급되는 이전기관 종사자 특별공급에서 제외되며, 해외에서 90일간 체류해도 분양아파트 우선 공급을 받을 수 있게 됐다. 짧은 공고 기간으로 수요자들의 불만을 샀던 입주자모집공고 방법도 개선된다.

이번 개정안의 주요 내용으로 먼저 우선공급대상자의 자격이 강화된다. 당초 대규모 지구를 포함한 수도권 투기과열지구에서 공급되는 주택은 해당 지역에 1년 이상 거주자에게 우선 공급했지만, 앞으로는 투기수요를 근절하고 해당 지역에 장기간 거주하고 있는 실수요자를 보호하기 위해 해당 지역의 거주기간이 2년 이상인 경우만 우선공급 대상이 된다. 대상 지역은 서울 25개 구와 경기 과천, 광명, 성남 분당, 광명, 하남 등 수도권 투기과열지구를 비롯해 과천 지식정보화타운, 성남 위례, 하남 미사ㆍ감일지구 등 대규모 택지개발지구다.

재당첨제한 기간도 강화된다. 기존에는 분양가상한제 적용 주택, 투기과열ㆍ조정대상지역 주택의 당첨자는 당첨된 지역 및 평형에 따라 당첨 이후 1~5년간 다른 분양주택의 재당첨이 제한됐으나, 앞으로는 분양가상한제 주택, 투기과열지구 내 주택의 당첨자는 10년간, 조정대상지역 주택 당첨자는 7년간 재당첨이 제한된다. 조정대상지역 내 분양가상한제 주택 당첨 시 등 재당첨제한기간이 중복되는 경우에는 제한 기간이 더 강화된 기준을 적용한다.

공급질서교란자의 청약 제한 역시 강화한다. 청약통장 등을 거래ㆍ알선하거나 부정한 방법으로 신규 주택을 공급받거나 공급하는 경우, 당초에는 적발된 날부터 주택 유형 등에 따라 3~10년간 청약 신청 자격을 제한하고 있으나, 향후, 공급질서교란행위자(알선자 포함)는 주택 유형에 관계없이 적발된 날부터 10년 동안 청약신청 자격이 제한된다.

국토부 관계자는 “이번 규칙 개정으로 공정한 청약질서가 확립되고 해당 지역에 더 오래 거주한 실수요자의 당첨기회가 확대될 것으로 기대한다”며 “향후에도 실수요자 중심의 청약제도 운영에 최선을 다하겠다”고 말했다.

“해외 근무가 죄인가요?”… 거주요건 소급 미적용 강행 ‘논란’

하지만, 위 개정안은 지난해 12월 31일 국토부 홈페이지에 입법예고 된 이후 이달 21일까지도 이에 반대하는 의견이 올라오는 등 논란이 적지 않은 상황이라 귀추가 주목된다. 반대 여론과 논란이 커짐에 따라 올해 2월께 국토부 역시 수도권 청약 1순위가 되는 최소 거주 기간을 1년에서 2년으로 확대하는 규제 적정성 등을 종합적으로 검토한 바 있다.

지난 9일 국무조정실 규제개혁위원회(이하 규개위)는 앞서 국토부가 제출한 「주택공급에 관한 규칙」 개정안을 통과시키면서 해당 지역 거주기간 요건을 가점제로 넣는 방안을 검토하도록 부대권고를 달았다. 수도권 주택 청약 우선순위를 받는 해당 지역 거주기간을 2년으로 강화하는 내용을 담고 있는 이번 개정안 내용에서 거주기간 요건에 가점을 부여해 한 지역에 오래 머무른 지역 주민에게 청약 우선권을 주겠다는 것이다.

가령, 수원시에서 아파트 청약이 진행된다면, 수도권 주민은 모두 청약에 참여할 수 있다. 현행대로라면 1순위 내에서 1년 이상 수원에 거주할 경우 우선 선발된다. 그런데 이제부터는 거주기간이 2년 이상이어야 우선 선발 대상에 포함되며, 만약 부대권고까지 반영된다면 그중에서도 수원에 거주한 지 오래된 사람이 선발에 유리한 고지를 차지하게 된다.

