▲ 재개발사업 임대주택 의무 공급비율 상향이 예고돼 주택 물량 공급 부족 우려가 커지고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 이르면 오는 8월부터 재개발사업 임대주택 의무 공급비율이 30%로 강화될 것으로 예고되면서 조합의 시름이 깊어지고 있다. 당초 계획보다 분담금이 늘어날 뿐만 아니라 사업 지연도 불가피하기 때문이다.

서울ㆍ수도권 20%, 지자체 10% 상향되나?

지난 21일 서울시에 따르면 재개발사업 임대주택 의무 공급비율 상한을 높이는 내용이 담긴 「도시 및 주거환경정비법 시행령(이하 도시정비법 시행령)」 개정안이 최근 국무조정실 규제개혁위원회를 통과했다. 정부가 관련 개정안을 고시할 경우 서울시 역시 유관 부서 협의를 거쳐 최종 결정할 예정이다.

재개발은 사업의 공공성 때문에 임대주택을 의무적으로 지어야 한다. 현재 수도권 재개발사업의 전체 주택 대비 임대의 비율은 서울이 10∼15%, 경기ㆍ인천 5∼15%로 도시정비법 시행령 개정안이 적용될 경우 20%로 상향된다. 아울러 개정안에는 지방자치단체가 주택 수급 상황에 따라 올릴 수 있는 임대비율을 기존 5%p에서 10%p로 상향하는 내용도 포함됐다.

도시정비법 시행령이 의무 임대 범위를 정해놓으면 지자체가 조례를 통해 이 범위에서 다시 해당 지역의 재개발 단지 의무 임대 비율을 정하게 된다. 결과적으로 임대주택 비율 상한선이 20%(기본 15%+추가분 5%)에서 30%(기본 20%+추가분 10%)로 높아지는 것이다.

개정안은 또 그동안 임대주택 의무 공급 대상에서 제외됐던 상업지역 재개발사업(옛 도시환경정비)도 주거지역과 마찬가지로 임대주택 의무비율이 적용되도록 했다. 이는 그동안 자체 조례를 통해 상업지역에도 임대주택 공급 의무를 부과했던 서울시의 건의를 반영한 것이다.

다만 국토교통부(이하 국토부)는 서울시의 의견을 수용해 세운상가 재정비 등 상업지역 재개발에 대해서는 임대 의무공급 비율 하한을 삭제할 예정이다. 상업지역 재개발은 가뜩이나 사업성이 좋지 않아 임대 공급 하한이 10%로 설정될 경우 아예 사업을 포기하는 단지가 속출할 가능성이 크기 때문이다. 이를 위해 국토부는 도시정비법 시행령 개정과 함께 국토부 고시를 개정해야 한다.

국토부는 지난해 4월 재개발 임대주택 의무 공급비율 상향 방침을 발표하고 같은 해 9월 도시정비법 시행령 개정안을 입법예고한 바 있다. 이후 개정안은 규제개혁위원회와 규제 심사와 관련한 사전 조율을 거치느라 지난달(3월)에서야 규제개혁위원회에 안건을 올렸다. 법제처 심사와 차관회의, 국무회의 의결 등을 거쳐 다음 달(5월)께 공포될 예정이다. 

개정안은 공포 후 즉시 시행돼야 하지만 지자체가 조례 개정 등 준비할 시간을 주기 위해 3개월 유예기간이 부여됐다. 이에 따라 오는 8월 초부터 효력이 발생한다. 이때까지 사업시행인가를 신청하지 못한 재개발사업은 상향된 임대주택 의무 비율을 적용받는다.

서울시, 공급비율ㆍ적용 시점 놓고 고심

서울시는 그동안 재개발 임대주택 의무 공급비율 상향에 긍정적이었다. 그러나 신종 코로나바이러스 감염증이 확산된 이후 상황이 달라지자 사업을 포기하는 재개발 현장이 늘어날 가능성이 커져 고민에 빠졌다. 장기적인 주택 공급 부족을 불러올 수 있기 때문이다.

서울에서 아직 사업시행인가를 받지 못한 41개 재개발사업(주택정비형 기준)의 정비계획상의 평균 임대주택 의무 공급비율은 17%다. 만약 의무 임대주택 의무 공급비율이 높아지면 사업성이 낮아져 재개발사업을 더 이상 진행하기 어려워진다. 늘어난 임대분만큼 일반분양분이 줄어들기 때문이다. 

임대주택 의무 공급비율이 상향되더라도 구역별 상황에 맞춰 결정될 가능성이 높아 적용 시점에 이목이 쏠리고 있다. 사업시행인가를 기준으로 아직 관련 인허가를 진행하지 못한 대다수 재개발사업이 포함되기 때문이다. 한남뉴타운 2ㆍ4ㆍ5구역과 성수1~4지구 등이 대표적이다.

해당 사업장들의 경우 관련 인허가 절차를 다시 진행해야 한다. 분양과 임대 세대수는 정비계획 단계에서 결정되기 때문이다. 건축허가나 사업시행인가를 준비하던 조합들은 사업 첫 단계로 돌아가야 하는 셈이다.

일부 조합원들의 반발이 나오자 서울시는 오는 8월까지 임대주택 의무 공급비율 상향과 관련된 입장을 내놓을 전망이다.

서울시 관계자는 “구체적 비율(임대주택 의무 공급비율)이나 단계별 적용 시점 등 아직은 뚜렷한 입장이 나온 게 없다”며 “사업성과 직결되는 민감한 부분인데다가 임대주택 의무 공급비율이 없는 재건축과의 형평성 문제가 제기될 수 있어 조심스럽게 검토 중이다”고 설명했다.

재건축도 적용될까?… 업계 “사업성 저하 불가피할 것”

한편, 도시정비업계에서는 정부가 부족한 공공주택 물량을 늘리기 위해 재건축 아파트의 임대비율 상한 카드까지 꺼낼 수 있다는 분석도 나온다.

지난해 국회 국토교통위원회 국정감사 질의에서 김현미 국토부 장관은 “세입자를 위한 대책을 지속적으로 강화할 것”이라며 “재개발ㆍ재건축 임대주택 의무 공급비율을 전체 세대수의 30%까지 높여 장기적으로 공급할 수 있게 하겠다”고 밝힌 바 있다. 

여기에 정의당 등 진보진영을 중심으로 재건축 아파트의 임대비율 상한 필요성이 꾸준히 제기돼 21대 국회에서 여당의 선택이 빨라질 수 있다는 전망도 나오고 있다. 향후 재건축에도 임대주택 의무 공급비율 상향 기준이 적용될 경우 사업 초기 단계인 양천구 목동신시가지아파트, 마포구 성산시영아파트 등 대형 재건축사업들이 직격탄을 맞을 전망이다. 

한 업계 관계자는 “임대주택을 많이 짓는 만큼 일반분양 물량이 줄어들어 결국 사업성이 급격하게 떨어질 수밖에 없다”며 “아예 초기 단계부터 사업을 접는 도시정비사업장도 속출할 가능성이 크다”고 지적했다.

이처럼 정부가 임대주택 의무 공급비율 상향 카드를 꺼내들어 도시정비업계 시름이 커지고 있는 가운데, 주택 물량 공급 부족 우려 등을 극복할 수 있는 대안책이 나올 수 있을지 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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