▲ 한국 경제가 이젠 0%대 초 저금리시대에 들어서며 일명 ‘제로금리’ 시대가 도래하자 부동산시장도 들썩이는 모양새다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 최근 한국은행이 기준금리를 0.5%p 인하하며 우리 경제는 0%대라는 초저금리시대를 맞이하게 됐다. 금융 조달이 생명인 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업을 이어가는 현장의 경우, 대출이자 부담이 감소해 긍정적인 작용이 예상되는 반면 부동산시장에는 어떠한 영향을 주게 될지 전문가 의견이 분분하다. 이에 본보는 저금리 시대 도래가 업계에 미칠 파급 효과에 대해 좀 더 자세히 알아보고자 한다.

‘제로금리’로 도시정비업계 금융 부담 ↓
전문가 “코로나19 여파에 ‘금리 인하=부동산 가격 상승’ 공식 ‘글쎄’”

지난 3월 16일 한국은행은 임시통화위원회를 개최하고 기준금리를 연 1.25%에서 0.75%로 낮추는 파격적인 행보를 단행했다. 이른바 ‘제로금리’ 시대에 접어들게 된 것이다. 

먼저 재개발ㆍ재건축을 비롯한 도시정비사업을 들여다보자. 해당 사업은 저금리로 당장의 덕을 보게 된 대표적인 수혜 분야로 평가받는다. 기본적으로 도시정비사업은 수백억 원에서 많게는 수조 원의 사업비가 들어가기 마련인데 상당한 비용이 사업에 필요한 만큼 조합 입장에서는 이를 조달하기 위해서는 대출을 끼게 되는 경우가 많다. 보통 시공자는 조합 측에 사업비, 이주비 등과 관련한 지원을 약속하고 이에 조합은 시공자가 알선한 금융권 PF 대출이나 금융기관을 통해 대출을 받으며 금융 부담을 줄이게 된다. 당연히 조합은 대출이자율에 상당히 민감할 수밖에 없다. 0.5% 변동에 따라 수십억 원, 수백억 원이 ‘왔다 갔다’ 하기 때문이다.

이런 현실에서 당분간 한국은행이 저금리 정책 기조를 이어가자 도시정비사업을 이어가고 있는 현장의 대출이자 부담이 한층 가벼워지고 있다. 실제로 서울 서초구 신반포15차(재건축)의 경우 최근 시공자 입찰에 참여한 대림산업은 사업비 연 이자율에 ‘양도성예금증서(CD) 금리+1.5%p(혹은 금융회사 실제 조달 금리 중 낮은 금리) 적용’으로 눈길을 끈다. 호반건설은 0.5%, 삼성물산은 1.9%로 제안한 것으로 알려졌다. 보통 은행이 연 3.5%를 대출을 제공하는 것을 고려할 때 파격적인 수치다.

그렇다면 저금리 상황은 부동산시장에는 어떠한 영향을 미치게 될까. 기본적으로 ‘금리 인하’는 ‘부동산 가격 상승’을 가져오게 된다. 대출이자가 저렴하므로 그만큼 시장의 유동성이 풍부해지고 대출 부담이 줄어들면서 풍부한 자금을 가진 자들로 인해 부동산 투자 수요가 높아지는 것이다.

또한 투자 대비 기대수익이 낮은 금융상품보다는 안정적이고 상대적으로 높은 수익을 기대할 수 있는 부동산으로 유동자금이 들어가기 때문에 수요가 많은 만큼 가격 상승으로 이어지기 마련이다. 즉, 금리와 부동산 가격은 통상 반비례 관계를 갖는다고 보면 된다.

그렇다면 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 여파로 경기 침체기에 접어든 현시점에서도 ‘금리 인하=부동산 가격 상승’ 공식이 이어질 수 있을까. 일단 상당수 전문가는 회의적이다. 강력한 대출 규제 기조에 고가주택을 중심으로 공시가격 상승에 따른 보유세 부담, 장기간 집값 상승으로 인한 조정심리 등이 이어지고 있는 상황에서 설상가상으로 부동산시장 역시 코로나19 영향권에 접어들고 있다는 우려다. 한마디로 수요가 위축되고 있어 기준금리 인하가 당장 효과를 보이긴 힘들다는 의견이다.

금융업계 관계자는 “현재 코로나19가 전 세계적으로 확산하는 흐름이 여전히 진행되고 있고 안정될 기미가 보이지 않고 있어 경제의 불확실성 역시 커진 데다 집값 하락 심리까지 높아진 상황”이라면서 “실물경기에 대한 민감도가 높아진 상황에서 아무리 금리가 0%대로 낮아져 금융 부담이 줄어들었다고 해도 쉽게 아파트 수요자들이 몰리기 힘들다”고 봤다.