국토부 관계자는 “규개위에서 권고했으니 거주기간을 가점제로 편입할지 검토할 예정”이라며 “국민 의견도 수렴해야 하고 시뮬레이션 등으로 이 제도의 효과가 어떨지도 살펴봐야 한다. 충분한 시간을 두고 장기 과제로 검토할 예정”이라고 설명했다.

그러나 개정안 입법예고 글에는 의견 수렴 이후 이달 21일까지 총 546개의 의견이 달렸으며, 청와대 국민청원게시판까지 관련 주제에 대한 글이 올라온 것으로 알려진다.

누리꾼 A씨는 “해외 근무가 죄인가요? 계속 서울에 살다가 근무 기간이 명시된 발령장을 받고도 귀국 후 1년간 청약을 못 하게 해서 억울했는데, 이젠 2년이라니요”라며 “투기꾼 잡으려다 선량한 무주택자까지 피해보게 만들지 마세요. 누군가에겐 온 가족의 미래가 달린 일입니다”라고 지적했다.

또한 그는 “정부에서 추진하고 있는 당해 거주기간을 늘리거나 거주 가점제로 바꾸려는 정책에 대해서 반대하는 것이 아니다”라며 “다만, 기존의 정부 정책을 믿고 청약을 준비했던 선의의 무주택 서민들이 피해를 봐서는 안 된다고 생각한다”고 밝혔다. 또한 “어떤 예고도 없이 갑자기 일방적으로 정책을 변경하고 소급적용 의지를 밝히면 정부를 어떻게 믿을 수 있겠는가. 투기세력은 잡아야 하지만, 정부 정책을 믿고 주택 청약을 준비한 무주택 서민들이 피해를 입어서는 안 된다. 제발 소급적용은 하지 말고 기존 전입한 서민들에겐 기회를 줘야 한다”고 호소했다.

B씨 역시 “입법예고를 지난해 12월 31일에 했으니, 적어도 2021년 12월 31일 이후 분양부터 2년 강화 조건을 적용해야 한다고 생각한다”며 “성남시의 거주기간 강화의 경우 3년의 유예기간을 줬고, 판교신도시의 경우 지구지정일 전부터 공고해 선의의 피해자가 없게 했다”고 꼬집었다.

실제로 2006년 판교에서는 우선분양 자격 변경에도 전혀 혼란이 없었다. 지구 지정 시점부터 계획 및 고지했기 때문이다. 성남시가 판교 분양 전 의무거주기간을 1년에서 3년으로 변경 할 때도 고지 후 3년의 유예기간을 두고 피해자가 발생하지 않도록 정책을 시행한 바 있다.

예외 사항을 둬야 한다는 한 부동산 전문가는 “이번 거주기간 연장에 대한 취지는 동의하지만 방법에 있어서는 반대한다. 본 기준 변경의 목적은 지역 내 전셋값 안정과 투기세력 참여 방지다. 소급적용을 하지 않더라도 상기의 목적을 충분히 달성할 수 있다고 판단된다”며 “정부에서 청약 기준 변경에 예외를 두는 전례가 없다는 식이지만, 당장 올해 대규모 청약을 앞둔 시점에 이런 식으로 갑자기 청약 기준을 바꾼 정책 전례도 없었다. 당연히 예외를 둘 상황이 과거에는 발생하지 않은 것”이라고 꼬집었다.

이어서 그는 “갑작스런 기준 변경으로 피해보는 사람들의 비율은 적을 수 있지만, 그 수는 적지 않다. 이는 현 정부에 대한 신뢰의 문제다”라고 덧붙였다.

이 밖에도 거주요건 강화를 둘러싸고 거주요건을 충족하지 못하게 된 해외 주재원들을 중심으로 소급적용금지 또는 특수한 사례에 대한 예외 적용을 요구하는 목소리가 계속됐지만 국토부는 “지방 근무자 역시 같은 규정이 적용되고 있다”며 “소급적용 역시 이미 신청한 청약에 대한 규제가 아닌 기대이익에 대한 규제인 만큼 소급적용으로 보기 힘들다”고 강행 의지를 피력했다.

갑자기 뚝 떨어진 과천 전셋값… “무슨 일?”

한편, 이번에 시행된 「주택공급에 관한 규칙」 개정안 등을 포함한 12ㆍ16 대책과 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19)으로 인한 소비 위축 등의 영향으로 부동산시장의 뜨거운 감자였던 과천 전셋값이 추락한 것으로 파악됐다.

