▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 사안의 개요

가. 이 사건 조합은 2017년 12월 21일 서울 서초구 일대 6만3197.9㎡를 정비구역으로 해 관리처분인가를 받았고, 2017년 12월 28일 위 인가된 관리처분계획이 고시됐다.

나. 이 사건 조합은 이 사건 임차인들을 상대로 이들이 각 임차한 점포의 인도를 구하는 소(서울중앙지방법원 2018가단5126330)를 제기했는데, 이 사건 임차인들은 손실보상 등이 선행 또는 동시에 이행돼야만 인도청구에 응할 수 있다는 취지로 주장한 반면, 이 사건 조합은 손실보상이 완료되지 아니한 경우 임차권자의 사용ㆍ수익이 중지되지 아니한다고 규정한 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제81조제1항 단서 제2호는 재건축사업에 적용되지 않는다고 주장했다. 이에 제청법원은 2018년 12월 5일 같은 법 제81조제1항에 대해 직권으로 위헌법률심판을 제청했다.

2. 헌법재판소 판단

가. 손실보상 부담 주체의 측면에서 볼 때, 도시정비법은 주거환경개선사업 이외의 정비사업의 시행자를 원칙적으로 토지등소유자로 구성된 조합으로 하고 있는데(제25조 참조), 앞서 살펴본 바와 같이 재개발사업의 경우는 강제가입제를 취하고 있으므로 상가임차인에 대한 영업손실보상의 부담은 사업시행자비용부담의 원칙(제92조제1항)에 따라 결국 전 조합원의 부담으로 돌아가게 된다. 그러나 재건축사업의 경우는 그 사업에 동의한 자만이 조합원이 되므로 만약 임차인의 영업 손실을 보상하게 될 경우 그 부담은 사업시행에 동의한 토지등소유자에게 돌아가게 되는데, 토지등소유자인 임대인이 재건축사업에 동의하지 않은 경우에는 임대차계약관계와 아무런 관련이 없는 제3자가 임차인의 영업 손실의 보상의무를 부담하게 된다는 점에서 문제가 있다(헌재 2014년 1월 28일 2011헌바363 참조).

나. 다음으로 임차권은 사적 자치의 원칙이 적용돼 그 내용과 형태 및 설정방식 등이 다양해 일률적으로 보상의 필요성 여부를 단정하기 어렵고, 재건축사업은 관리처분인가 시까지 수년에 걸쳐서 이뤄지는 경우가 대부분이어서 재건축사업이 예정돼 있거나 진행 중인 구역 내에 있는 건물을 임차하는 경우 임차인은 향후 재건축사업으로 사용ㆍ수익이 중지될 것을 예정하고 이를 차임 등에 반영해 임대차계약을 체결할 수 있으며, 이 경우 임차인은 저렴한 차임의 혜택을 누리면서 보상의 필요성이 없는 계약관계를 형성할 수도 있다.

다. 이처럼 건물 소유주인 임대인조차도 재건축사업의 조합원이 될지여부가 불확실한 상황에서 임차인의 복잡ㆍ다양한 사정까지 고려해 어느 경우에 수인의 한계를 넘었는지 예상하고 미리 보상규정을 마련한다는 것은 매우 비효율적일 뿐만 아니라, 만약 법률이 이처럼 예측하기 어려운 법률관계에 개입해 임차인에 대한 영업손실보상을 강제할 경우 획일적이고 현실성 없는 보상규정으로 말미암아 자칫 보상의 실효성을 떨어뜨릴 수 있다. 아울러 영업손실보상의 부담과 관련해 구상문제 등을 일으켜 새로운 분쟁을 초래할 우려가 있다. 이러한 분쟁으로 손실보상이 지체되면 사업시행자는 결국 기존 건축물을 철거하고 공사에 착공할 수 없게 돼 재건축사업의 원활한 진행에 차질을 빚을 수밖에 없다.

라. 다른 한편 실제 당해 사건 원고가 제출한 임대차계약서들을 보더라도 이 사건 조합의 사업시행구역 내에 있는 수많은 임차인들이 재건축으로 이주 및 퇴거가 실시되면 조건 없이 명도한다는 특약사항을 기재하고 대신 임차료가 낮게 형성된 재건축지역에서 낮은 차임이라는 경제적 이익을 누린 것으로 보인다. 이 사건 임차인들 역시 상당한 기간 동안 저렴한 차임의 이익을 누린 것으로 보이므로 사적 자치에 의한 이익 조정이 불가능하다거나 현실적이지 않다고 단정하기는 어렵고, 이러한 사정을 종합하면 임차권자에 대한 보상을 임대인과 임차인 사이의 임대차계약 등에 따라 사적 자치에 의해 해결하도록 한 입법자의 판단이 잘못됐다고 보기 어렵다.

3. 결어

위 사안에 대해서는 이미 2차례 헌재의 합헌 판단이 있었으나 재작년 다시 위헌ㆍ제청돼서 18개월의 심리 끝에 최근 위와 같이 다시 한번 합헌 결정이 내려졌다. 이제라도 합헌 결정이 내려진 것은 다행이나 위 심리 기간 동안 해당 조합은 진행 중이 소송의 추정 등으로 인해서 이주 지연으로 인한 막대한 손해를 보기도 한바, 위 헌재 결정으로 인해서 향후에는 세입자 보상과 관련한 더 이상의 공방이 종식되기를 희망한다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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