그러면서 그는 “‘금리인하=집값 상승’이라는 공식은 경기 침체기에서 벗어나야 들어맞을 수 있지만 현재 정부가 경제 위기를 극복하기 위해 건설 부문에 투자하겠다는 의지도 보이는 분위기가 형성된 만큼 코로나19의 기세가 누그러진다면 앞으로 기대해 볼 수 있다”고 덧붙였다.

‘저금리’에도 서울 아파트값 3주 연속 ‘내림세’
반포 ‘아크로리버파크’ 대폭 하락… 전문가 “하방 요인들 잠재돼있어”

실제로 서울 아파트값은 3주 연속 내림세를 보이고 있다.

이달 16일 한국감정원이 발표한 ‘주간아파트 가격동향’을 보면, 4월 둘째 주를 기준으로 서울 아파트값은 전주보다 낙폭을 키우며 전주 대비 0.05% 하락, 3주 연속 하락세를 이어갔다. 

자치구별로는 강남구(-0.27%), 서초구(-0.26%), 송파구(-0.19%) 등 강남 3구를 비롯해 강동구(-0.03%) 등 일부 중저가 단지에서도 내림세가 이어졌다.

대표적으로 반포아파트 대장 격인 ‘아크로리버파크’의 경우 전용면적 84㎡ 아파트가 올해 자체 최고가인 34억 원에서 7억2000만 원이나 낮은 26억8000만 원에 거래됐다. 강남 대표 재건축 단지인 개포주공1단지 역시 전용면적 50㎡ 기준으로 자체 최고가인 26억 원에서 6억6000만 원이 하락한 19억4000만 원에 매매됐다. 

이외에도 대치동 은마아파트의 경우 앞선 단지들보다는 비교적 낙폭이 크진 않았지만, 전용면적 76㎡ 기준으로 지난해 말 거래된 21억5000만 원에서 2억 원 떨어진 19억5000만 원에 거래된 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 “한동안 매매가가 무섭게 오르며 부동산시장이 과열될 조짐을 보이기도 했지만 최근 코로나19 때문인지 1~2억 원씩 할인된 물건들이 나오고 있다. 하지만 거래가 활발하지는 않다”며 “특히 제로금리라는 흔치 않은 상황임에도 반포 대장주 아파트가 시세보다 한참 낮은 급매물로 거래됐다는 것은 현재 시장 분위기가 좋지 않다는 방증으로 수요가 확실히 움츠러든 모습이다”라고 귀띔했다.

강북권도 9개월 만에 마이너스를 기록하는 등 상황은 별반 다르지 않다. 마포구(-0.06%), 용산구(-0.05%), 성동구(-0.02%) 등은 물론 그간 상승세를 이끌던 노원구, 도봉구, 강북구가 보합으로 전환, 상승에 제동이 걸렸다. 

지방 역시 0.01% 하락했다. 시ㆍ도별로 세종(0.18%), 대전(0.12%), 울산(0.03%) 등은 상승했지만, 전북은 보합, 제주(-0.07%), 대구(-0.04%), 경북ㆍ광주(-0.03%) 등은 하락했다.

거래량도 현저하게 줄어들며 위축된 수요 심리를 그대로 대변했다. 지난 20일 국토교통부(장관 김현미)는 이달 주택매매거래량이 전월 대비 5.7% 감소했으며, 전년 동월 대비 111.6% 증가, 5년 평균 대비 32.2% 증가했다고 밝혔다. 먼저 수도권의 경우, 거래량이 전월과 비교해 2.1% 감소했으며 지방은 전월 대비 10.6% 감소한 것으로 나타났다. 여기에 이달 확정일자 자료를 바탕으로 집계한 전월세 거래량도 19만9758건으로 전월 대비 10.9% 감소했다.

아파트 공급과 수요의 가늠 잣대인 서울 아파트 매매수급지수 역시 100 이하로 떨어져 이 같은 상황을 뒷받침한다. 해당 지수는 공급과 수요 상황을 0에서 200까지 점수화한 것으로 100을 기준으로 100 미만이면 공급이 더 많고, 100 이상이면 수요가 더 강하다는 것을 의미한다. 그런데 이달 6일을 기준으로 해당 지수가 98.4를 기록하며 100 아래로 떨어진 것이다. 

설상가상으로 오는 6월 1일 종합부동산세, 재산세 등 부동산 보유세 납부 기준일을 앞두고 보유세 부담으로 인한 급매물이 나오면서 추가 하락을 이끌 수 있다는 전문가들의 전망도 나오고 있다. 6월 1일 전까지 잔금을 받거나 소유권이전등기 신청이 완료되면 보유세 폭탄을 피할 수 있기 때문이다.