이달 20일 한국감정원은 과천 아파트 전셋값이 지난 2월 초부터 11주째 하향곡선을 그리고 있다고 발표했다. 지난 13일 기준 전주 대비 0.61% 하락했으며, 올해 2월 3일 이후 전세금 하락률만 4%에 이르렀다. 불과 1년 전인 지난해 4월만 해도 전셋집 씨가 말라 매물이 나오자마자 집도 안보고 계약을 일사천리로 진행하던 것과 크게 대조를 이루는 모습이다.

올해 2월 ‘래미안슈르’ 아파트 전용면적 84㎡ 전셋값은 10억 원에 실거래됐는데 현재는 7억 원 수준에서 시세가 형성돼 있다. 같은 달인 지난 2월 중앙동 ‘래미안에코팰리스’ 아파트의 전용면적 84㎡ 전셋값은 8억 원 수준에서 거래됐다. 과천시의 대표적 재건축 단지로 꼽히는 ‘주공10단지’ 아파트 전용면적 124.45㎡ 전셋값 역시 지난해 11월 8억 원이던 것이 지난달 7억 원으로 1억 원 낮아졌다.

서울 아파트값 역시 3주 연속 내림세를 보이지만, 과천과 낙폭에는 크게 차이가 있다. 최근 한국감정원이 발표한 ‘주간아파트 가격동향’에 따르면 이달 13일 조사 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.05% 하락했기 때문이다.

지난해 하반기 경기 과천시의 전셋값은 작년 10월 2.86%, 11월 2.42%, 12월 2.87% 등으로 급상승했다. 한국감정원의 월간 아파트 전세가격지수에 따르면 지난해 4분기 과천의 전셋값은 3달 간 무려 11%나 급등했다. 하지만 올해는 지난 1월 0.73%, 2월 -0.13%, 3월 -0.7% 등으로 하락했다. 12ㆍ16 대책 후속 개정안에 따른 거주요건 강화, 수요 변화, 코로나19 확산에 따른 사회적 거리두기 연장, 대출 규제, 보유세 부담 등 다양한 하방 요인으로 관망세가 확대되는 것으로 풀이된다.

특히 해당 지역은 1571가구 대단지인 과천시 ‘과천푸르지오써밋’ 입주로 인한 시장 위축 등이 더해지며 전셋값은 올해 2월부터 본격 하락을 시작했다. 올해 1분기 기준 0.2% 감소하며 하향 안정세로 접어들었다는 평가다.

한국감정원 관계자는 “과천시의 인구는 5만8000여 명으로, 총 세대수는 2만여 가구”라며 “약 1600가구 규모의 ‘과천푸르지오써밋’의 입주 물량이 전체 가구수의 8%를 넘게 차지한다. 구축에서 신축으로 가는 경우가 많다보니 전세시장에 영향을 미쳤다”고 설명했다.

과천 전세시장의 하락세는 당분간 지속될 것이라는 것이 업계 전문가들의 중론이다. 올해 하반기부터 내년 상반기까지 예정된 ‘과천센트럴파크푸르지오써밋(1317가구ㆍ12월)’, ‘과천위버필드(2128가구ㆍ내년 1월)’, ‘과천자이(2099가구ㆍ내년 12월)’ 등의 신규 입주 물량도 관건이다.

수도권 청약 우선순위를 얻는 해당 지역 거주기간 요건이 1년에서 2년으로 올라가고 분양가상한제 주택 등을 당첨받으면 10년간 재당첨이 제한되는 등 정부 규제가 강화된 것도 집값이 하락하는 원인 중 하나로 꼽힌다.

권대중 명지대 교수는 “과천 지역은 올해 말과 내년에도 상당한 수준의 입주 물량이 대기하고 있다”며 “입주 공백 기간 전셋값이 잠시 회복되다가 입주 시기에 다시 전셋값이 떨어질 가능성이 높다”고 말했다.

이어 그는 “경기 오산을 비롯해 화성 동탄, 시흥 등은 지난해 정부가 발표한 12ㆍ16 대책의 풍선효과로 가격이 오르고 있다”며 “부동산 유동자금이 일부 오산 지역 등으로 이동한 것으로 보여진다”고 덧붙였다.