이 같은 상황을 두고 한 부동산 전문가는 “이달 매매거래량에는 코로나19 영향이 일부 반영된 것으로 분석되는데 여전히 안정되지 않은 상황에서 사회적 거리두기 연장이나 대출 규제, 보유세 부담 등 하방 요인들이 잠재되고 있다”면서 “앞으로도 코로나19로 인한 주택 매매거래량 감소가 예상되는 만큼 서울 주요지역을 중심으로 단기 하락세가 지속될 수 있다”고 귀띔했다.

“글로벌 금융위기 때랑 닮아” vs “그때와 근본적으로 달라”
코로나19 사태 종식돼야 향방 ‘가늠’

그런데 현 상황을 글로벌 금융위기 때와 비교하며 아예 장기 하락 가능성을 점치는 이들도 적지 않다. ▲IMF 외환위기(1997년) ▲글로벌 금융위기(2008년)에 이은 부동산시장 대세 하락에 대한 우려 섞인 전망이다.

추후 상황에 대해 부정적인 의견을 제시하는 전문가들은 경제위기와 전염병 사태(2009년 신종플루 국내 감염자 75만여 명ㆍWHO 팬데믹 선언)가 겹친 글로벌 금융위기와 오늘날의 상황을 오버랩한다. 2008년 당시와 마찬가지로 이번 코로나19 사태도 ‘외부 쇼크에 의한 실물경기 침체’라는 공통점이 있다는 것이다.

여기에 금융위기 전 2002년(29.79%) 2006년(31.11%) 등을 포함해 서울 아파트 매매가 변동률이 7년이나 상승장을 기록한 것도 시장의 피로감을 일으켰고 이 역시 지금 시장의 모습과 ‘똑’ 닮았다는 주장이다.

더불어 각종 부동산 관련 규제가 한창 쏟아진 모습도 지금과 ‘판박이’다. 실제로 2007년 노무현 정권 말기 분양가상한제를 비롯해 분양원가 공개제도, 부동산담보대출(LTVㆍDTI) 규제 등이 도입ㆍ확대됐다.

그리고 글로벌 금융위기 당시 서울 아파트의 가격은 하락세가 정점이던 2012년 7월을 기준으로 ▲부동산114 지수 -7.5% ▲KB국민은행 지수 -4.7% ▲국토교통부 실거래가 지수 -9% 등의 하락 수치를 기록했다.

반면 금융위기 때와 현 상황은 근본적으로 다르다며 이번 하락세는 단기 조정뿐이라는 의견도 만만치 않다. 당시와의 가장 큰 차이점으로 ‘제로금리’를 든다. 금융위기 이전 기준금리는 5.25%였으며 발생 이후 2009년 2월을 기준으로 2%로 내려가는 데 그쳤지만, 현재는 사상 첫 0%대인 0.75%로 저금리로 인한 풍부한 유동자금이 확보된 상태란 주장이다. 차후 코로나19 사태가 종식되면 언제든 매수 심리가 살아나면서 부동산시장은 회복될 것이란 관측이 이어진다.

한편, 도시정비사업 규제로 인한 ‘공급 부족’을 둘러싼 해석도 강조됐다. 2007년 당시에는 준공한 물량이 2008년 이후 대규모 미분양으로 이어지면서 미분양 가구가 전국적으로 16만5000여 가구, 수도권만 2만7000여 가구에 달했으나 지금은 수도권 미분양 물량이 4000여 가구에 불과하다. 즉, 도시정비사업에 대한 강한 규제 정책으로 서울 입주 물량이 당장 내년부터 올해 대비 절반 수준이란 경고가 나오고 있다. 아울러 꾸준한 전세금 상승으로 인해 당시(34.97%)보다 높은 전세가율(50.22%)을 기록하는 점도 지적된다.

도시정비업계 전문가는 “2008년 금융위기 전후와 오늘날 코로나19 사태 상황은 유동성과 수급 측면에서 근본적으로 큰 차이점을 보이기 때문에 장기적인 대세 하락보다는 올해 하반기나 내년 상반기를 기점으로 반등할 여지가 있다”면서 “결국 코로나19가 언제 해결되느냐에 따라 향후 집값 향방을 정확하게 가늠할 수 있다”고 강조했다.

▲ 코로나19 여파로 아파트 거래가 뚝 끊기면서 대세 하락기로 접어들 것이라는 전망도 나오는 반면, 저금리로 인해 시중 유동성이 풍부한 만큼 다시 회복세를 보일 것이라는 의견도 나오고 있다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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